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[转载]地产萧条期 开发商如何与代理公司开展合作 张炜胜
地产萧条时期开发商与代理商如何开展合作 撰稿：风火地产机构 总经理张炜胜 2009-4-6 前言 2008年-2009年，受地产泡沫、股灾和国内外经济危机影响，地产市场急转直下，产品滞销，堆积如山，开发商资金严重短缺、甚至崩裂。2009年，市场在一片降价风潮中，成交实现阶段性回升。价格大滑坡，成为开发商手中唯一的终极武器，地产代理公司处于尴尬的境地：往日制造热销的专业技术、提升价格的看家本领，如失去神力的魔棒，在地产寒流下，全部派不上用场，捉襟见肘、相形见绌，不管你如何表演，没有看客和市场，销售业绩一塌糊涂，甲乙双方关系不断恶化。甲方开发商急着钱用、等米下锅，但代理公司实现不了销售回款，极其失望；乙方代理公司销售代理所得，还不够运作成本，亏本经营，更不用说完不成业绩面临高额罚金。结果，我们看到，甲乙双方合作的项目，不管是销售代理还是策划代理，一个接一个地解约了，代理公司，面临专业价值失效和经营前景黯淡的困局。 风火地产机构，作为专业的地产代理机构，结合企业运作中的经验和教训，对新地产形势下，开发商如何与代理公司开展合作，提出了自己的一些看法；对开发商心急解约的做法，提出了一些忠告；对代理公司，如何应变市场，营销创新，开辟出新的专业价值体系，也做了抛砖引玉式的引导。目的就是，希望甲乙双方在调整好心态、做好新的专业合作的准备后，能够更顺畅的开展合作。 面对危机和困难，我们可以低头、应该昂头，但不能回头。因为，明天的路，我们还要继续走。 一、 甲乙双方的合作关系 1. 合作对象。甲方：房地产开发商 乙方：地产代理公司。 2. 商业的合作伙伴。甲乙双方针对甲方开发的地产项目，开展销售代理合作。甲方信任乙方在地产营销方面的专业能力，聘请乙方代理销售产品。乙方凭借营销代理方面的专业能力，把项目操作好。 3. 平等的法律地位。甲乙双方是相互独立的两个商业个体，在商业地位上，双方平等，双方本着精诚合作的精神，在项目上开展工作合作。 4. 甲方应做好监管和配合工作。监督乙方工作开展情况、工作进度与工作效果；根据乙方的营销推广计划时间表，甲方应积极主动做好工程进度、宣传资料、销售道具、资金支持、事务协调等各方面的配合工作。 5. 乙方应做好营销代理工作。包括产品包装、形象推广、营销策划和销售代理工作。乙方处于被监督和提供服务的一方，乙方主动提出工作计划表，明确每一阶段乙方的工作计划，甲方可以更紧密的做好配合工作。 二、甲乙双方应把持的合作精神 1. 精诚合作。把项目操作好、销售好，是双方共同的目标。双方应本着精诚合作的工作态度，做好专业工作和配合工作。 2. 平等。双方在法律上是平等的，应以平等的身份相待，不应盛气凌人凌驾对方之上。 3. 尊重。尊重合作伙伴，就是尊重自己。人无完人金无足赤，碰到问题，双方应以客观、谅解的心态，互相扶持、协调解决好工作中碰到的困难。 4. 积极。配合上出现问题时，双方应以积极的心态协商解决问题。甲方不应以抱怨、不满的心态，乙方不应以消极、对抗的态度来进行工作配合。 三、甲方应该做好的关键事项 1. 按计划开展工程进度。尽可能按工程进度表推进工期，以免乙方营销计划脱节。 2. 建立顺畅的合作沟通管道。开发商营销系统的组织管理体系，主要有两种形式： 其一，营销副总决策制。营销副总负责营销管理工作，下面就设营销部和营销经理，营销经理没有决策权，主要是工作对接和执行，一切决策拍板由营销副总亲自操刀； 其二，营销总监决策制。营销工作主要由营销总监进行统筹管理，营销总监向总经理或营销副总汇报。 第一种方式，营销副总既是决策者又是执行者，容易陷于事务上的琐事，不利于把控营销方向。 第二种方式，营销副总只要做宏观把控和营销工作的监管就行，更多的时间，能够思考营销工作的策略方向、问题点和改善之道，帮助解决一些比较重大的困难问题和内外部资源协调的问题。营销副总不用直接面对代理公司，不亲自操刀营销工作；营销管理工作交给营销总监全权负责，营销总监代表甲方，与乙方代理公司进行专业沟通、工作对接和工作配合。大的决策事项，营销总监上报给总经理或营销副总，由总经理或营销副总进行决策拍板和资金审批。 第一种模式，比较适合规模小的开发商，单一项目运作，项目操作简单，没有太多繁杂的事务协调和执行，好处是管理架构层次少，决策快；不足之处上面已经提到。 第二种模式，比较适合规模较大的开发公司，项目较多，事物繁杂，需要让营销副总从庞杂的事务中脱身出来，总揽大局，站得更高、看得更远、想得更清楚，抓大放小，中小事务就交给营销总监决策和执行。 相较而言，第二种模式层次更清楚，宏观把控者与操作执行者职权分离，以下建议，是基于第二种人员架构模式进行阐述。 3. 提前做好营销费用的资金安排。