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目 录
一、主题
二、市场背景
三、现状分析
四、媒体选择
五、方案
六、市场前景分析
七、效果评估价格
八、价格
一、主题
顾名思义：在酒吧里的人群，从消费的角度说即老板与消费者。这两种"人民"，不应仅仅是消费的关系，更要沟通、交流，让消费者不仅仅是在酒吧时、在消费时，才知道、才想起酒吧。
目的：沟通，交流，互知，扩大酒吧知名度。
二、市场背景：
**这座休闲之都的强力打造，追求时尚、高品位的生活，成了现代都市人的生活目标，他们要的是生活水平、生活质量。在一天忙碌的工作之后，酒吧便成为一个休闲、放松、娱乐、会友的好去处。泡吧不失为夜生活的首选：良风习习的夜晚，邀上三五好友，伴着轻音乐，轻泯一口杯中红酒，品味这个城市夜的气息！
三、现状分析：
就地理位置看，**的酒吧主要集中在以下区域：**周边，文化宫周边，**路宽段。这么多的酒吧相对集中在三四个区域，于城市文化来说，可形成酒吧一条街等商业人文特色景观；于泡吧一族来说，可方便的找到休闲好去处；但于商家来说既有处于商业圈的地理优势，又处在激烈的市场竞争环境的劣势。
消费群——泡吧一族之心态分析：
EDH一族追求主题性酒吧，不为放松，不为休闲，只为追求艺术、理想，与志同道合者聚；
STH一族追求放松，释放工作压力，或许每周变换地方，但只要有特色的酒吧，肯定在考虑之中，他们是泡吧中狂热的一份子，要high出激情，high出状态，简单一句话，要的就是high!
A.I0NH一族追求高雅的格调，绝不到震耳欲聋的迪吧去折磨耳朵，他们要的是恰当的灯光，适合氛围的音乐，或欢声笑语，或侃侃而谈，或轻声耳语，他们绝不允许别人的打扰。
综观，在酒吧的的广告宣传方面，做得绝对不够，像NH一族要想high一下却苦于久久不能找到符合自己口味的酒吧，总不至于每家进去看一下，等找到了，都该回家睡觉了。关键是酒吧与消费者之间缺乏一种沟通的桥梁。
一、**酒吧总体策划
（一）CIS系统（企业形象识别系统）
（二）经营管理体制
（三）“三定”目标管理法（定向、定位、定量）
二、产品服务策划
（一）从市场需求来制造加工适销对路的产品
（二）包装附加产品的服务，使其物有所值（把从市场需求的品 再放市场）
（三）产品服务流程图 ：一个形成产品服务必须是定本身就是市场需要的中国
市场需求 需求细化 整合需求 加工产品
产品营销 组合产品 包装产品 附加服务
三、广告营销策划
（一）调研受众群
（二）选择合适的传播媒体
1、互联网 （创建**网站和网上休闲会所）
2、**地方电视台
3、**地方报纸
4、其它传播媒体
（三）评估反馈效果
四、市场营销策划
（一）市场调研、挖掘和引导消费者心理
（二）寻求和细分市场需求
（三）采取营销策略
1、网上营销
2、实行会员制促销活动
3、系列主题活动
五、品牌特色策划
（一）进行市场调研，分析竞争对手和自身的优劣势
（二）引入CIS系统，突出**品牌特色。
六、员工培训策划
（一）全方面比较**与竞争对手的员工整体素质
（二）分析存在问题，寻求差距
（三）制定一系列培训计划，提高员工素质
简 述
对**酒吧进行“总体策划、分步实施”，在对其硬件不作大的改造前提下，以“定向、定位、定量”的目标管理法，将其纳入CIS系统，以市场需求为核心，分步实施产品（服务）策划、广告营销策划、市场营销策划、品牌特色策划、员工培训策划来达到**酒吧即有知名度又有美誉度的策划目标。
第一部分 总体策划
一、**酒吧CIS
（一）目标：通过传播媒介，以增进社会认同的符号传达系统将**酒吧的经营理念与产品服务向社会大众传达，提升其社会形象，达到挖掘与引导市场需求，增加无形资产的目的。
（二）概述：CIS经营理念、行为活动，视觉传达等整体传播系统，以标志、标准、企业精神口号等基本要为主要的识别要素。
（三）CIS的基本构成：企业识别系统CIS由理念识别系统，简称MIS，行为识别系统，简称BIS，视觉识别系统，VIS构成，三个系统相互依存，共同带动**酒吧的经营管理，打造**酒吧在**城市独特的形象。
