重塑推广格局：利用大热推广策略达到新高度

信途科技新闻资讯 2024-10-22 1 0

在竞争激烈的数字营销环境中，传统的推广策略已不足以满足不断变化的市场需求。为了在这样竞争激烈的市场中脱颖而出，企业需要重新思考他们的推广策略并拥抱大热推广策略。

大热推广策略是一种以数据为导向、可扩展且面向结果的推广方法，它利用最新的技术和趋势来最大限度地提高营销活动的有效性。通过采用大热推广策略，企业可以利用以下好处：

更高的投资回报率（ROI）：大热推广策略采用数据驱动的优化

论坛营销的策略

做论坛推广大家都会普遍的反映说，发帖很容易被删，所以会觉得论坛营销已经不行了，其实我到不这么看.

论坛营销找我就可以做，所以我可以帮你出些建议。

国内比较大的论坛有哪些?

这个问题你可以在网络获得。但是我只告诉你，我最看好的论坛。

第一：网络贴吧。这个地位不用我唠叨，主要是网络贴吧本身就是网络搜索引擎的“自家人”，咱们都知道“胳膊肘不能往外拐”，所以本身网络贴吧就具有得天独厚的优势，除了自身流量大的优点，还有就是收录和权重方面的强大优势。所以，通过网络贴吧做SEO是最合适不过的。

第二：天涯社区。天涯的流量相当巨大，同时也是炒作最好的平台。所以天涯当中有很多高质量的炒作“大贴‘，说实话，要想在天涯红非常的方便，只要你”敢炒“，只要你的帖子存在众人攻击的”漏洞“，只要你的帖子剑指当前人们关注的热点，那么，放心，你的帖子绝对会火，一个帖子的走红，就代表你的钱包满满。

在你没有多少精力的时候，你只需要占据这两个论坛就可以。如果你的人力充足，那么，你可以占据最火的十大论坛，如西祠胡同啊，猫扑之类的，效果猛烈啊~

论坛选择好后，现在就要说说，如何发帖了。

我以网络贴吧为例。

对于SEO，很多朋友都将它”复杂化“了。其实没有那么复杂，当然，做SEO的话，是需要一定的时间积累的，并不是互联网上所说，SEO几个小时或是几天就会有迅猛的效果，那个说的真心不实诚。

在我看来，SEO真的非常简单，每一个人都是可以掌握的，我们只需要抓住本质即可。

SEO就是内容，外链以及关键词。就是这么简单。所以，大家不要再去学习互联网中过于繁复的教程，真心没有用，只能够让你越来越摸不着头脑。

要点一：好的开始是选好关键词

在和很多朋友聊天的时候，我发现大家对于关键词的重视程度普遍不够。一部分的朋友认为做什么领域就直接选择什么领域的关键词。另一部分的朋友就会出现过分堆积关键词的现象。这两种情况都会导致SEO的效果不好。前者是因为选择的关键词过于热门，很难有出头之日。后者就是因为关键词过于堆积，造成目的太过明显，所以”网络蜘蛛“等不会抓取甚至直接屏蔽，这样连收录都没有，就更不用说什么排名了。

在这里，我建议大家选择”长尾关键词“和”冷门关键词“双管齐下。这样的效果最佳。选择关键词的时候，先要去考察一下，哪些词还有机会，要知道，关键词有很多，同行们都不会每一个关键词都会涉及，所以一定有空白。仔细找找总是有的。

在这里我也可以稍微的透露一下，大家在做关键词的时候，可以看看自己所选择的关键词是否存在易错字或是很容易发生语法错误等情况，只要有这样的情况存在，那么你就可以”将错就错“，将容易发生错误的关键词作为自己的主攻场地，一方面这样竞争力大大减少，另一方面又有固定的流量进入，这样，那些输入错字来搜索的朋友就会成了你的”网中鱼“!

比如：我媳妇非常喜欢看湖南卫视的《变形计》。看到这个名字，大家就一定要有敏锐的洞察力哦，因为人们搜索的时候，很容易将“变形计”搜索成为“变形记”。

一个字之差，效果差好多。首先，《变形计》是每周一晚上更新，所以会发生在周二的时候搜索量大大提高的情况。同样的时间，但是一个字之差，搜索量相差非常多。但是，在这里我们还是看到了很大的商机：

1.本身固定的强大的搜索自然流量。

2.竞争度大大减少，想要在这里创下自己好的排名，只要肯下功夫并不难。一旦拿下，光是广告费都是非常可观的。

要点二：如何发高质量帖子+留链接

贴吧发帖，一般会有两个难题：

1.帖子太水，没人看，很容易就沉了。没有起到营销的作用。

2.帖子引流留链接，一留就被删帖。

贴吧做SEO的好处很多，单单从物质上来讲，我们不用去做网站，也不用一切从0开始做流量。但是，最大的弊端就是总有一种被人牵制的感觉，可谓是谁都惹不起，吧主之类的，惹不起!否则删帖!网络本身也会屏蔽，这个就更惹不起了。