对代理费、广告费、营销活动费等营销费用，要有一个总体的费用计划安排，费用按年度进行资金安排，提交股东会进行年度营销费用总体审批，在资金方面提前预算和预留，费用发生时，只要总经理把关审批和签字就行，决策快、操作简单、策略清晰。避免口渴挖井、临战挖壕的盲目性费用开支决策模式，这种模式营销策略不清晰、投入混乱、决策慢，影响营销合作效果。 4. 建立合理的沟通机制。建立周项目组（或半月）工作对接会、月工作汇报会会议沟通机制。编列工作时间计划表，定期举行工作对接会，营造良好的沟通氛围，推进合作进程。 周项目组工作会。甲方由营销总监负责、营销部人员参与；乙方由项目总监负责，策划、文案、平面设计、销售经理、客服经理等专业人员参与（销售经理、客服经理、平面设计、文案、市场研展人员根据工作会内容需要参与会议）。乙方向甲方汇报，沟通双方工作进展情况，下一阶段工作安排，甲方进行工作督导。 月工作汇报会。根据工作需要，甲方营销副总可以出面参与，乙方总经理或分管副总参与。乙方提交工作成果、策划方案，进行工作进展情况汇报，对出现的问题提出看法和改进建议，开列下一阶段的工作计划表，提出乙方需要甲方工作配合、解决问题的工作内容等。甲乙双方可以在会议上进行详细的工作探讨和计划修正等。 5. 对乙方工作成果进行专业把关。对乙方提交的营销策划方案、项目推广方案、广告设计方案、销售现场工作情况，营销总监站在专业的立场上，对甲方提交的方案进行审核、把关和监督，提出自己的意见和建议，参与计划与方案修订，协助乙方制定出更优化的策划方案与执行方案。督导乙方完善销售团队并提高现场销售力。专业把关、监督批评、指正纠偏、完善方案、协助执行，是营销总监主要的工作职责。 6. 做好营销配合工作。根据甲乙双方修订好的工作计划表，该由甲方执行的工作，甲方营销总监当仁不让，担当起内部工作协调的作用，安排人手，工作执行。在工程进度、售楼部建设装修、销售道具准备、广告公司洽谈及广告投放地点选定、设计方案确认、营销活动执行等方面，甲方按时进行工作执行，为乙方创造良好的工作平台。 7. 对甲方策划、销售成果进行考评。甲方营销总监，通过工作汇报会，对乙方进行成果考评。客观分析、理性批评、积极表扬，给予压力，引导甲方更好的完成任务。如因主观原因，做不好代理工作、经常性完不成任务指标的的代理公司，进行淘汰，并选择更合适的代理公司进行合作。 四、甲乙双方合作过程中常出现的矛盾点 甲方常犯的错误： 1. 工程进展与时间表严重脱节。甲方未能如期推进工程进度，造成整个营销计划执行混乱，增加乙方工作开展的难度，造成不必要的矛盾。 2. 组织架构不合理，多头管理。董事长、总经理、副总、营销总监、部门经理，没有明确一个项目总负责，谁都可以插手管理、谁都可以拍板决策，公说公有理婆说婆有理，最终导致乙方合作单位无所适从，理不清头绪。甲方应该指定营销总监作为项目总负责，直接跟乙方代理公司对接，决策领导层只负责重大决策和财务审批，不参与具体事务操作。这样，甲乙双方工作对接才会快速顺畅。 3. 权责不清，授权不充分。不能充分授权，营销总监不能拍板决策，不管大事小事，都要先向高层请示和汇报，由高层想成熟了，做出决策指示，营销总监才能对外告知和执行。这样，营销总监就成了通讯员，没有拍板决策的权利，决策冗长、贻误战机，营销总监丧失权责，决策高层也将沦为执行层，忙得晕头转向。公司应该授权营销总监全权负责营销工作，小事直接拍板决策，大事上报管理层审批，这样组织架构上可以更高效、更有效。 4. 迟疑决策，议而不决。乙方提供的策划方案、营销推广思路、广告投放计划，如果甲方议而不决，乙方方案迟迟得不到甲方的确认，造成乙方无法按工作计划执行，计划与执行时间脱节，工作混乱，结果是互相推诿扯皮。 5. 干预太多，乱插手。如果甲方不具备专业营销能力和操盘经验，又喜欢凭自己的人生经验和身边朋友的意见，强行引导代理公司按照自己的思路办事，这是很致命的，不专业指导专业，最终只有两种结果，一是乙方委曲求全，顺着甲方的心意操作项目，结果是一塌糊涂；二是激化矛盾，一拍两散。既然甲方聘请乙方代理项目营销，就应该相信乙方在营销方面的专业能力，认真倾听乙方的思路和方案，并提出自己的看法，修正和弥补乙方方案和思维上的不足之处，而不应是越殂代庖、反客为主，最后肯定搞得一塌糊涂。除非乙方确实不专业、不负责，需要另请高明，另当别论。 乙方常犯的错误： 1. 不按计划执行工作汇报。能拖就拖，能混就混，定期的工作汇报会，变成非定期会议。随心随性、不规范操作，显示出代理公司不专业、不成熟、不严谨的工作作风，最后项目操作过程中，将可能会更多浑水摸鱼的动作出现，甲方利益将得不到保障。 2. 不负责任、不专心操作。对项目不够重视，不能组建强有力的专业操作团队，鱼龙混杂、项目操作缺乏系统性和专业性，项目会出现操作失败的可能。 3. 被动、消极、抵触的心态。因甲乙双方合作过程中出现问题，造成双方关系紧张、甚至恶化，乙方以敌对、消极应付的心态进行后续合作，质量越来越差，严重损害甲方利益。 4. 项目多、注意力分散、投入不足。