1、MIS属于思想文化意识层面，经营要由内向外扩散，经由这种内蕴动力的执行，达成**酒吧认知识别的目的，塑造出**酒吧独具特色的品牌形象，在设计层面上的形式如下：
（1）酒吧文化：以价值观念，经营管理哲学为核心的思维方式和行为规范的总和，包括以**酒吧文化的目标、信息、理想、作风、风格、职业意识、礼仪与行为规范。
（2）经营理念：一切为了顾客，为了一切顾客，为了顾客的一切。
（3）经营信条：无功便是过，不劳就是错。
（4）经营精神：客人永远是对的精神，上司永远是对的精神。
（5）座右铭：我们永远在努力做的更好。
（6）店歌：
（7）店旗：
（8）总经理致词：
（9）**酒吧的发展规划与展望：
2、BIS是以明确而完善的经营理念为核心，表现在**酒吧内部的制度、管理、教育等行为。
（1）对内：包括管理层培训，员工培训（服务技能、态度、技巧、礼仪、敬业精神、员工福利、工作环境）等。
（2）对外：包括市场调研、公共关系、产品开发、促销活动、公益文化活动等动态的识别形式。
3、VIS是运用系统的统一视觉符号系统，对外传达**酒吧的经营理念与情报信息，是CIS中最具有传播力与感染力的要素，可快速而明确地达到让社会认识与识别的目的。
（1）酒吧名称：
（2）酒吧标志：
（3）酒吧标准色：
（4）酒吧标准字：
（5）酒吧造型：
（6）酒吧象征图案：
二、经营管理体制：
1、从各投资人中推选出一名代表负责酒吧的全面工作，代表人称总经理，总经理按照合伙人协议与其有关的责任、权利和义务对全体投资人负责，向其报告经营管理和财务情况，其它投资人可对总经理进行监督询问。
2、从市场招聘有关管理、技术、演艺和服务人员，如酒吧经理、酒吧策划管理顾问、公关经理、领班、调酒师、面点师、茶艺师、调音师、节目主持人和领舞、歌手、乐队等演艺人员、酒吧小姐、少爷等服务人员（根据市场需求录用）。其中管理人员对总经理负责。
3、各有关技术、演艺和服务人员按照工作分工分别向酒吧经理和领班负责。
| N\r6Cy04、以分工负责制达到个投资人权利、责任、权力和分工明确，体制顺畅；给予各责任人员以相应的权利，使经营管理机制灵活，内求团结，外树形象。
三、实行经营管理的“三定”目标管理法
1、定向：要根据**市场需求，通过调研，明确出**酒吧在经营战略，投资回收，赢利目标与产品服务，市场价额等总的原则，规划，方案的统一目标方向，即要把**酒吧做成什么。
2、定位：要通过对其它竞争对手全方面的调研，明确自身和对手的在硬、软件等方面的优、劣势，对自己进行一个准确评估，从而制定出相应的广告，产品、营销、培训等策划，即维京酒吧目前是什么，能做什么.
3、定量：采取对目标按年、月、日时限和按系列策划项目进行量化细化，责任到岗、细化到人，并予以进行岗位责任感和销售额责任制进行考评，实行全员营销和全员PR管理，使能者上，平者让，庸者下，形成有效的激励机制，以逐步完成预定的各项目标、即**酒吧应该怎么做。
（1）全员营销：即投资者、总经理、管理、技术、服务人员都要应该进行营销，都有一定的营销任务，并在超额完成任务后给予奖励的营销策略，可进行“员工收入排行榜”、评选最佳营销员等活动。
（2）全员PR管理：即通过对酒吧全体人员的公关教育和培训，增强全员的公关意识，形成人人讲公关，人人做公关，以形成浓厚的酒吧公关氛围与公关文化，以提升维京的知名度与美誉度，增加其无形资产的管理策略（可进行评选“微笑大使，形象大使、礼貌使者等活动
一、从市场需求中选择并加工适销对路的产品
1、关于产品的调研，充分了解酒吧产品的属性、特点、长处和短处，从中优选出**酒吧可以做的产品，明确产品产位的针对性。
2、对于消费者的调研，发现现存的消费群和挖掘引导潜在的消费群，研究不同需求的消费者的性别、年龄、收入、教育、职业、婚姻和他们对产品价格、服务、理解的差异性，以及其为仅要消费这些产品和服务，即对**城市的客户进行定位。
3、对市场需求进行调研、了解产品适合的市场，以及这些市场的发展前景，稳定性，维京产品在市场上的占有率和利润率。即对**酒的产品需求之间定性。