所以，如果想要在贴吧中做SEO，将你的帖子做到首页，你就必须要学会“退让”。

首先帖子的内容，一定要是高质量的软文，中间穿插“不痛不痒”的干货，当然了，帖子内容要和你的产品以及贴吧的流量契合。论坛营销

其次，要想拥有高人气的帖子，你就必须要“小号推大号”了。买一批网络贴吧账号，然后推发帖的大号。这样的效果在于能够很快的将帖子获得人气，其次就是可以自然而然的的带出链接，这样的链接一般都在“楼中楼”中，很难被发现，而且是“小号”提问，发帖大号回答，不算是主动推广，所以吧主以及网络都是默许的。

小号推大号范例：

去淘宝批量购买一批网络账号，最好买老号，价格上，也不贵，一元十个左右。这种批量的网络贴吧老号，最好用专门的顶贴机来使用，不过现在真正的顶贴机非常的少，价格上也都上千了，而且使用上都是有期限的，所以这种方法真心不怎么推荐。

少花银子的方法也有。比如发动你的朋友啊，同学什么的，总有四五十个人吧。然后让他们帮你顶贴以及回复即可。

当然也可以去威客站点之类的，如猪八戒，发钱让人给你顶贴和回复。不贵，一般花费上五六十就可以有一个大热的帖子。但是对于这种方法我建议你要边测试看效果，然后在投入。千万不要盲目的花钱，否则得不偿失。

至于引流的链接可以直接是链接，当然微信啊，QQ号啊都是可以的。甚至你的图片也可以加入二维码，但是注意，二维码不要太显眼，其次有二维码的图片不要出现在首页。放在后面的页面中。