品牌代理公司，项目多，业务忙，全国各地，老板成为空中飞人、疲于奔命。目前地产市场不好，老板成为各地灭火的急先锋，很难在一个项目上，真正花时间去高度重视、精耕细作。这样的结果，是代理公司资源分散，头痛医头，脚痛医脚，不能组织强有力的资源，专注服务于一个项目，对出现的问题，不能以最快的速度、做出正确的反应，把事情解决掉，而往往会造成贻误战机、反应失当、操作失误，项目利益必定受到很大损失。 5. 市场不景气，成为最大借口。在目前地产市场严重疲软的形势下，要销售好一个项目，除了价格促销之外，确实很难。这是客观原因，但不应成为结果全部。如果乙方也只有降价促销一条路，那代理公司的价值就不复存在。既然敢于在不景气的市场下，承接代理项目，就应该有勇气面对恶劣的市场环境，有能力、有信心操作好代理的项目。如果只是骗取开发商的信任、以赌徒的心态、想和市场狠赌一把，结果肯定是害人害己，危害开发商利益。如果是这样，代理公司，不如自知之明、归隐山林。所以，市场不景气，不应成为专业代理公司唯一的借口，而应该要有打破市场困境的绝活。 6. 缺乏市场应变能力和创新本领。目前，地产市场已经从卖方市场转变为买方市场，销售环境巨变，严重滞销。买房消费，不再狂热追涨，而是理性冷静。但众多代理公司，不能直面市场，积极应变，创造新的营销模式，仍然沿用热销时期的坐销模式，广告出街，坐等客户，这种姜太公钓鱼式的销售模式，已经完全不能适应新形势下地产销售的需求。销售模式老化、没有市场应变能力、缺乏超前营销思维、创造不出全新的营销体系，代理公司要在这样恶劣的市场环境底下打赢销售战，纯凭运气，难上加难。目前多数代理公司，包括品牌大代理公司，都是靠坐吃老本、守株待兔、等待市场回暖、比谁耐力强、活得命长来应对市场、经营公司，这样的公司，是很不专业、非常不负责任的。不能顺应市场变化，创新应变，积极营销，创出全新有效的营销模式，打破房产滞销的市场格局，这样的代理公司已经失去专业的价值，辜负了开发商的信任和重托，存在于市场，已经毫无意义。 五、选择合作代理公司的四大标准 在目前严峻的地产市场底下，传统营销模式基本失效，这个时候，更是考验一家代理公司是否具备真正专业能力和项目运作能力。 这几年，中国城市化高速发展，城市扩张快，地方政府在土地财政利益驱动下，推高土地拍卖价，屡屡创造出面粉比面包贵的神话，恐慌性追涨购房成为市场最大特征，投机炒楼和投资房产推动着中国地产泡沫更高、更快、更强飞涨，遍地开发，销售红火，代理公司只要广告出去，适当包装炒作，坐等收钱，就能风光八面，发展壮大。 卖房像卖菜，坐销模式风行天下，在这样的市场底下，考验不了各代理公司的专业能力和操作水准，各公司能力实际上差别不大，营销手法一样、策划思路雷同、操作流程差不多，就是实力、规模、人员数量上有所差别而已。即使公司小，只要手底下有几个得力的策划、文案、平面设计人员，项目照样可以操作得很漂亮。所以，残酷的市场，才是真枪真刀、拼刺刀的时候。现在，考验代理公司真本事、体现专业价值的时候到了。 在目前萧条的市场条件下，开发商选择一家合作代理公司，需要慎之又慎。项目要在恶劣的市场实现良好销售，让项目运作更有保障，开发商应该选择什么样的代理公司呢？根据风火地产机构实际操作中总结的经验，建议开发商从以下几个方面进行考量： 其一，不以公司大小和品牌强弱来考量代理公司。如上所言，品牌大代理公司，品牌和实力是在卖方市场红红火火的市场背景下积累起来的，能力高下不具备太大的差别性。 其二，看该公司领军人物，是否具备强烈的责任心。现在市场上多数代理公司，全国各地项目都接，公司精力和资源十分分散，除非项目足够大、超过30万平米以上、或代理费溢价收益具备压倒性的利益，不然公司是很难专注于某一个项目，接下一个项目，组建一个小专业团队，就扔给项目组去折腾了，公司总经理和副总，最多一个月飞机来去视察指导下工作。所以，公司规模不在大小，大公司有大公司的规模和实力，小公司有小公司的专注和认真。一个公司领军人物，如果具备强烈的责任心，对合作项目能够以负责任的态度对待，专心细心用心经营运作，再不好的局面，他都会想办法去解决，思路决定出路，一个领军人物的价值取向，能否高度负责、整合最优质的资源来认真执着操作项目，往往决定了一个项目的成败。 其三，要具备很强的市场意识和产品规划设计能力。专业代理公司，除需要具备很强的市场分析能力和对未来前景的预测研判能力，能站在未来市场需求环境下规划产品，还应具备很强的产品规划设计能力，为规划设计公司提供设计要求、提供方案思路，参与产品规划设计。 