4、对竞争对手进行调研，了解其现状与背景，分析双方竞争的条件和各自的利弊，尽量寻求市场需求细分上的空缺，发挥自身的特色，避免与其发生正面冲突，造成恶性竞争和两败俱伤的局面。
5、**酒吧需要的产品：
（1）各式调酒，特点是文化、品味、利润较高，这也是酒吧所必备的。
（2）各式洋酒。
（3）中式酒类。
（4）各式西点，以供客人饥饿时用，方便客人。
（5）各式茶艺。
（6）各式果盘。
（7）各式饮料。
（8）各式香烟。
（9）各式棋牌。
（10）各式咖啡。
（11）卡歌OK。
（12）歌舞表演助兴。
（13）开发其它适销的产品。
二、包装附加产品的服务便其物有所值和超值
1、调酒师的表演与介绍，将有代表性的调酒制成精美图片录像展示。
2、茶艺师的表演与互动。
3、演艺人员的表演。
4、服务人员的水准、礼仪。
5、总经理、经理对客人的特别厚爱。
6、人情化和细微化的服务。
7、竞争对手没的和含有技术性的产品要高于其价位，没有技术性的和别人都有的要低于其价格。
第三部分 **酒吧广告策划
一、概述：
确定**在**（城市）市场的位置，把握消费者的心理需求，并把握文告主题，形成广告创意，妥当地安排广告媒介，并进行广告效果测定。
二、媒介安排：
（1）建立**酒吧网站，通过互联网进行宣传，提升人气。一是可采用免费网站制作的办法建立，特点是没有费用，但只有知道网址的人才可以进入，这适用维京对会员定期进行网上信息发布，组织网上论坛，发贴交流。二是可以交一定费用，将**酒吧通过专业的商业网站推广出去，（如阿里巴巴为2000/年），便于顾客搜索和了解。三是创建**酒吧聊天室，特点是费用较低，付费方便（用手机费支付），影响较快，效果较好。
（2）地方电视台：
在内部产品、服务等规范后，可在当地电视上进行宣传。一是制作专题片，特点是费用较高，但视听结合图文并茂，效果明显，适合试营业时；二是打字幕，特点是费用较低，但不易引起客户注意，适合进行某项主题宣传；三是制造新闻效应，引起媒体重视，主动来报道宣传，便策划难度较大。
（3各地方报纸：
如**日报、**晚报、都市晨报等。一是可进行整体宣传，也可进行主题的宣传，灵活机动，费用适中，效果也较好；二是进行一定的策划创意，制作独创、新奇的广告语。
（4）其它广告媒体：
例如灯箱广告、路牌广告、宣传牌、宣传单、横幅等。
（5）广告语创作（部分）
A、万种风情，尽在**。
B、有品味的你，选择有品质的**。
C、累了，请将心靠岸，苦了，也不要后悔，笑了，才体会喜悦，醉了，才知道销魂。
你寂寞吗，你苦恼吗，你惆怅吗，请来**酒吧。你轻松了吗，你发泄了吗，你尽兴了吗，请记住**酒吧。
无论你走到哪里，你的心总和我在一起，无论黄昏时的树影有多长，它总和树根连在一起，无论你是谁，**总会满足您。
第四部分 市场营销策划
一、进行市场调研，挖掘与引导消费者心理需求
（1）健康的需求：突出人的心理健康，引导消费者要及时放松压力，渲泄情绪。
（2）食欲的需求：如西点、果盘，突出人追求口味，以美味吸引消费者。
（3）安全的需求：突出产品服务的质量，保证使用的安全性。
（4）美感的需求：突出人员品貌和环境的自然风采和格调，渲染美给人们带来的心理满足，刺激人们对美好事物的追求。
（5）时尚的需求：如调酒，引导和激发人们产生一种同步的心理欲望，追求时尚，喜逐潮流。
（6）情欲的需求：突出异性之间精神上互相倾慕和交流的需要，如组织今夜不寂寞，网友面对面等主题活动。
（7）地位的需求：突出人们显示自己地位和声望的欲求，通过高品质的调酒、茶艺和演艺，使其“扬名”和“炫耀”自己的社会地位和生活富裕，满足其自豪感和优越感。
（8）社交的需求，突出各个层次的人需要结交朋友，得到和给予别人友谊，参加社会活动，满足自己与社会和别人的互相交流，得到被尊重的精神上满足。（9）合作与发展的需求：突出人们需要实现自身价值和社会价值的需求。
二、研究市场和消费需求，采取营销策略
（1）网上营销。
（2）实行维京会员制营销活动。
（3）实行全员营销策略，分为以下3个层次：