对于直接留链接的方法也so easy。比如你可以使用“网站间隔法”。在网址中加入汉字，表情都可以。

购物中心的新零售表现在哪些方面

提到新零售，很多人会自然地想到百盛优客、盒马鲜生、苏州诚品、正大优鲜、生鲜传奇、厨鲜生以及银泰工厂店、中百全球商品直销中心等新店，会想到O2O、全渠道、会员店等零售新形态。这些当然都是有益的、值得鼓励和期待的创新和探索，但更主流的新零售，应该是百货、超市、购物中心等传统零售的现代化改造、提升，只有这些主流零售形态顺应经济新常态、市场新变化、消费新变局，实现互联网化、体验化、个性化、家庭化、年轻化转型，能够满足日趋多元化的消费需求，零售才能真正称之曰“新”。不久前看过一篇报道，说北京的友谊商店50年如一日，缺少变化创新，虽处身闹市却门可罗雀，营业员坐等退休，门店直接从过去的“神坛”走进了“博物馆”，令人唏嘘感慨。零售业服务于生活，服务于群众，而生活是鲜活的、富于变化的，缺乏变化创新的零售无异于守株待兔、刻舟求剑，甚至是缘木求鱼。零售业决不能随着一代人的老去而老化，新零售的“新”应该体现在哪里？以下九个方面或不能少。一、组织新商品不管“去零售化”的调子喊得多高，那也只能是一种倾向，既叫“零售业”，就不可能真正跟商品绝缘，商品永远是零售业的主要“内容”，商品力永远是零售企业的核心竞争力。跟新消费热点总是动态变化一样，热销的商品从来都不是一成不变的。比如，前几年奢侈品非常受关注，增速极快，后来是轻奢受宠，一路领跑，再后来是快时尚唱主角，而现在则是运动大热，但现在的运动也并非“昨日重现”，而是时尚化、智能化后的运动。即使只是生活必需品，人们的消费需求也发生了很大变化，过去风行的膨化食品、果冻、碳酸饮料、反季节蔬菜等越来越不招人待见，人们越来越青睐果汁、酸奶等健康食品，那些看相不太好、保质期不太长、但自然生长、新鲜无添加的食品、食材无疑更受欢迎。过去，人们消费更看重物美价廉高性价比；现在，越来越多的人注重品质、个性、服务以及由此带来的消费体验，越来越多人的喜爱新奇特商品，如无人机、机器人等科技智能产品以及文创品牌、原创产品、手工艺品等等。现在的零售企业不怎么提售卖商品，而热衷于强调提供服务、引领新生活方式，但无论是提供服务还是引领生活方式，都离不开商品的支撑，而服务的高下、生活方式的新旧，更与商品创新有极大关系。因此，新零售的首要就是要有源源不断的新商品，既要能体现出新时期的消费趋势、变革方向，具有一定的前瞻性、引领性，也要与主流消费群体的消费需求变化相吻合，做到亲民接地气。二、发展新业态现如今，体验业态被零售业寄予厚望，购物中心聚焦吃喝玩乐、社交文艺，百货店布局餐饮、儿童游乐，超市发力生鲜、即食、现场加工等等，都是希望籍此聚客引流、扩销增收，化解电商冲击。事实证明，这也是实体零售化解危机、脱围解困的不多的途径之一。近几年，购物中心逐步取代百货店成为最主流的零售形态，百货下滑、购物中心向好的势头至今延续，特别是在餐饮、儿童、运动、娱乐等业态上，购物中心把百货店甩开了几要大街。在随机性购物趋势明显，商业从购物目的地转向体验目的地的时下，业态的魅力已无可替代。但业态的引进决非一劳永逸的，也需要持续创新，与时俱进。业态的创新主要有两点：一是引进新的业态。如，过去只有餐饮、影院、儿童游乐等体验业态，现在引进儿童医院、月子中心、宠物乐园等。购物中心、百货店、超市大卖场持续缩减商品经营面积，布局更多的体验业态应属大趋势，也是业态创新的一个重要方向。二是对既有业态的改造升级。随着越来越多的实体店发展餐饮，同质化越来越普遍，如果不进行差异化调整，就只能陷入无休止的价格战。于是，餐饮的零食化、甜点化、小吃化盛行，餐饮市场的细分大幕开启。同样是儿童游乐，但发展的路径也越来越垂直、细分，有的重点服务学龄前儿童，有的则以小学生、青少年为主要群体，特色化、差异化、专业性越来越明显，这无疑也是业态创新的一条重要途径。人无我有、人有我新、人新我优，是业态创新的重要原则，唯有如此，才能将业态的话题性、聚客力、连带力发挥到极致。三、打造新环境零售业其实也是看“脸”的行业，那些高人气、高销售的实体店，无不是颜值高、逼格高的好店，供销社式的环境，几十年不变的老面孔，很难在时下的市场环境中胜出。没有创新的环境、氛围，就没有所谓的“新零售”。环境的创新有三个维度，分别是装修改造、创新陈列和氛围营造。装修改造是零售业创新的一项重要的同时也是相对容易的内容，近几年为相当多的企业所采用，如沃尔玛、国美电器等，都进行了大规模了门店改造提升，并为此付出了相当的代价，国美上半年一度因此重陷亏损。