在一定的容积率指标底下，是做别墅、洋房、高层建筑还是普通住宅区，才能把地块价值发挥到最大化；档次如何、市场定位层次如何；怎么配套，需不需要会所，会所的娱乐、休闲、健身设施如何配置，样板区、环境组团示范区如何建设；需不需要网球场、篮球场、羽毛球场、健康跑道，公共空间如何营造、需不需要架空泛会所、大堂如何配置，物业以何标准服务和管理、物业怎么介入前期的营销活动之中； 是做大户型、还是一房两房为主的紧凑实用中小户型；建筑单体造型做何种组合，是板式、板点结合、多品联拼、蝶式等；户型创新上把握哪些标准，入户花园、阳光花房、多功能露台、室内挑高偷容积率、公共空间多处挑空送面积、飘窗或步入式窗台； 别墅是做独栋、联排、双拼、还是叠加，空中别墅市场潜力和销售风险如何，是中庭内庭院、还是层层退台式，古典欧式、美式、东南亚印尼式、中式古典庭院式、法国阳光洋房式、柯布西耶现代简约式、澳洲海岸轻别墅；商业要怎么做，才能使商业价值最大化、同时能够卖得出去，更好的摊低住宅的楼面地价成本，降低住宅可能降价造成的成本压力； 项目整体风情怎么定位，欧陆庄重古典、法式贵族浪漫、泰式皇家奢华、中式古典个性、现代清新品位；外立面风格如何、能否与社区整体风格定位相匹配，西班牙风格、法式地中海风格、英伦古典风格、罗马巴洛克风格、轻古典风格、现代简约风格等； 景观环境采用哪种风格，是英式贵族庭园、法式地中海花园、泰式皇家园林、巴厘岛热带水岸风情？ 所有这些，同样一块地，因项目理解不同、策划境界高度不同、规划理念和能力不同，指导规划设计公司所做的方案就可能完全不同，这是决定产品生死、关系着产品能否适销对路、是亏本还是赚钱的根本性问题，专业的代理公司，应该站在市场精准的判断上，以市场专家和产品设计专家的双重身份，来指导规划设计公司做好产品规划设计。 好的代理公司，专业过硬，能力全面，一专多能，有的放矢，策略精准，将使产品打造得完美无缺；部分代理公司，只懂营销策划和广告设计，对地产上下游相关专业了解甚少，更不要说产品的规划设计了，理念落后，策略思路高度不够，不专业的策划，不但产品的价值没法得到最大挖掘，而且像瞎子摸象、使产品规划设计策略思路错误、产品先天不足，后天再来补天，可能回天乏术、事倍功半。 其四，也是最关键的一点，看这个公司有没有很强的营销创新能力。这一创新能力，不是基于传统的市场的手法创新，而是颠覆性的营销模式创新。没有系统性的营销创新，在困难的市场底下，代理公司是不可能创造出突破性的销售业绩的，开发商的利益将得不到保障。 选择一家专业、负责任、创新能力强的代理公司，对项目成功与否至关重要。就像选女婿嫁女儿，是为女儿物色一个外表亮铮铮的大款好，还是把女儿嫁给一个一心一意、温柔体贴、有理想有闯劲、负责任的丈夫？如果大款是花心大萝卜，到处拈花惹草，目标多多，精力分散，还不如把女儿投资在一个具备强烈活力的潜力股上，未来上市，可能后来居上，股价倍增。 六、解决矛盾的方式方法 1. 公司选择。选择专业、创新、负责任的代理公司进行专业合作，就是项目成功的最大保障。 2. 有效监管。聘请专业人才，担任营销营销总监。最好是具备多年地产代理公司营销高管的从业背景，有着丰富的地产操案经验，同时能够熟悉代理公司操作方式。这样不仅能够高屋建瓴，严格把控代理公司的方案质量，而且，能够一针见血、发现方案的不足之处，提出更完美的修正意见，不断完善代理公司的策划方案、营销推广思路、销售现场操作水准，提升销售业绩。 3. 专业平台。开放、开明、专业的合作管道，对合作双方异常重要。由专业精通的营销总监全权负责工作对接，会让甲乙双方在愉快的合作氛围下，不断提高合作水平，使双方配合度更高，发挥1+12的能量，让项目操作更成功。 4. 宽严并举。在目前的地产形势下，既要理解市场形势对销售造成的压力，同时也要适当给乙方完成工作目标的压力，但主要是正面的引导，不是反面的打压，这样可以不断激发乙方的战斗潜力，不断进行营销创新，配置更好的专业团队，更专注认真的为本项目服务。 5. 正视困难，同舟共济。甲方要用更开阔的心态来对待目前市场下甲乙双方的合作关系。目前情况下，销售不够理想，是正常的事；销售超标，是奇迹。乙方销售不理想，完不成指标，只要不是乙方主观上努力不够，态度不好，甲方就不要计较一时的得失，求全责备，随意解约，而是，信任对方优点和能力，越是困难时期，甲方越应该用宽和的心态，与乙方一起拼搏，同舟共济，共度难关。就像患难夫妻，相濡以沫，幸福美好的日子终将到来。
房地产营销策划推广方案怎么写呀。，有没有外包公司可以帮忙解决的呃？
一、总述
二、市场调研：
1、对同类型2-3个商业地产的调研，其中包括发展情况、团队、现状、商机等等
2、分析报告
3、结合本项目的市场调研分析
4、分析报告
三、项目定位分析、客群定位分析等等
四、媒体选择：
1、报社、短信、电视台、分众传媒、户外大牌、网站、微博等代理商介绍以及价格。
2、各项价格预算
五、活动设计选择：
1、广告公司、网站制作公司、活动公司介绍以及报价
2、各项价格预算
六、指导性建议：在预算允许的范围内选择你要的媒体与活动设计途径
七、深化四、五项内容，制定具体的执行计划表与任务，筹备期、蓄势期、推广期、开放期各媒体以及活动设计工作的安排、软文的植入等等等等。
八、针对性活动策划，包含促销活动、DM单发放、渠道拓展。
九、总预算以及市场反馈效果平衡
十、风险控制与措施
十一、总结
房地产的推广方案怎么写啊?
