摘要
本方案概述了全面公寓推广计划的各个方面，旨在最大限度地提高入住率、优化收入并建立公寓社区的强大品牌。市场分析
确定目标受众：了解目标受众的年龄、收入、生活方式和其他人口统计数据。竞争环境研究：分析竞争公寓社区的营销策略、定价和设施。市场趋势分析：识别行业趋势和最佳实践，以指导营销活动。营销目标
增加潜在租户询问数量提高网站流量和社交媒体参与度优化转化率，从潜在租户到租户建立公寓社区的积极品牌形象多渠道营销策略
1. 线上营销
网站优化：优化网站以提高搜索引擎可见度和用户体验。社交媒体营销：在相关社交媒体平台上建立活跃的存在，与潜在租户互动。搜索引擎营销 (SEM)：通过付费广告和搜索引擎优化 (SEO) 提高公寓社区在搜索结果中的排名。电子邮件营销：使用定向电子邮件活动培养潜在租户并促进公寓社区。2. 线下营销
线下活动：举办社区活动和开放日，展示公寓社区并与潜在租户建立联系。印刷品广告：在当地报刊、杂志和网站上放置印刷品广告。转介计划：奖励当前租户推荐新租户。合作关系：与当地企业和组织建立合作关系，比如公司或大学。3. 内容营销
博客文章：创建内容丰富的博客文章，提供有关公寓生活、社区和当地便利设施的有价值信息。视频内容：制作公寓社区和周边地区的视频游老年公寓如何做宣传营销？
目前以各种形式办老年公寓的越来越多，那么就会出现养老院和养老院之间呈现竞争趋势!每一个行业都会有竞争，但是在行业遭遇竞争形势下，如何能在养老产业中形成自己的模式？在行业内即使受到市场竞争的冲击，也一样能让自己的老年公寓经营状况等等不受任何外界影响，独树一帜，创造自己的品牌。 一个养老院的品牌很重要，那么品牌靠什么来塑造呢？靠各种各样的推广和宣传。 建起来老年公寓是为老年人服务，当然了并不排除这个项目或者这个行业选择的也很好。 商业机会是有了，具体到项目操作是个系统的工程，企业形象，标准用语，统一VI，收费标准等等，具体到你的问题网络宣传，大家一起探讨几点好了，共同进步。 一、选择人群，网络上与老人有关的所有的人群，虽然老人不上网，三四十岁的家庭主妇，二三十岁的年轻人等等，都是宣传的对象，并不是让他们去说服老人到你的老年公寓，是让他们知道有这样一个单位，并且通过宣传感觉你的公寓很温馨，很放心，对老人很关心，对老人很孝心。 宣传定位很重要。 二、网络上着重是平面宣传，围绕当地的主流网站发布信息，在主流专业为老年公寓和老年人以及老人家属覆盖面很广的网站上打打广告，比如中国敬老院网，不过一定要找对了网站，有很多假冒的网站千万别上当了。 该网站信誉在养老行业是有口皆碑的，这家网站的负责人是个诚实踏实，最讲究信誉。 三、通过简单的方法建一个自己的网站，主要介绍自己的服务项目，最好弄点温馨点的照片宣传，定期不定期的举行联欢活动等，直观点的宣传都要做。 网络宣传是倍增的过程，刚开始可能人都不知道，也许前一个月不停的宣传也只是反映很少，但也许一个月后你就忙不过来了，贵在坚持。 四、登报纸、广播宣传、小区拜访、义务会诊、免费体检、小区联欢、免费老年公寓体验等等活动都可以配合网络宣传进行，而且宣传费用不是很高。 总之，网络推广只是手段和途径，最主要的还是内容，你把内容做扎实，什么宣传途径都是可行的，贵在坚持，经常给员工做培训，让他们有感恩的心，对待老人就象自己家的家人一样，口碑相传，你的生意一定会好，加油！最后，衷心祝愿您的老年公寓越办越好！越办越大！越办越强！
某一酒店的形势分析