装修改造的投入当然是必要的，笔者观察发现，那些无奈选择闭店的门店，大多数都是长期不变的老面孔，这也是丧失对消费者的吸引力的一个原因。创新陈列既包括零售道具的提档升级，如柜台、货架等装备的更新换代，也包含品类搭配、品种组合、商品展示的创新与变化，一般与经营的调整结合进行。氛围营造相当于门店化妆，是一项长期的、经常的功课，主要从“五觉”体验出发，提升门店的颜值与气质。环境不创新或创新不及时，顾客易审美疲劳；但如投入太大，又会加重企业负担，一定要把握好度，量力而行。听说某知名超市超装备投入过大，一家1000多平的标超投入超2000万，清一色的进口设备，十足的高大上，却并未带来客流的增长、销售的提升，徒然加重企业盈利负担而已，相当部分沦为无效投入。其实，环境的提升特别是氛围的营造并非投入越大越好，有时候也可以使使“巧实力”，比如有的购物中心、百货店别出心裁，引油菜花、栀子花、麦田、枫叶等进店，投入并不大，却收到了非常好的效果，值得借鉴。四、应用新技术有人说新零售不唯新技术，这当然是对的，但新技术对新零售的重要性却不言而喻，没有新技术作支撑，新零售就无从附着。零售业的新技术大致可分为两个层面，一是便捷服务、提升消费体验层面的技术，如移动支付、智能停车、电子价签、在线订单、智能试衣、AR\VR体验等等，这些技术不可或缺，没有或者滞后都会影响消费体验；二是提高企业经营管理效率、助力供应链升级、精细化管理层面的技术，如移动办公、信息化、大数据等技术，没有这些，企业就难以适应新形势下的竞争。零售业是劳动密集型行业，也正在成为技术密集型行业，技术对零售业生存发展的重要性越来越突出，国美、苏宁等传统企业的转型始于技术升级，盒马鲜生、顺丰嘿客等零售创新尝试也自新技术开始。所以，零售企业应该高度关注、密切追踪新技术、新设备、新材料、新工艺，工欲善其事必先利其器，成为“技术控”的零售企业赢面可能会更高。五、尝试新模式近几年，不少零售企业陷入困境，生存空间越来越逼仄，百货、超市更是其中的重灾区。这是过度发展商业地产带来的恶果，市场需求的增长，远远落后于商业面积的无节制供应，造成商业领域的“产能过剩”。但从内因来看，以联营为主导的经营模式的局限性可能是主因，当然联营本身并不是一种落后的经营模式，但大多数企业的联营是一种变异的联营，是一种推卸责任、抢占成果的联营，是远离市场、疏远顾客、不碰商品的联营，是过分侧重于收费、保底的联营。这种异化的联营，使零售企业背离了商业本质：既不熟悉商品，也不了解顾客，在剧烈的市场变局之下，自然应变不及、无所适从。相比之下，像信誉楼、胖东来、银泰仙商、永辉超市等自营做得比较出色的企业震荡就小得多，回旋的余地也更大。创新模式，一是要对当下主导的联营模式进行改革优化，使其更贴近市场、贴近需求、贴近变化，使零售企业承担起来更多的经营责任、分担更多的经营风险，真正在市场的“大海”中搏击风浪；二是要积极探索尝试直采自营、自有品牌、联合采购、订制包销等新模式。当前，各种新经营模式层出不穷，如买手制、工厂店、大联采、跨境采等等，都值得关注、学习、借鉴；安徽乐城超市、河南金好来超市等，正满世界寻找优质商品，发展自营、自有，无疑是向正确的方向迈进；武汉中百的全球商品直销中心，相传结合了好市多、阿尔迪之所长，上海的百盛优客首创差异化直营模式，据说客流增长8倍销售增长3倍……种种努力，不仅极大地丰富了零售市场，也为更多零售企业创新模式提供了有益的参考借鉴。六、建立新管理零售业当前的困境，很大程度上缘于管理的粗放、低效。在过去的“黄金时代”，太多的企业热衷于跑马圈地，习惯于规模驱动，过去不屑于精细管理，因为躺着就把钱赚了；现在则是不知如何实施精细管理，所以危机一来，很多企业的利润出现了断崖式下跌。经济是在下行，零售市场是不景气，但是，我国经济仍在中速增长，市场需求的蛋糕也依然在变大，按常理推测，零售企业也依然应该处于增长通道，而非呈现出全局性、全行业的下滑。时下不少企业客流、销售下降，盈利直线下跌，面临生死考验，这说明管理的短板异常突出。精细管理、成本控制，应该是零售企业的基本功，如果这些功课做得到位，很多企业不应像现在这样无所适从、焦躁忧虑。如果都能让成本、费用低一点，让商品周转速度快一点，让员工劳效高一点，让各类损失损耗小一点，企业受到的影响可能就是增速下降，而不是业绩下滑，更不会是亏损。精细管理、成本控制不是片面地缩减开支、压缩成本，如给员工降薪，以牺牲环境、服务为代价减少开支等等，那都是杀鸡取卵、饮鸩止渴。