1,立项
（1）、项目状况
（2）、开发项目用地状况调查
（3）、市场需求和竞争分析。
（4）、成本估算
（5）、项目开发组织结构形式和研究
（6）、开发建设及销售计划
（7）、项目经济及社会效益分析
（8）、结论及建议
注：市场需求预测的方法
A、定性预测法
B、定量预测法
初步可行性研究的内容
初步可行性研究又称“预可行性研究”，内容如下
（1）、初步可行性研究的角度与方法
（2）、识别各种限制条件
2，规划
定位——宏观的和微观的区位调查、分析与选择；
定性——开发内容和主题的分析与选择；
定量——开发规模（建设规模与投资规模）的分析与选择
地产项目规划设计委托专业建筑设计公司是地产专业化方向的一大进步。但由于商业项目的高度专业化要求，其建筑的规划设计应选择专长于商业项目设计的专业公司。也就好比医院都是专业机构，但牙医不会接生，产科医生不会拔牙一样，商业设计公司同体育设施、酒店设施的设计一样，需有专长的专业设计院。
在市场不成熟，开发商没经验的上一代产品设计中，少有追求专业特长的设计师筛选，多数委托普通设计公司。收费的优惠、设计外观的新奇成为主要考虑。而商业设施内部的功能开发仍停留在空洞的高适应性，及八十年代开始的大型百货店加室内步行街的做法。专业化中的专业化是整个建筑行业的趋势。浦东那些超高层、钢结构、大跨度的摩天楼只能由具备此类建筑经验的国际公司担纲；广州电视塔、中央电视塔这些特殊结构要求的构筑物也需世界级的专业工程公司把关；高科技类的生态智能建筑必须由Transsolar这样的专业智能公司来设计。商业项目若要与国际接轨，也必须走专业化中的专业化道路。在此次法国MAPIC上，中国项目获奖说明中国项目的专业水准开始得到国际业界的认可。
功能与形式的平衡
大型商业地产项目无疑都是城市的重点项目，除了满足城市的购物需求外，也需考虑城市建设的景观要求。成为城市地标、时代的名片，不仅仅是政府的要求，也成为了开发商潜意识的追求目标。综观这一代大型MALL的开发，在产品形态中和设计倾向中存在的明显问题就是过分追求规模和档次，项目规划忽视功能合理与投资收益能力的整合，过分注重商业地产视觉形象上的标新立异。许多项目的规模之巨、形象上的惊世骇俗可与国家级的地标项目比美。但国家项目由政府买单，与项目直接的收益回报无关，有时长久的国家形象与旅游收入更重要，商业地产项目的经济合理性才是生命力所在。上一轮狂热的虚火过后，理性的思考将使商业地产开发中的功能与形式达到更合理的平衡。
其实，随着商业地产操作的专业化，商业项目与体验消费的整合化，商业设计所面临的复杂性、挑战性前所未有地加大。对于多种业态在同一空间甚至同一平面内解决人、车、货、物流的合理组织，设计师既要以专业技术手段满足不同商家及统一物业的要求，又需创造性地提出有吸引力的空间与界面设计。
可持续发展的空间
作为郊区类型的Mall，特别是一站式消费的大型商业，其交通可达性必以私家车为主。机动车的交通组织和停放成为项目可持续发展的重要指标。但因整个中国处在开放的探索与经济高速增长过程中，缺乏有长远指导意义的规范。目前的Mall项目普遍缺少适应长期发展所需的交通与停车条件。首先，政府的规范只能满足目前的消费水准和汽车拥有量水平，中国的单位平米停车标准远远低于欧洲商业设施停车标准。其次，中国的机动车拥有量处于一个急速增长的动态过程中。北京市目前320万辆机动车已使城市道路通行能力几近饱和，按城市远景规划发展到700万辆机动车的设想，不但要靠城市扩路修桥来支持，也需要在商业设施的设计中有所体现。
商业地产项目在选址方面，应尽可能利用城市的轨道交通等市政配套支撑，城市快速干道的联系也是私家车为主购物流的必要条件。而在商业设施自身停车的设计中则应考虑足够的发展空间，在有限的建设面积控制条件下，机械化停车也不失为一种可能性，但除层高应预留足够外，出入口的计算，停车总量的计算应留有足够余量。在汽车社会或郊区购物时代，交通方式是制约商业地产可持续发展的重要因素。
结合体验消费设计
随着体验消费的比重增加，多姿多彩的观光、表演等促销与休闲活动被融合到商业设施的设计中，最为突出的是表演空间与休闲广场。在目前几乎所有的大型商业设施中，无论是原有的还是新建的，一项常年不懈的活动就是在门前的广场上或在室内的中庭里搞促销活动，形式包括时装表演、抽奖、文艺表演，甚至嘉宾对话等。这一类型的活动已成为商业活动必不可少的一部分，而在建筑的设计中少有考虑，商场主要出入口的人流经常为活动的人群所困。为适应这一趋势，有些发展独立设置了表演区域和与购物人流不在同一水平面。如深圳龙岗商业中心和北京王府井的富阳广场。 另一方面，人有观赏别人与被别人观赏的需要，发现这一点的美国建筑师Portman提出了共享空间的概念。在引进休闲功能的商业项目中，发挥这一主题，创造各式各样的休闲空间成为时尚。各类地画、哑剧、杂耍都可为休闲空间增添情趣，小舟、跌泉水景、甚至鸽子与松鼠都将成为空间主题的一部分。关注体验消费的新需求，并创造更有个性的体验空间成为新一代商业设计的新趋势。