就手提供一个酒店式公寓的形势分析，但愿能帮到您。 酒店式公寓收益与风险分析 最近，一种全新的房地产投资业态——“酒店式公寓”引起了广大投资者的关注。 这种兼具房地产投资、酒店经营投资、休闲产业投资特性的新型投资方式目前正从北京、上海、深圳等城市向长沙、石家庄、西安等地蔓延。 有人别出心裁地把这种酒店称为“新概念酒店”。 酒店式公寓，又成公寓式酒店、产权式酒店，最早起源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的临时住家，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。 上世纪50年代，一些国家的发达城市，经历了巨大的社会变革。 这些变革给人们以文化和教育的机会，人的流动性更强，家庭结构趋于松散，城市社会居住者的生活方式也产生了很大变化。 随着商业，旅游业的发展，人们对酒店式公寓的需求日益加大，同时，作为一种新的投资方式，也越来越吸引更多的投资者。 所谓酒店式公寓，通俗的理解，就是“酒店式服务，公寓式管理”的新型房产，它吸收了星级酒店的服务功能、管理模式，也吸收信息时代的特点，集住宅、会所、公寓与一体。 这些酒店一般建在旅游资源丰富的风景区或是一些大中城市的中心商务区CBD、或中央政务区CGD。 酒店标准一般在四星级以上，每间客房都有独立的产权并由当地银行提供按揭贷款，聘请国内外著名的酒店管理公司经营，产权可以出售或转让。 酒店式公寓的策划营销模式不同于一般意义上的酒店，更有别于普通住宅，它是在合适的地方建设酒店，然后再把酒店分成很多个产权买出去，产权人可以在该酒店居住、办公，也可以委托酒店管理公司把房间租出去，产权人在拥有酒店产权的同时，还能获得一笔不菲的租金收益。 产权式酒店总价低，首付低，投资者在与酒店经营公司或开发商签定出租合同后，一般每年仍享有7-14天的免费居住权，该居住权可以自己享用也可指定其他人使用，但免费居住权的使用将由酒店统一安排，业主并不一定就入住自己拥有产权的房间。 良好的物业管理服务和设施水平是酒店式公寓的一大优势，提供酒店式服务是酒店式公寓的经营要决。 在酒店式公寓的设计上，应将服务内容与配套设施得到完美结合，使其更具有“舒适性”和“私密性”。 首先，作为公寓，应满足居家居住功能，公寓内应包含客厅、卧室、厨房、卫生间，并配备相应的家具家电设施，如：立柜、壁橱，空调、电话、电视、电冰箱、烘干设备等，并且家具家电设备的品牌及质量犹为重要；同时，作为酒店，商业服务娱乐设施必不可少，如：银行、超市、邮电所，电影院、美容院、健身房、网球场、游泳馆、棋排室等。 目前，酒店式公寓的服务优势还集中体现在软件管理上，如：家政服务、安全保卫、社区聚会、幼儿接送等。 该类酒店的目标客户群，大多为企业高级职员、经理人员、政府官员、及其他境内外旅游者。 收益分析：为了更好的说明酒店式公寓的收益情况，我们以石家庄市某房地产开发公司新近推出的一个楼盘作为例子。 该楼盘位于石家庄市新华区，北临市交通主干道——中山路，西临友谊大街、国际和平医院，建筑面积m2，主要建筑由两座塔楼组成，该酒店的设计标准为四星级，投资者购房后可与开发商签定20年委托经营管理合同,开发商拟聘请上海某知名酒店管理集团经营该酒店。 下面我们对该酒店A座K户型进行投资收益分析：建筑面积39.16m2 ，位置处于15层阳面；总房价（包括精装修）元(不含税金4%及保险金0.43‰) ；银行可提供20年70%贷款，利率5.05％，首付元，银行贷款元，月供1774元。 开发商提供以下三种投资方案，供投资者选择：A方案 购房后头三年，每年按总房价的8%返款，*8%/12=2561.3元/月，减去月供后剩余2561.3-1774=787.3元/月；从第四年开始按照酒店营业收的40%分红（房间价格380元/套/天，月平均入住率70%）380*30*70%*40%=3192元/月，减去月供后剩余3192-1774=1418元/月；B方案 在合同期20年内，每月按总房价的4‰返款*4‰=1536.8元/月；同时还享受酒店营业收入的20%分红,此时的分红收益中应扣除总房价4‰的当月还款额， (380*30*70%-1536.8)20%=1288元/月，B方案月收入共计1536.8+1288=2825元/月，减去月供后剩余2825-1774=1051元/月；C方案 在合同期20年内，每月按总房价的6‰固定还款*6‰=2305元/月,此时,投资者没有任何酒店经营风险，收入减去月供后剩余2305-1774=531元/月。 