人工成本贵是不争的事实，但企业要做的不是减薪，而是激发员工潜能、提高人效，“工资最高的时候成本最低”非常有道理；同样，也不能牺牲品质、体验来减少开支，而是要杜绝不必要的损失与浪费。这些都需要通过管理来实现，建立高效的、精细化管理需要从体制机制、流程体系、机构设置等方面入手，非有大决心、大动作难以实现。七、玩转新营销零售业的营销正变得越来越难，一个显而易见的事实是，不是有了好环境、好商品、好价格就有成功的营销，你还得会玩，能跟顾客“打成一片”，产生共鸣，总之要讲点故事，玩点情怀，抓住新消费热点，紧扣时下流行话题，才能吸引年轻人关注。据我观察，上半年，少数企业的营销做得别出心裁、效果显著，但大多数还是传统套路、老腔老调：打折、送礼、买减、抽奖等等，一点也不新鲜，既牺牲了毛利和利润，对消费者的拉拢和吸引作用也非常有限。零售企业的营销离不开价格因素，但怎么打好“价格牌”却大有学问，配以恰当的活动、氛围和包装宣传十分重要，常言说得好，“性感并不是无底线的暴露，而是若隐若现恰到好地处的显露”，活动设计、氛围营造、宣传推广就是“若隐若现”，就是“恰到好处”，它会把价格的“性感”放大到无可抗拒的诱惑。如天猫打造直播平台、京东联手头条搞的“京条计划”，注重的都是一种软渗透，而不是“硬广”。好的营销或不宜过多过滥，那样会产生“审美疲劳”，造成资源投入的低效，好钢要用在刀刃上，淘宝“双11”若不是一年一度而是每月一次，效果恐怕要差得多。玩转新营销，需要组建一支“城会玩”的年轻团队，营销需要年轻的心态、激情，出来消费，没有谁希望看到正襟危坐的一本正经。八、确立新合作新零售还有一个重要方面就是新合作，过去零售商作为“甲方”很强势、很牛逼，供应商长期受到不平等的对待，利益也得不到应有保障，所以十年前商务部等五部委联合起来搞了个《零售商供应商公平交易管理办法》进行调节，但效果似乎有限。如今，门店与品牌的强弱之势已然易位，品牌商有更多的渠道选择，零售商的增长几陷停滞，单个零售商对品牌商的重要性已大不如前，所以我们看到，很新商业项目招商难、招商贵，不少零售企业急需调整，却难以筹集到足够的、合适的品牌资源。当然，不管是过去零售商的强势，还是现如今品牌商的抢手，都无所谓对错，只是市场供需失衡的一种正常表现而已。所以我认为，零售商收取“通道费”、“保底”也好，品牌商索要“装补费”、“反保底”也罢，在当时的市场条件下，都无可指责。关键是要认清形势，顺应变化。建立新型合作关系，对零售商来说，大致有三个方面：一是充分尊重、照顾供应商利益，逐步减轻对“通道费”的依赖，不把对供应商的收费作为主要盈利来源；二是零售就是服务，前端服务于消费者，后端服务于供应商，要变坐收渔利的联营为深度合作的联营，帮助供应商提升业绩，走出困境，最大限度地减少供应商亏损面；三是跳出现有格局，在更大范围、更宽领域寻找和发现新合作伙伴，为零供关系注入新活力、新内涵，激发“鲶鱼效应”。零售商需要正视的是，今天的零供关系已发生深刻变化，过去的相处之道难以为继，如果不主动构建新型零供关系，还像过去一样“强势”、“霸道”，与供应商的“友谊的小船”可能随时倾覆。九、拓展新领域线下零售已然到了最危险的时候：竞争空前惨烈，分流日益严重，增长十分困难，而房租、人工等成本看不到下降的希望，盈利空间越来越逼仄，盈利越来越艰难。也因此，越来越多的零售开始拓展新领域，化解经营风险，如雅戈尔大力发展房地产、投资理财等业务，万达弱化百货，重点倾向文化旅游、互联网金融等，还有不少商业零售企业收缩零售业务，加大在健康、医药、养老、旅游、运动等产业的投资，也有服装企业投资化妆的，鞋履企业发展服饰业务的，就连沃尔玛也搞起了商业地产，武汉中百加快发展便利店和全球商品直销中心。尽管并非所有的尝试都能获得成功，但在艰困的时下，通过拓展新领域化解经营风险，为零售业务的转型调整积蓄力量、筹备资金，不把所有的鸡蛋放进同一个篮子，却是零售企业的应有姿态。新零售不是凭空而来的怪物，它是既有传承、又有创新，既有坚持、又有发展，既具前瞻性、又须接地气的行业。能不能称为“新零售”，关键可能不在于是否“颠覆”、“革命”——这些恐怕更多的是观念、理念上的，零售之“新”，最根本的可能在于适应变化，贴近需求，真正让消费者喜欢，感到快乐。而不是炮制新“概念”、新“理论”。零售应该每天都是新的，零售的“新”应该能够很直观地观察到、体验到，未来存活下去的每一家零售企业都应成为“新零售”。