文化主题与地域特点
不同城市的历史文化形成了各具特色的传统商业街区，这种传统建筑遗产有很高的商业价值。在资源稀缺的情况下，开发商有时需要花大气力营造某种资源，如珠江地产所开发的一些商业项目。而在这方面，“上海新天地”是非常成功的作品之一。项目成功利用石库门地区殖民时代保存下来的建筑遗产，充分发挥历史传统文化遗产的价值，重新组织传统空间以及建筑片段，形成了丰富多彩、舒适宜人，且满足现代人生活需要的商业空间。 因此，重视城市的建筑风貌和文脉特征，必须落实到实际的规划设计中来，涉及到对原有街区建筑风貌的整理和文脉特征的概括。以此确定应保护和适当改造的街区空间环境、典型建筑物。标志性景观以及重点区域的空间尺度等，并结合新建建筑的设计，使之形成和谐共生、自然过渡且更富生命力的商业空间。如果开发成功，则不仅带来丰厚的经济回报，同时也是对城市历史文化的重要贡献。而对于一些在郊区或新区缺少文脉依托的大型商业地产项目来说，适当在规划设计中突出地域特点，也能增加自身的吸引力，并成为可以纳入城市大环境中的标志性建筑。也有许多商业项目不顾本土文化环境，试图照搬其它项目的文化主题，这种做法有很大的风险。比如有人想在其它城市重建“上海新天地”，脱离了上海的文化土壤就不可能成为“新天地”。“新天地”不是麦当劳，在东北开“新天地”是不可想象的。脱离地域特点的复制很难成功，开发本土文化主题是大势所趋。
人性化与精细化
随着各大城市精品化商业的出现，以往强调气派、宏伟的审美观正在发生变化，注重人性化设计是促进商业消费及可持续发展的重要手段之一。商业地产项目的理想气氛应该是令人感到亲切、放松、平易近人，使人有愉悦的消费心情，而不是“以势压人”。因此，商业项目的设计宗旨就是为消费者创造舒适的购物空间，特别是商业街的尺度设计应当以行人的活动为基准，实现以人为本，而不是以高速过往的机动车为参照。购物行人所关注的纵向范围主要集中在建筑一层，对一层以上的范围几乎是“视而不见”。而横向关注范围基本在10--20m之间，至于超过20m宽的商业街，行人很可能只关注街道一侧的店铺，不会在超20m宽的范围内“之”字前行。
商业设施的优势之一就是需要二次外立面的装修设计，因而建筑的细节可以深入到装修甚至装饰层面。建筑、景观和装修等多方面设计的整合已成为新趋势，开发商越来越倾向于选择具有广博专业知识和综合规划设计能力的设计公司来完成，并通过设备、结构的最新配置使产品达到更高价值。而不是建筑师完成规划设计后，交由景观规划公司、装修公司等分别完成建筑的各部分设计。可以说，只有重视专业化和各技术专业的高度整合，才能使地产项目获得升值，适应宏观调控之后激烈的市场竞争。在这方面，一些大型专业房地产公司进行了有益的尝试，将建筑、室外景观和细部装修等多方面很好地整合，使商业项目的建筑设计做到了非常精细的程度。
3,房地产项目推广
项目前期策划阶段
市场调研分析
资讯调查
地块环境
类比分析
项目初步发展阶段策划
项目策划阶段
产品策划
产品策划
产品SWOT分析
项目优劣势综合评定
项目定位
项目发展目标
价格策划
制定价格总体目标
确定定价方法
确定定价模式
制定物业价格
4,销售流程
制定价格营销组合策略
价格调整技巧
营销广告策划
客户定位
总体营销策略
各阶段营销分策略
整体广告策略
广告执行计划
开盘准备
准备销售工具
广告计划
SP活动
项目CI设计
营销方案执行阶段
销售培训
销售流程设定
销售手册
销售表格
销售反馈
统计分析
作为甲方，怎样做可以全面管好房地产代理公司（包括营销策划、推广代理、销售代理等诸多公司）
1.你比他们更专业。 当然这不一定是靠谱的。 因为每一个乙方都会说，“如果甲方比我们专业，就不用请代理公司，广告公司了。” 但你一定要清楚，乙方有忽悠型和实干型两种。
2.要自信，你是决策者，乙方是建议提供者和你的想法执行者。这个角色一定不要混淆。