投资经济技术指标分析：对该投资项目20年以后转让价值的计算，我们采取房价加地价的方式。 地价按照每年3%递增，而房价采用直线折旧法。 根据石家庄市国土资源厅公布的石家庄市基准地价，该酒店位置位于商业四级地段（基准地价80.33万元/亩）。 由于目前市场采取土地拍卖方式，该地段市场价一般在100万元/亩，因此，在对该项目评价时，土地成本采用100万元/亩，折合1500元/米2。 该酒店容积率为8，K户型建筑面积39.16m2，折算占地面积为4.895m2，所以，该投资项目中地价为4.895*1500=7342.5元，房价为-7342.5=.5元。 20年以后，地价7342.5*（1+3%）20=.37元；房价.5*（70-20）/70=.93元；总价.37+.93=.3元 A方案B方案C方案期初投资额年投资收益率（静态） 前三年 8.13% 10.85% 5.48% 三年后 14.64% 投资回收期（静态）8.16年9.21年18.24年净现值.94元.08元.28元注：净现值计算（i=6%）A：787.3*12*（P/A，6%，3）+1418*12*（P/A，6%，17）（P/F，6%，3）+.3（P/F，6%，20）B：1051*12*(P/A,6%,20)+ .3（P/F，6%，20）C：531*12*(P/A,6%,20)+ .3（P/F，6%，20） 风险分析:面对如此诱人的投资回报率，我们不得不认真分析一下这种投资方式的风险情况，因为，风险和收益历来是一对孪生姊妹，收益越高，风险越大。 酒店经营状况：在上述收益分析过程中，投资者的收益状况很大程度依赖于酒店的经营状况。 酒店式公寓要想有可观的赢利空间，与酒店位置、周边配套设施、酒店管理公司的经营管理水平、旅游季节有很大关系。 投资者不妨细想一下：酒店的经营管理机构确有实力达到上述70%平均入住率吗？据笔者了解：在石家庄的酒店行业中，亚太大酒店(五星级)的入住率在酒店经营旺季也才70%左右，而在淡季，一般维持在40%上下；其他酒店，如：河北宾馆，国际大厦，世纪大饭店的经营情况与此相比也相差无几；更何况位于市中央商务区的中国大酒店也在营运筹备中。 因此，投资者进行投资之前，应仔细分析该行业的行业竞争态势，确定所投资的酒店能否达到开发商所描绘的收益情况，不能买了房每年还要拿钱来供房，自己又长期不住，那就得不偿失了。 在酒店入住率为40%时的投资收益情况分析：A方案：380*30*40%*40%-1774=50元/月；B方案：1536.8+(380*30*40%-1536.8)20%-1774=367.44元/月C方案：531元/月如果考虑资金的时间价值（取一年期定期存款利率1.98%）*1.98%/12=191.73元/月，则此时的实际投资收益情况：A方案 50-191.73=-141.73元/月B方案 367.44-191.73=205.71元/月C方案 531-191.73=339.27元/月据此可以计算投资于A方案的投资者的最低期望入住率X（盈亏平衡点）为：380*30*X*40%-1774=191.73；X=43.1% 高价格：仔细了解后笔者发现，这些酒店的一个不言而喻的相似之处，就是相当高的价格。 再以上述酒店为例：K户型建筑面积39.16m2，总房价款元，建筑均价/39.16=9811元/m2，再加上各种手续费、税费、保险费，每建筑平米要达到元，而市区内较好住宅小区的建筑均价一般在2000-2500元/m2之间，对于石家庄这样一个中等收入城市，该酒店的价格与北京市内黄金地段豪华商住楼区价格相差无几。 酒店财务状况可信度：在财务丑闻频出的今天，酒店财务报表的真实可信度是投资者进行投资的首选考虑问题。 