房地产价格策略

一、成本+竞争？消费者+竞争？无论是以攫取高额利润还是以快速回笼资金为主要目标，我们在为楼盘确定价格时通常需考虑三个因素：一是成本——地价、建安成本、税收及其他费用的总和。二是竞争——市场供求总量、直接与间接竞争对手们的价格情况。三是消费者——目标消费者能够接受何种价格。 三种因素在楼盘最终定价中所起的作用显然不一样，一般说来市场供求总量与竞争对手的价格只是参考，而成本与消费者则是决定价格策略的根本因素。深入分析后即可发现：成本+竞争和消费者+竞争是房地产定价的两种基本策略。 成本+竞争定价策略的决策流程大致是：计算出项目总成本→侦察竞争对手的价格情况→加上预期利润（视目标不同而比例不同）→得出本楼盘价格。 消费者+竞争定价策略的决策流程是：竞争对手提供的物业与价格如何→调查在该地段开发与竞争对手差异化物业，调整各项价格变数后消费者将愿意以何种价格接受何种物业→开发何种物业类型、如何开发能实现战略目标→本楼盘最终具体价格。 很显然，目前多数发展商选择的是成本+竞争定价策略，因为它最简便易行，因为这样能“最清楚地知道自己能赚多少利润”，更因为多数发展商是在房子盖好了快要卖时才考虑价格的。但从上面的比较中我们可以看出，这种是典型的“产品主导型”策略，是不太符合市场发展趋势的，因为它蕴含着两方面的风险：首先是定价过高产品滞销的风险。在买方市场中，消费者是市场主体，但这一定价模式却将消费者排斥于价格体系之外，而现实是只有当消费者认为付出该价格能得到相对甚至超额的价值时，才能使交易成为现实，一旦出现不能有效满足消费者需要与欲求的设计、建筑，依成本+利润方法定出的价格只能是一种“虚拟价格”，得不到消费者的回应，于是产品滞销，于是制定价格时预期的利润也就成了“虚拟利润”。其次是定价过低较难赢取超高额利润的风险。当前地产市场是个起步不久发展极为迅速的市场，也是个消费层级差距越来越大的市场，因此经常可以依靠新规划理念、新建筑设计、新户型设计、创新的小区环境营造、新建筑材料、新科技运用等为楼盘树立起与市场流行产品截然不同的形象，并带给消费者特殊的附加价值，而企业也就能轻松赢取超高额的利润，但以产品为中心，以成本为出发点的这一定价模式显然难以做到这一点。 消费者+竞争定价策略最大的好处由于以消费者的潜在心理接受价格为出发点，以竞争对手为参照，因而无论规划、设计、建筑、户型、配套、营销均以满足消费者的需求为原则，并时刻注意区别或跟随竞争对手，因而实现开发目标（高额利润或快速回笼资金）的各种措施、手段、过程始终都处于可控制状态，能使开发效率达到最高。 但这一定价策略需要发展商有以市场、以消费者为中心的开放心态，需要认识到价格是一种是与产品、市场、销售、形象、宣传推广一起构成一个互有关联的系统策略，需要在前期做大量的专业研究，需要大量同时具备专业与市场知识的管理人才，因而在目前国内的发展商中，只有万科、深圳的金田、招商、华侨城、北京中鸿天、广州金业、上海华辰等大市场中的大发展商才能做到，但反过来，从市场出发、从消费者出发也正是他们屡屡成功的主要原因。 二、金子？银子？价格策略是房地产营销中事关项目成败的关键一环。即使大家都以成本+竞争或消费者+竞争模式定价，不同的开发目标、也会因不同的人、不同风格的发展商而做出不同的选择。我们可以将其简单地分为三类：银子要卖金子价、金子只卖银子价、金是金银是银一定要卖个“实价”。 “银子卖出金子价”当然是多数发展商的梦想，因为这样可使利润的最大化，而追逐利润正是商人的天性。在当前发育尚不成熟但发展极为迅速同时消费层级需求差距日益拉大且真正的“金子”并不多的市场环境下，要实现这一点虽然难度不小，也并非完全不可能。要做到这一点首先必须使“银子具备某些金子的品质”，也就是需要为楼盘赋予一些高层次、高品质元素如创新的规划设计、创新户型、创新的材料运用、创新的科技成果运用等，这些投入虽然并不需要“金子”的代价，但却使楼盘具备了领先竞争者的内在优势，因而也就具备了“金子般的品质”。其次还必须使“银子看起来象是金子”。而这就需要高超的楼盘形象和卖场包装技巧，必须使楼盘从外在形象、传播形象、卖场形象都显得比竞争对手高贵、典雅。最后，还必须让消费者相信楼盘确实具有等同于“金子”的价值，这就需要大规模、高规格、高层次的新闻炒作、整合推广去说服消费者。 银子卖出金子价的好处不言而喻——只需完成销售50—60%即可获得不错的利润，一旦销售到90%，那真是赚得盆盈钵满。但在今天竞争日趋激烈的市场环境下，这一策略的难度越来越大风险系数越来越高，它只适合内部管理、控制能力特别强且富有创新精神与创新能力的企业。近年也有少数发展商，发现了“利润最快化”而带来的资金融通成本的降低和资金效率的提高，有时将“金子”从轻看待，所获所得反而常常出人意表。于是也有人主动选择“将金子当银子卖”。由于“物超所值”，只要有着正确的传播策略，让目标消费者都认识到这是一块金子，就是实现100%销售也不是难事，这样的实例不在少数。这一策略特别适合资金压力较大而需要迅速回笼或出于特别的战略目标而对市场份额有着强烈需求的企业，毕竟要作出“有钱不挣”的决策是件困难的事。 尽管绝大多数发展商希望能赚取最高额的利润，但市场实际中多数发展商选择的却是比较平实的策略：“金是金银是银”，物有所值。毕竟这是风险不大、利润不小的稳健策略。但这一“夹在中间”的策略也有其不利的方面：销售周期较长因而销售过程中控制性失效风险不小；价格不高不仅获得平淡而且不利于树立公司形象、价格不低较难聚集人气迅速完成销售，一旦销售遇到阻力更将因提价则市场无法接受，降价又有损公司品牌而陷入尴尬。 最有力的策略当然是通过包装让楼盘“看起来像是金子”，但又只售银子的价，“尽量挤掉价格中的水分”，使价格尽量回归价值，从而使发展商有利可赚，消费者乐于接受。