3.时间控制。 这个当然不太厚道。但是你一定要清楚，如果你不是时刻把乙方的主要负责人拖在你的项目。很有可能他们就根本不会重视你的项目。 他们的客户很多，如果你不“制造麻烦”逼他们重视和花更多的时间在你的项目。 很有可能你就会发现，你的项目在他们的客户列表中根本不是重要的。
4.加强营销代理公司和推广代理公司之间的配合。千万不要要一家公司主导太严重，那样的化弱势一方的公司往往很多想法根本传达不了你这里。
5.永远记住你是甲方！！ 要使他们有危机感。
房地产项目推广方法
你好，房地产项目推广方法很多，做好短视频营销的引流方式也很多，这需要结合企业自身推广目的和情况制定相应的计划和执行措施。相比传统的派发传单，线下活动，体验活动等等方式，短视频营销效率和效果会更好。
通过短视频营销方法和模式很多，针对不同的平台策略也不同，做好短视频营销优势也很多，大多企业和实体店都会有做短视频营销需求。
如果要做好短视频营销，企业需要根据自身的需求，制定出合适的视频营销方案和策略。
做好短视频营销可以给企业品牌，以及企业产品带来快速曝光和精准客流，帮助企业快速的提升客源和销售业绩。
短视频营销主要方式就是通过以视频方式进行推广宣传，是目前非常有效的营销推广引流模式。
做好视频营销，首先你必须确定视频营销方案，然后再开始进行执行落地。
通过小店帮视频营销系统，可以快速发布制作视频营销互动裂变活动，吸引顾客参与活动同时，让顾客主动的帮你转发视频宣传，全程只需三秒钟，通过顾客分享视频可以快速推送给身边好友和附近的人群，能给企业带来大量精准客流，帮助企业快速实现曝光宣传，同城月曝光10W+是没有问题的。
房地产营销策略都从哪几个方面着手？
房地产的营销策略：
房地产商品有其自己的特征，使得房地产市场营销不同于日用品、食品、品等低值易耗的产品，同时也不同于汽车、电器等使用周期短、升级快的产品，因此在营销策略上有着自己的特殊性。
（一）产品策略（product）
房地产产品策略是房地产营销中的首要因素，房地产企业必须开发市场所需要的产品，才能生存。按营销学中产品的概念及内容，房地产产品可以分为三个层次：
1. 核心产品。它是购买者实际上要购买的主要服务，对购房者来说，他们需要的是家庭感和安全感、成就感。
2. 有形产品。指构成房地产产品的品牌、特点、式样、质量等。
3. 延伸产品。它是附加在有形产品上的各种各样的服务，如物业、保证设施的提供等。
目前的市场情况表明，消费者的日趋成熟使得房地产产品营销不能单靠一个概念、一个点子，而真正需要的是产品本身。因此房地产企业在开发楼盘时就必须注重包括产品三个层次在内的所有的东西。由于购房者的家庭感、安全感是所有房地产开发商都能满足的，所以在核心产品上，各房地产商都处于同一起跑线；真正能够吸引消费者，即房地产产品营销能够产生独特作用的方面还在于有形产品和延伸产品上。在目前的市场情况下，房地产产品营销真正倚重且有所突破的也是这两个方面。
首先，给房地产商品取一个好听的名字，这样不仅能给人好的第一印象，而且还能引发美好的遐想。比如，大宏公司开发的“九鼎雅苑”，其名称就是追求一种浪漫和古典的高雅。其次，提高物业质量，赶超时代潮流。在当前房地产商品供大于求的状况下，消费者看重的是房屋外观、内部布局、装饰装修。为此，开发商要采用现代化的新、新技术，使物业具有智能化和现代化的格局。最后，房地产开发商要注意通过高品位会所、藏书丰富的、温馨祥和的邻里中心、设施齐全的幼儿园与中小学来营造小区的氛围，这些都是房地产商在文化营销方面做出的有益探索和成功尝试。
（二）价格策略（price）
房地产价格营销策略是房地产营销策略中的一个重要环节。科学合理地制定房地产价格以及灵活地运用定价策略和技巧，对项目成功及开发商的生存和发展具有积极意义。
1. 定价方法。在市场营销定价策略中，定价的方式主要有导向的定价、竞争导向的定价和需求导向的定价。总之，在制定价格的时候应根据成本、楼盘情况、顾客能够接受的价格、同类楼盘的竞争因素、房屋设计、装修、配套设施等各个方面进行合理地定价。
2. 定价策略。房地产定价策略主要有以下几种方式：一是“试探性”定价策略。指售房者根据销售情况不断地调整定价的一种方法。这是房地产经营者综合分析同类商品房价格情况后，先以较低的价格出售少量的商品房，然后根据买房的人多或少的情况适当地提价或降价的一种方法；二是折扣优惠。房地产公司为了加速资金回笼，常常会给予客户一定的价格优惠，可以通过不同的付款方式来实现。例如，如果分期付款房价要付全额，而一次性付款，房价可给予5%～10%的折扣优惠；三是分期付款。为了避免让购房者一次性支付过多的金额，有的公司允许购房者分期付款。常用的方法是，购房者在签定时付1/3的房款，房屋施工过半时再付1/3，完工时付剩下的1/3。有的公司采取预付定金的办法，然后余额在一个规定的期限内分几次付清；四是楼宇按揭。随着金本介入房地产业，一些房地产公司和开展了楼宇按揭业务。所谓的楼宇按揭，是指由购房者交纳房价30%的首期款，取得购房合同，然后凭购房合同向银行抵押贷款支付70%的余款，以后，购房者定期向银行还本付息，直到付清本息时才能收回产权。这是目前国际上房地产交易中通用的一种付款方式，值得借鉴和探索。