当然，投资者可通过建立业主管理委员会；聘请注册会计师事务所对酒店的财务报表进行核查审计等工作监督酒店的运营。 但上述工作需要时间、精力和经验作为保证。 如何建立一种“诚信”机制，相互沟通，相互信赖，一直是困扰开发商、投资者及酒店管理公司的一大难题。 税收问题： 由于这种“酒店式公寓”投资项目目前仍属于新生事物，在税收方面未知因素太多。 首先是酒店按国家规定以33%交纳企业所得税进行纳税，再进行税后利润的分配；而投资者是按照居民出租住房的方式纳税，还是按经营性酒店的方式纳税，就连开发商自己也并不十分清楚。 对投资者来说，如果按个人出租居民住房的方式交纳10%的所得税，税后利润也还是可接受的；但如果按33%的税率征收企业所得税的话，投资收益就不算太大了。 投资商品变现性：假如投资者急需一笔资金，该酒店的变现问题就值得投资者认真考虑。 同时，20年合同期满后，该酒店的转让价格如何确定？可能将来酒店的房地产估价值很高，而购买者寥寥无几，出现所谓的“有价无市”现象。 因此，提醒投资者谨慎对待开发商信誓旦旦“毫无风险”的保证。 其他问题：在酒店经营管理中，可能会出现形形色色各种各样的问题，这就要求投资者在与开发商签定合同时考虑周到，如：今后酒店经营过程中再次装修的付费问题，由谁付费、如何付费；在利润分配方面，由于每间客房的楼层、朝向、面积的不同，购买价格相差很大，而利润分配是根据整个酒店的经营收入来确定的，这就会导致分配不合理现象的发生，如何减少这种不合理现象，也应引起投资者注意；明确合同的签定对象是开发商还是酒店管理公司，避免今后产生纠纷时，责任不清，开发商与酒店管理公司相互推委的现象等等。
长租公寓，全是往事
9月1日，当杨瑜和陈欣下班，房东已经在门口等候多时了。 这是她们通过青客公寓租住的房子，搬过来还不到2个月。 房东告诉她们，自己已经很长时间没有收到青客的房租，至于去留，大家可以再商量。 但同时，房东也明确提到，“我的合同备注了逾期7天未收到租金，房东有权无条件收回房屋，所以我们协商不好只能请你们搬走。 ”第二天一早，杨瑜和陈欣早早的赶到了辖区派出所。 身份证、租赁合同、付款证明，一趟手续下来，时间已经快接近十一点了，但民警却并没有给出什么具体有效的反馈，只是一再地说，你们可以和房东自行协商解决。 与陈欣她们一起报案的，分别还有一对情侣和另外一个租客，加起来涉及大概有两万多元。 并且在陈欣两人报案的同时，派出所里还有其他几位报案人，无一例外也遭遇了长租公寓跑路。 青客是在去年作为“长租公寓第一股”在美上市的企业，杨瑜和陈欣之所以选择这里，大概也是看中上市公司背后的信誉，但这一次，显然是她们草率了。 在这之前，微博上其实已有相关话题在发酵。 8月29日，据网友爆料，成都发生多起二房东跑路事件，登上成都同城热搜榜首位。 据不完全统计，近几个月以来，累计爆雷的长租公寓企业已达到20多家。 其中，仅满城公寓在成都和重庆两地就涉及大约4万多套房源。 并且和全国比起来，成都还算幸运。 就在成都长租公寓爆雷的同时，上海、杭州、深圳等多地，同样也有一批企业开始跑路。 据《新京报》报道，发生在杭州的友客公寓跑路，涉及人数超5000人，累计金额近两亿。 而在《钱江晚报》的报道中，同属杭州的巢客公寓爆雷之后，涉及房东数量远超友客，总量可能超万人。 这样的数字正在还原出一个现实到有些残酷的事实：到今天，当年轻人还在考虑要不要在多给送餐小哥5分钟时，可能他们还不知道自己能不能在已经付了租金的房子里再多住5天。 风口上的长租公寓作为人口大国，再加上地区之间在经济发展上的差异，中国在长期发展的过程中，因为外出务工、求学形成了巨大的流动人口。 据统计数据显示，到2010年，中国流动人口总数已达到2.21亿。 而到2010年之后，由于90后步入社会，都市白领人群快速增加，再加上消费升级的影响，城市中漂泊奋斗的年轻人在对居住提出了更高的要求的同时，也给租房市场带来了巨大的商业机遇。 