这就需要充分、专业且强有力的策划。 三、开盘：高开低走？低开高走？好的开端往往也意味着成功了一半。因此，在楼盘价格策略中，开盘定价是最为关键的一步。在此我们拟对价格走势进行定性分析，讨论楼盘的价格走势与地产营销的整体效果的关系，以确定明确的价格战略。 我们前两篇已经分析到，在房地产营销中，价格是与产品、市场、销售、形象、宣传推广互动的策略，需要依阶段性营销目标不同而调整，价格高了要降低，低了可调高。问题的关键是，对新推楼盘来说，是低价开盘，以后逐渐走高好呢？还是高价开盘待完成初步销售目标后再低价清货好? 低开高走有如下好处：（1）价廉物美是每一个购房者的愿望。一旦价格比消费者的心理价格低，给消费者以实惠感，就容易聚集人气。消费者知道了发展商“先低后高”的战略后，因其中包含着升值空间，也容易成交。而开盘不久的迅速成交，又能促进士气，提高销售人员乃至全体员工的自信心，以更好的精神状态开展日后工作。（2）低价开盘，价格的主动权在发展商手里，何时调高，幅度多少，可根据市场反映灵活操控。（3）资金回笼迅速，有利于其他营销措施的执行。 (4)先低后高实现了前期购楼者的升值承诺，发展商容易形成口碑。 低开高走也有不利之处：（1）低价低利润是必然的结果。（2）低价很容易给人一种“便宜没好货”的感觉，伤害楼盘形象。 高开低走的好处是：(1) 便于获取最大的利润。（2）高价未必高品质，但高品质必然需要高价支撑，因此容易形成先声夺人的气势，给人以楼盘高品质的展示。（3）由于高开低走，价格是先高后低，或者定价高折头大，消费者也会感到一定的实惠。 高开低走的不利之处是：（1）价格高，难以聚集人气，难以形成“抢购风”，楼盘营销有一定的风险。 (2)先高后低虽然迎合了后期的消费者，但无论如何，对前期消费者是非常不公平的，对发展商的品牌有一定影响。 实际上无论是高开低走，还是低开高走，都不是绝对的，销售过程中的价格变化是较为微妙的。作为发展商，关键的问题是要在楼盘定价的前期，综合权衡物业形态、品质、市场态势、消费者心理，寻找合适的机会点，这样才能真正赢得市场。否则不考虑楼盘销售的成交量以及时间成本，将会受到严峻的市场考验。风险亦在其中。 从以上分析我们可以看出，低开高走策略适合以下三类楼盘：（1）项目总体素质一般，无特别卖点；（2）郊区大盘或超大盘，这类楼盘首要的是聚集人气。入住人多则容易在消费者心中形成大社区概念，而销售也将直线上升，如人气不旺则极易因位置等缺陷而无法启动。（3）同类产品供应量大，竞争激烈。 而高开低走策略则适合以下楼盘：（1）具有创新性独特卖点。（2）产品综合性能上佳，功能折旧速率缓慢。 价格之于营销的重要性无需赘述，因此不管决定选择哪种策略，重要的是对市场有清醒的认识、对楼盘有客观的分析，对策略执行有细密周详的计划，对价格与其他营销措施的配合有充足的准备，而且在市场营销中应不断对进行价格曲线的维护，这样才能达到整合营销的效果。尾盘：降价清货？精细营销？ “尾盘”即主要战略任务完成后尚未售出的单位。不同的公司、不同的项目、不同的开发目标导致何时才算进入尾盘阶段的认识也不尽相同。对于“银子卖了个金子价”的项目来说，可能销售超过75%以后的都属尾盘，而对于“将金子当银子卖”的项目来说，尾盘量可能不超过10%。 不管其数量如何，既然不能在预定时间内被主流消费者所接受购买，尾盘自然也都是具有某方面缺陷的产品：如朝向不好，主卧或客厅朝北或有西晒；如在项目中的位置不好，采光、通风均有不便或项目临近绝妙风景却无法欣赏；如楼层不好，“顶天立地”型；如户型结构不好，卧室、客厅面积比例不适或有多边型或厨房卫生间位置不当；如单位面积过大或过小消费层面非常之窄；甚至有的只是很冤屈地被某些人指为“风水不好”…… 既然是尾盘，总量自然较小，大规模投入营销费用不甚经济；既然都是些“问题房”，营销难度必定更大，加之发展商已经完成开发战略目标实现主体利润，资金等各方面的压力都不大，因此尾盘期的营销任务只是继续回笼资金，或尽快了断以腾出身手投入下一个项目或其他工作。因此多年来发展商们对付尾盘的办法似乎都只有一招：降价。有的是明降，公开一点的是在广告上大声吆喝“大降价、大让利”，含蓄一点的就搞什么“一口价、统价销售”或只在实际销售中提供更大的折扣。也有暗降的，如 “送豪华装修”、“送全屋电器”、“送一年管理费”、“送家具”…… 在除了发展商之外全国人民都认为房价过高的今天，降价当然有着不可小视的威力，在降了几次价后不少尾盘还真清仓了。但降价也有点小问题，首先当然是损失利润；其次是损害前期购买者利益，让他们觉得不平衡从而伤害发展商品牌形象，因此准备在地产行业打持久战的企业还是应慎重对待。此外还有些问题是降价所无法解决的，比如户型结构存在严重功能缺陷——房子与人们生活的关系太密切了，加之再怎么降其总价也不是笔小数，很少人会花巨资买一套使用极不方便的房子——这其实也是全国空置房面积年年创新高的重要原因。 其实，处理尾盘远不止降价这一简单程式化的模式，逐一分析每个单位成为积压品的问题所在，在对市场深入研究的基础上，实施“精细化营销”才是更高效、更全面解决尾盘问题的方式。 我们就曾成功地为两个不肯降价的发展商解决尾盘问题。一个是高档小区，二十套原本看好的四房却成了库存，我们调查后发现原来不少客户认为该户型房间太多而卧室面积又普遍偏小，于是我们动员发展商将其改成三房，果然很快售罄。还有一个是中档偏低的小区，一批“大三房”由于总价较高而无人问津。调查中我们发现附近出租房市场需求旺盛且价格相当高，于是我们又将其改为四房，然后“诚征房东”——寻找有意向的投资客，“房东”上门后甚至很快就为其找来了租户！