（三）促销策略（promotion）
房地产促销的目的是刺激或增加消费者的购买。目前我国常采用的促销有以下几种：
1. 人员促销。它是一种传统的推销方法，是指房地产促销人员根据掌握客户的信息，向目标顾客面对面地促销方式。此种促销方式的优点在于，目标顾客明确、促销力量集中、互动性强等。同时人员促销这种方式所面对的顾客范围小，对于促销人员的要求较高，不仅要具有良好的业务素质，而且还要求有较高的个人素质。
2. 广告。房地产广告的突出特点是广告期短、频率高、费用大。房地产广告可供选择的形式有印刷广告、视听广告、信函广告等，另外还有样板房展示，这是一种实体广告，看得见摸得着的广告。房地产广告诉求的重点有地段优势、质量优势、优势、优势、优势、开发商的声誉等。每个开发商都应根据自己楼盘的具体情况选择适当的广告类型和广告策略，以收到最好的宣传、销售效果。
3. 关系。房地产公关是指房地产开发商通过沟通在公众中树立良好的形象，以实现其宣传或销售的目的。比如搞好和买房者、公众、媒介公众、社区公众、社团公众、政府公众、内部公众等的关系。这可以通过具体的活动来实现，如召开发布会、进行奠基和封顶仪式、参加公益活动，或通过危机公关化不利为有利，从而达到公关的目的。公共关系是一种不花钱的广告，而且传播面广，所以其效果很好。
4. 营业推广。这是一种利用短期诱因诱导消费者购买、鼓励房地产代理商和企业推销人员销售的促销策略，效果比较明显。比如对于消费者而言，在某个时间段可享受买房送空调、送冰箱、或者送书房、送储藏室、室内设施、地下室、花园等。这也是价格策略中的优惠折扣。
（四）渠道策略（place）
目前我国房地产行业中，房地产渠道大致可以分为直销、委托代理以及近几年兴起的网络营销。
1. 直接销售。它是指房地产企业利用自己的销售部门对房地产商品进行直接销售。目前我国绝大部分房地产开发商都是采用这种销售渠道。最常见的形式是派出销售人员，在一个固定的场所现场售房。这种策略的优点是销售渠道最短、反应最迅速、控制也最为有效。
2. 委托代理销售。它是指一般开发商委托房地产代理商寻找顾客，顾客经过代理商中间介绍来购买物业的销售渠道方式。相对于直接销售模式，委托代理销售降低了开发商的风险，通过代理商的服务性质，更易于把握机会，能更快地销售房产。
3.网络销售。它是利用现代商务的手段，实现房产的销售。与传统的销售策略相比，网络销售策略可以降低房地产企业的营销，可以实现零距离和全天候的服务，更方便地和消费者沟通，可以树立房地产企业意识领先、服务全面、信息完备的良好形象，有利于增加房地产企业的无形资产，有利于消除销售的地域性等优势。目前，国内出现了一些以房地产为主要内容的网站，如搜房网、中房网等。随着电子商务的发展，网络营销应用在房地产业上将具有更大的发展潜力。
房地产渠道拓客方案
房地产拓客的渠道其实有很多。典型的就是线上和线下两类。线下的话，主要就是你通过发传单或者举办一些活动来进行获客。线上的话就很多了，比如说通过短视频抖音或者是快手来进行，也可以在微信上通过里德助手的群发来进行。或者是通过你发布朋友圈来进行宣传推广，也可以。
房地产代理合作方式有哪几种
一般分4种合作方式：
1-前期顾问：针对地块的前期可行性研究，包括市场分析，产品定位，产品建议，经济核算等等；这种方式是一次性收费，一般到出详规为止；
2-销售代理：组建销售团队，销售开发商所建房屋，一般收费1-2%左右；
3-广告策划：针对房屋销售期，对项目的销售策略，推广策略，平面文案等推广事宜进行策划，收费形式是以月度收费，5-30万不等吧；
4-提供市场信息：和广告策划类似，更倾向于数据研究，通过房产局购买账号信息，市场调研等给开发商提供详尽的市场数据，收费形式同广告策划。
一般情况，以上除了第一种外，其他的可以放到一起与开发商合作。
关于地产代理公司推广方案和房地产代理方案的介绍到此就结束了，不知道你从中找到你需要的信息了吗 ？如果你还想了解更多这方面的信息，记得收藏关注本站信途科技。