2011年前后，第一批看到这片蓝海市场的企业开始探索长租公寓的经营模式。 2011年5月，自如友家正式上线运营；次年，青客公寓，优客逸家成立；到2014年末，行业内数得上名字的长租公寓品牌已经接近30家。 到这个时候，后来长租公寓市场上的主要玩家就已经基本集结完毕；而同时，长租公寓行业也迎来密集的投融资活动：2014年6月，途家完成C轮1亿美元融资2014年9月，青客公寓获得达晨创投的数千万美元A轮融资；2014 年 11 月，优客逸家获2200 万美元 B 轮融资；2014年底，蘑菇公寓完成2500万美元B轮融资；2015年初，寓见公寓获得顺为资本领投的A轮融资；2015年5月11日，蛋壳公寓完成数千万人民币A轮融资。 一直到2017年前后，随着资本的持续涌入，再加上当时共享单车的热度下降和隐忧初现，长租公寓正式成为那只接替共享单车而站在风口上的猪。 在当时，东方证券就有研究报告指出，2017年中国租赁人口预计为1.9亿人，因此租赁市场规模已超万亿元。 而市场越是广阔，资本就越是疯狂，可以说，长租公寓在很大程度上继承了资本在共享单车领域杀红了眼的热情。 但事实上，资本在嗜血的同时也被迷住了双眼，因为在广阔的租房市场背后，长租公寓并不是一门十分赚钱的生意。 在长租公寓发展的历史中，复杂的市场环境催生了三种主流业态。 其中有以自如、蛋壳公寓为代表的分散式长租公寓，他们在各个小区住宅楼里承租房间，再通过装修改造之后出租；也有如新派公寓、魔方公寓为代表的集中式长租公寓，它们通常将一整栋楼租下来，改造成公寓出租；还有如万科泊寓、龙湖冠寓为代表的房地产自持土地建设的项目，他们由房地产公司自行拿地，自主建设，然后出租，相对来说显得更为规范。 但除了房地产自建的公寓之外，无论是分散式长租公寓还是集中式长租公寓，本质上都是运营方扮演的二房东的角色，通过“低进高出”的租金差和后续的维护服务赚钱。 甚至对于分散式长租公寓来讲，由于后续维护服务的缺失，盈利空间变得更为狭窄。 早年间，一直致力于地产租赁生意的潘石屹就曾在采访中表示，“租房价格再翻番还是亏本的。 ”因为在潘石屹看来，房屋出租的投资回报率不超过5%、6%，回报率最高也不超过1%，如果再加上企业管理费用和营业成本，这个生意就基本是亏的。 而如果说潘屹石的判断更多的是基于其丰富的行业经验，那么36氪在之前的报道中根据当时数据对长租公寓的息税前利润率做的敏感性分析就更具有客观的参考价值。 结果显示，长租公寓在入住率在95%的情况下，拿房成本达到租金收入的60%则息税前利润率为0，人房比达到11人/百间则息税前利润率也将为0。 有人说，这样看来，长租公寓似乎仍然有很大的利润空间。 但事实是，即使不提在价格敏感且竞争激烈的租房市场上，高溢价长租公寓是否有足够的竞争力，单就以每套公寓的溢价来说，企业还需要支付房屋的装修、材料、运维，租赁，品牌宣传、人工等各项费用，能不能摊平还有待两说。 更难的是，企业必须保证旗下所有房屋有超过95%以上的入住率。 这个入住率有多难呢？要知道，除了小规模做精细化运营的青客公寓之外，自如公寓到2019年底才宣布达到95%，而同样在美股上市的蛋壳公寓到2020年3月，入住率也才75.5%。 因此，长租公寓盈利困难基本上已经成为市场的共识。 但是，既然大家都知道这门生意很难赚钱，那为什么长租公寓又会在最近几年里疯狂扩张呢？商业的吊诡之处，往往就在这里。 资本换市场，长租公寓爆雷2019年，在资本市场认清了长租公寓盈利艰难，且短期内亏损都无法收窄的情况下，融资陷入困境的长租公寓又给市场讲出了一个新的故事——单位经济模型盈利。 所谓的单位经济模型盈利，即在长租公寓领域，企业抛开管理、营销等所有公摊费用，仅就单个房间的盈亏平衡来看，如果单位经济模型盈利，则企业就可以通过扩大规模来摊薄固定成本以实现盈利。 