结果自然是四方同喜：发展商消化了库存、投资客找到了收益好安全系数高的投资项目、租户住进了崭新的花园小区…而我们的喜悦自然更难以言表。 不同竞争阶段下的价格策略通览欧美主要发达国家进入资本主义社会后的经济发展史，我们即可发现，他们的市场共经历了竞争程度明显不同的四个阶段：初级竞争阶段、完全竞争阶段、垄断性竞争阶段、寡头垄断阶段（完全垄断只存在于由政府以行政手段控制的领域）。不同的发展阶段，代表着不同的市场类型、不同的竞争程度和价格状况。阶段企业消费者竞争状况价格状况 初级竞争企业数量很少被动、对产品认识少，需求层次低、购买力弱卖方市场、简单竞争，竞争主要体现在生产能力高价格、低质量 完全竞争达到最多重视产品质量，需求向多元化、多层次发展，逐步形成品牌意识十分激烈，品质、营销手段成为竞争的主要武器价格迅速降低但波动大、价格差距明显 垄断性竞争逐步减少专家型消费者、品牌意识强烈、对自己有明确的身份界定竞争激烈。竞争内容转向企业独特核心竞争力价格充分体现价值 寡头垄断仅存少数几家专家型消费者，形成高度品牌忠诚度品牌、规模、资金实力成为主要竞争手段价格平稳 在初级竞争阶段，市场多处于“短缺”状态，消费者不甚成熟因而没有过多的要求，发展商也不成熟因而没有太多的策略考虑。因而此时的价格几乎全是成本+利润的结果，而且是很高的利润。在完全竞争阶段，由于涌现了众多的地产公司，市场已由“一团和气”、“你好我好大家都好”演变为“你死我活”的激烈拚争，消费者在长了见识多了心思之后也越来越挑剔，于是有人就开始琢磨起消费者的需求、琢磨起产品的差异化，于是价格也不再是简单的实现利润的工具而成了一种锐利的竞争策略，“成本+微利”、“低于市场价入市”、“消费者心理价位决定法”、“竞争定价”、“差异化定价”等纷纷出笼，竞争对手动态和顾客心理对最终价格的影响日渐明显，而部分顽固抱定成本+高利润的企业则多半被消费者遗忘。而在垄断性竞争阶段，消费者的知识、经验也有了极大的提高，专家型消费者大量涌现，价格在购房决策中的影响大幅降低，由区位条件、产品性能、产品形态、服务、管理、品牌等一系列因素构成的“价值组合”才是吸引消费者的关键所在。同时，尽管竞争对手少了，但个个都是实力强大的劲敌，因此价格策略的制定更需精耕细作。但总的来说， “消费者+竞争”成为制定价格策略的主要模式，而且位置、交通、环境、规模、配套、建筑形态、建筑质量、楼层、朝向、品牌等房地产价格主要参数的权重明显变化，品牌在楼盘价格系数中所占比重显著增大。回顾我国房地产市场，尽管只有短短十来年时间，但象深圳、广州这样起步较早的城市，却已走过了初级竞争、完全竞争阶段并正非常清晰地走向垄断性竞争阶段，而其他多数大中城市则处于完全竞争阶段，甚至还有部分中小城市仍处于初级竞争阶段。在不同的城市，我们可十分清楚地看到由于所属竞争类型，发展商制定房地产价格策略存在着十分明显的差别。 “低开高走”的实际操作问题 “低开高走、步步高升”恐怕是楼盘最理想的价格走势。但在价格仍是绝大多数人购房第一考虑因素时，价格的任何变动都将给销售带来极大的影响，因此真要操控得既能为发展商赚来预期的利润，又不影响销售甚至能推动销售，可实在不是件简单的事儿：促成价格调整的动因是什么，是早在计划之中还是销售过程中“具体问题具体分析”的结果？销售热到何种程度能调价？销售不畅时能涨价吗？每次调多少？一共准备调几次？调价之后该跟进何种促销手段？所有这些，都需要认真考量。目前市场有两种控制“低开高走”的基本模式：工程进度模式和销售推动模式。所谓工程进度模式，即项目价格走高主要依据工程进展。开工未久，项目形象尚无法充分展示，因此以试探市场、检验项目定位为主要目的的内部认购，其价格也最低；公开发售开始，项目形象包装、卖场包装准备就绪，主力客户即将到来，为确保利润，价格自然要比内部认购期高出一筹；至实景样板间开放（或其他工程进展中标志性时间），工程形象日臻完善，销售高潮已经形成，略略调整价格，客户抗拒心理一般不大；项目封顶标志着项目主体完工，购买风险大大降低，项目的大部分优势、卖点大多都能充分展示，至项目完全竣工，项目好坏优劣一览无遗，客户资金垫付时间短，适当调高价格消费者也能理解。对于分多期开发的大盘或超大盘来说，随着工程不断展开，生活气氛、居家配套设施的日益完善而一期比一期价高更是常见策略。销售推动模式即主要依据销售进展机动灵活地调整价格，一般来说是在项目聚集了十足的人气后，为进一步制造销售热潮，以调高价格的方式来对犹豫中的客户形成压迫性氛围：项目极为畅销，如不尽快行动，将不得不以高价购买甚至错失良机！但前面的文章我们已经谈到，在真正的房地产营销活动中，价格不应仅仅是反映利润的工具而应是推动销售、谋取对竞争对手优势的重要策略，因此不应将价格走高单纯地看作是楼盘热销的惯性结果，有时巧妙地调高价格反这来也能推动楼盘的销售。 1998年我们在操作深圳好景豪园时即成功地运用了此一策略。当时正是在97深圳房地产大热过后的深幅调整期，市场价量齐跌，一片悲观，多数发展商都在寻思如何体面地降点价或多送几份大礼以吸引人气。我们在充足的市场调查后，确认好景豪园聘请国外著名怡景师精心营造的小区环境和其永无遮挡的海景对目标客户有着极大的吸引力，于是决定逆市而动，调高价格3%并调动所有媒体强势传播“逆市飘红”这一惊人的“好景豪园现象”，结果一举创出了屡高屡旺、价格愈高销售愈旺的奇迹！ 幅以3％至5％为宜。由于每次调价后楼盘总有一种市场的瞬间断层，因而如并没有特别的概念支撑，则必须准备适当促销补救措施，作为价格局部过渡。低价竞争不是唯一出路，以科学的价格调幅和调频，来调节楼盘在市场的动态适应性，是发展商值得关注的一个重要课题！

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