对于这种逻辑，蛋壳公寓就是其中的典型代表。 据蛋壳公寓的招股书显示，从2015年到2019年，在短短4年的时间里，蛋壳公寓的运营房间数量增长了166倍，而截至2019年11月30日，蛋壳运营的公寓数量更是达到43.2万间。 但事实上，这种所谓的单位经济模型盈利，本质仍然是一种市场的规模效应，而对于规模的扩张，长租公寓从站上风口的那一天起，就从来没有停止过对它的渴望。 据公开数据显示，从2016年9月到2019年11月，短短不到三年的时间里，自如管理房间从25万间增长到了100万间，增长幅度达到4倍。 而即使并不以增长闻名，注重于精细化运营的青客公寓，其房间运营数量也从2016年的4.42万间增长到2019年的9.73万间。 而在长租公寓疯狂扩张，抢占市场的同时，租房市场的价格也开始呈现出一种水涨船高的态势。 2018年9月，一位自称是北京天通苑房东的人在房地产论坛水木社区里发布了一篇标题为《资本盯上租房，要吸干年轻人的血》的帖子，并掀起了一阵关于房租涨价的全民大讨论。 在帖子中，这位自称是天通苑房东的人写到，自己拥有一套120平方米的三居室，出租时预期价位在7500元／月，而后引来自如和蛋壳公寓的争抢，两家中介公司相继抬价之后，房子最终以元托给了蛋壳公寓。 几乎在这篇帖子火爆的同时，原我爱我家副总裁胡景晖高调辞职，并公开表示“以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源，完全破坏了正常房屋租赁市场”。 也正是在这样的背景下，为了加快市场扩张进度，同时降低资金成本，吸引租客入驻，长租公寓的租金贷开始出现。 所谓租金贷，实际上就是租客通过贷款租房。 合同签订后，金融平台就会一次性将租客合同期内的所有租金支付给公寓方。 反过来，租客则可以按月或者按季度把租金支付给金融平台进行还款。 在这个过程中，公寓方一方面提前拿到了租客合同期内的所有房租，另一方面又仍然按月给房东结款。 而这中间由于时间差出现的资金沉淀，也就成了公寓可以自由支配现金。 通过这样的方式，长租公寓获得了更低成本的资金来源用于市场扩张，但同时，风险也随之而至。 一方面，长租公寓通过租金贷获得的资金实际上是长租公寓在未来需要支付给房东的租金。 所以当公寓将这笔钱用作市场扩张时，公寓就必须保证新开发房源的入住率。 因为只有这样，公寓方才能用新租客预付的租金来支付之前应当付给房东的房租。 所以在这种情况下，一旦市场出现波动，例如扩张不顺利，入住率不及预期、或者有突然有大量租客退房等情况出现，长租公寓就会面临资金链断裂的风险。 而另一方面，由于资金缺乏监管，还会有一些长租公寓并不会将资金用作市场扩张，反而是为了追求更高投资回报率将资金投入到股市或者其他资本市场，而这样做，也进一步增加了资金亏损的风险。 也正是在这种背景下，2018年1月，上海好租好住卷款跑路；3月，爱生活爱公寓资金链断裂；5月，长沙优租客法人自曝资金链问题，关门整顿。 同年8月，杭州长租公寓品牌鼎家称公司因经营不善导致资金断裂停止运营，成为第一家爆雷的长租公寓明星品牌；而仅仅两个月之后，获得软银、顺为资本加持的寓见公寓也因为资金链断裂，房东开始上门赶人。 而这一切的一切，也仅仅只是拉开了长租公寓从风光走向沉寂的序幕。 流血上市2019年，经历过爆雷的长租公寓市场显然冷静了许多。 一方面，新增长租公寓企业开始减少，人们不再争相涌入这个行业；另一方面，“风口”一词开始和长租公寓渐行渐远。 所以，当光环褪下，长租公寓也必须重新审视市场的残酷。 但是，风口虽然过去，资本却并没有放弃多年投入的打算。 相反，在2019年，长租公寓仍然以123.01亿人民币的融资额再创历史新高，成为过去8年以来融资数额最大的年份。 只是，与曾经群雄并起的时代不同，在2019年，资本市场显然更青睐那些规模巨大的头部企业。 其中，以自如、蛋壳、魔方公寓和城家公寓为代表的头部企业共计融资16.4亿美元，超过当年总融资额的90%。 而与之对应，自2018年4月，青客公寓宣布完成数千万美元C轮融资，累计融资额达到1亿美元。 但这之后，青客公寓就再没有传出融资相关的消息。 所以到2019年6月底，据和讯网报道，青客现金及现金等价物和限制性现金合计约为4.5亿人民币，按其亏损比例，已经不足以支撑过去一年的亏损。 而与青客相反，在2019年连续完成C轮和D轮共计6.9亿美元融资的蛋壳公寓，日子也同样如履薄冰。 受长租公寓集中爆雷影响，2018年之后，国家开始收紧租金贷相关管控，而这其中，蛋壳公寓便首当其冲。 据蛋壳公寓招股书显示，从2017年到2019年的前9个月，蛋壳公寓的租客中使用租金贷的租客占比分别为91.3%、75.8% 和 67.9%。 而在2019年的前9月当中，蛋壳公寓从租客处获得的预付款为1.1亿元，从金融机构处获得的租金预付款则高达31.6亿元，占蛋壳公寓租金收入的80%。 而另一方面，在融资和租金贷带来资金链风险的同时，蛋壳和青客的财务状况也同样不容乐观。 据蛋壳公寓招股书显示，从2017年到2019年前三个季度，蛋壳公寓分别实现营收6.57亿元、26.75亿元和49.99亿元，净亏损分别为2.72亿元、13.70亿元、25.16亿元。 另据青客公寓提交的招股书显示，2017、2018年青客公寓分别营收5.23亿、8.9亿人民币，净亏损分别为2.45亿元、4.99亿人民币；而截至2019年6月30的前9个月，青客公寓营收8.98亿元，净亏损3.73亿。 也就是说，无论是青客还是蛋壳，虽然营收随着规模的扩张不断增长，但亏损也在同步扩大，且没有收窄的迹象。 而更为严重的是，据青客招股书显示，到2019年6月30日，青客总资产为20.3亿，负债为27亿，负债率超过133%。 青客公寓事实上已经出现了资不抵债的情况。 所以，走到这个时候，对于急需救命的青客和蛋壳来说，除了上市，已经别无选择。 2019年10月8日，青客公寓率先向美国证监会递交招股书，欲以发行ADS的形式募资至多1亿美元。 而仅仅20天之后，蛋壳公寓也同步递交招股书，预计将以“DNK”为交易代码在纽交所上市。 此后，2019年11月5日，青客公寓正式在纳斯达克上市，成为国内长租公寓第一股；次年1月，蛋壳公寓也正式在纽交所挂牌。 只是，与大多数企业上市的喜庆不同，对青客和蛋壳来说，上市可能仅仅是另一个艰难岁月的开始。 上市之后，青客公寓发行价为17.00美元，开盘价为17.37美元，此后三天，青客公寓股价虽然一度涨到19.42美元，但三天之后，股价便开始了迅速下跌。 到11月13日，距离上市仅仅8天，青客公寓跌破发行价，到目前，青客公寓的股价已跌到7元左右，不足发行时的一半。 而对于这种情况，急于上市的青客或许早有预料。 毕竟，就在即将上市的前一天，青客公寓还再次更新了招股书，将此次IPO发行规模从此前520万股ADS下调至270万股ADS，其募资规模也相应的下降了将近一半。 这其中，似乎也透露出了一种对于自身和行业前景的不自信。 而与青客类似，蛋壳上市当天，开盘价13.5美元，之后不到一个小时，股价便跌破发行价。 而截至2020年9月14日，蛋壳股价报5.79美元，也已经不足发行时的一半。 可以说，对于蛋壳和青客，匆忙上市只是在走投无路时的无奈之举，但对于已经陷入水深火热之中的长租公寓来说，在复杂的市场环境下，也没有什么能比活着更重要。 这也正如青客公寓CEO金光杰，从纳斯达克敲钟回来后见到同业说的第一句话：“我还活着！”疫情和后公寓时代不过“活着”，也意味着“不确定性”的如影随形，是“盖棺定论”的反义词。 而这层不确定性在2020年年初被放大到了极点。 随着1月初疫情在武汉爆发，全国各个省、自治区、直辖市相继启动一级防疫响应，严格执行全国范围内的居家隔离和停工停产，长租公寓因此行业的特殊性，开始最先也最鲜明地受到了严重冲击：一方面，由于停工停产，许多还在城市里的房客开始大面积退房；另一方面，由于时值春节，更多的房客已经返乡，这个时候，租金减免就成了长租公寓面临的另外一个难题。 2020年2月2日，据深圳当地媒体报道，深圳房东林女士主动降低半个月房租，合计减免80万，1200多租户受益。 此后，相关话题登上微博热搜，累计阅读2.4亿。 由此，许多身在外地，受疫情影响无法及时返程的租客也纷纷要求减免房租。 2月4日，蛋壳公寓在其官方APP发布公告，公布疫情期间对全体租客的补贴政策；而在蛋壳公寓首发带领下，魔方公寓、微领地等多家长租公寓也开始减免武汉乃至湖北地区不能返回租客的租金。 但，在公益背后，长租公寓企业的生存也同样艰难。 魔方公寓CEO柳佳曾表示，“减免的租金约占我们营收的10%，大企业勉强可以消化。 但让企业面临压力的是多地不让租客返程导致的大面积退租，以及银行不续贷的财务危机。 ”另一家知名长租公寓品牌运营商CEO也向瞭望智库表示，“疫情之下如何维持现金流，是他最为头疼的问题。 租赁机构在申请贷款时，银行主要是看现金流。 ”而同时，由于房客大面积退房以及租金减免等问题，长租公寓本就紧张的现金流更加岌岌可危。 而就在蛋壳、青客、魔方公寓等行业头部企业还在为生存苦苦挣扎时，在这个市场的尾部，却又有许多本地的小长租公寓在疫情之后悄然兴起。 据在成都的工作，今年4月份刚完成租房的小北介绍，在租房的过程中，他就曾遇到许多来自长租公寓的套路。 “我通过许多方式找房子，58同城、贝壳、豆瓣小组，但无论哪个平台，无论房源认证的是个人还是房东，最后见面看房的时候，来的都是托管平台。 ”“之前在成都东站附近看到一套房子，万科的楼盘，房子很新，套二、精装修，平台报价1800/月，但要求必须年付。 “小区环境很好，交通方便，距离上班的地方也挺近。 ”小北说：“主要是价格特别低，这样的房子，之前看的价格都在2500往上，说实话，特别心动。 ”“心动归心动，但之前长租公寓爆雷的事情我们也知道。 出于谨慎，我打听了一下他的公司背景。 ”小北说：“一开始问他，他自称是贝壳旗下的长租公寓品牌。 但当我提出质疑，几次追问之后，这个业务员才改口，说只是公司的名字叫做贝壳寓。 ”而据企查查显示，这家名叫成都贝壳寓科技有限公司的企业，注册资本仅仅只有30万。 我们简单算了一笔账，如果以1800元的房租年付的话，一年房租就是元，假如这家公司经营了50套房源，那么通过收房租集中起来的资金就超过100万。 而这，已经远远超过了一个注册资本只有30万的公司所能够承担的风险范围。 后来，小北并没有租下那套房子，几次奔波之后，小北最终通过一个正规的中介选择了相隔不远的另外一套房子。 “那套房子价格虽然便宜，房子也很好，但却并不让人安心。 ”小北说，当时业务员看我们犹豫，也曾主动给我们降房租，最后谈下来是1450一个月，但他却坚持必须年付。 价格越低，我们心里其实越不安，当时我们也提出说，能不能直接跟房东签合同，但业务员都几番推辞。 问得紧了，他就说和房东签合同要涨价，月租要达到2000往上，而且还要另付他一个月的房租作为中介费。 后来在微博看到成都长租公寓集体跑路，并且大多都是“高进低出”的新闻，心里还是很后怕的，但更多的还是庆幸，毕竟如果当时没忍住诱惑，现在深陷套中的，说不定就是自己。 在小北看来，现实往往就是这么魔幻，充满了各种各样的套路和诱惑。 所以很多时候，我们还得靠自己擦亮眼睛。 而长租公寓，从万众瞩目走到频繁爆雷。 到今天，仍然很难说这种商业模式是否真的可持续。 毕竟，在国外，那些早就实现稳定盈利的长租公寓品牌并不鲜见，他们的存在就好像说，再坚持一下，过了这个寒冬，就是美好的春天。 但真实情况又有谁知道呢？这可能就像共享单车一样，有些企业死了，有些企业却又在废墟上开出了花。
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