A、领班和服务人员每月必须至少完成相当于本人基本工资的酒推扩量，完成给予10%的奖励，完不成给予5%的扣发，月底兑现，并评比，最佳公关少爷、公关小姐，如服务人员每月300元，完成后300元后奖30元，没有完成扣300×5%＝15元，其平衡点为150元。150×10%－300×5%＝0即不奖不扣，这是其于月工资是对自身的综合社会评价而制定的。
B、经理每月必须完成总经理下达的最低任务，如**酒吧拟3年60万的目标，则1年为20万，每月为2万，加上成本每月1.5万则每月需完成3.5万元的任务，对于完成部分给予利润的20%的奖励，由其根据全体人员的表现进行分配，否则给予其基本工资的20%的扣发。
C、全体人员都可以利用自身的社会关系来营销，并一律给予15%的奖励，此项措施只奖不扣，没有任务限制。（不打折情况下）
（4）推出系列主题营销活动，（可根据需求、季节、节日和重大社会活动灵活进行）例如：
A、今夜不寂寞活动。
B、网友面对面活动。
C、重温旧梦活动。
D、销魂之夜，酒色撩人。
E、相知相交相伴在**（以上可长期进行）。
F、神秘化装晚会（圣诞前后）。
G、最爱的人是你（情人节）。
J、足球也疯狂（欧洲杯等）。
注1、主题活动的执行见个案。
2、要注意重点开发大厅，白天，周一至周五，淡季这些薄弱环节。
第五部分 品牌特色策划
1、硬件环境要作一些小的改动，去掉压抑、沉闷的感觉。
（1）将大厅的台座采用轻松明快的小隔档，分为两人、三人、五六人等不同的座位，并分别命以“心灵相约”、“有缘人”、“谈天说地”、“才子佳人”、“情缘”等富有志趣的名称，又保护了客人的隐私和心理安全。
（2）将吧台包装改造，体现出自然、明快的风格。
（3）在大厅角落里设置一人、二人的小巧散座，或一树蹾或两个条椅，或面对面的椅局。
1、产品上有特色，要将真正能体现酒吧文化和人产品位的烈酒、鸡尾酒、花式调酒，西点，演艺开发包装，体现尊贵典雅，回归自然的风格。
3、将**酒吧的服务规范、花式调酒、茶艺和演艺抑制成VCD和精美图片、专辑，并配以优美高雅的背景音乐与甜美动听的解说词，现场向客人展示。
4、制作**酒吧文化小册子，向客人介绍各式调酒，器皿、饮用方法、象征间蕴、有趣轶事，酒的起源，酒与名人，酒的礼仪，酒文化知识等，引导客人消费，给予客人酒文化赏析知识，详见个案。
5、招聘专职和兼职公关小姐，公关先生，向客人介绍、展示**酒吧文化，并陪男女客人聊天，推广酒水（职公关人员不发底薪，只拿酒水推广提成和陪聊小费，小费和个人总体素质挂钩，但最低于包间费持平，15—30元/小时，男客由公关小姐陪聊，女客则由公关先生陪聊）。
6、对员工进行除服务规范以外的品牌特色“培训”以显示出与众不同的服务，如：客人进门时必须先迈一步迎接，行90鞠躬礼，口称“**酒吧恭候你”，然后引台入座，拿酒水单，口称“您需要什么”，倒酒倒茶时要先称“打扰一下”，在过道遇到客人一律行瞻目礼，口称“您好”然后工作，在客人洗手整理衣服时，酒少爷应为其捶背，洗手完毕，要拿毛巾恭用，客人结帐离开时，要送至门口，并口称“感谢您的光临”，这时门迎要提前一步迎送，并行90鞠躬礼，口称“**酒吧感谢您光临”，门迎可多用几人一并迎送，致词要整齐响亮，礼貌心诚。
7、总之，在**酒吧的所有经营管理活动中除非没有必要或成本过高，都务必要处处留心，时时体现出**的品牌特色，让人不来则已，来了就难以忘怀。
第六部分 员工培训策划
一、员工基本服务规范的培训与考核。
二、酒吧文化、酒水知识、茶艺知识的培训与考核。
三、对服务人员和公关人员的礼仪知识、形体训练、交际与推销，说服技能、合作与团队精神，全员营销理念，全员“PR”管理理念的培训与考核。
四、**酒吧品牌特色的培训与考核。
五、各项培训的目标、标准的制定，执行并实施、考核、评比与效果评估。
房地产策划程序有哪些？
御阳花园全程策划报告
一、项目分析
（一）项目概况
1、位置
项目位于某市大营坡地区，筑新路北段，第二十三中学对面，紧邻百花山农贸市场，距新建大营坡立交桥50米。
2、项目技术指标
用地面积：32738m2 会所：1200m2
总建筑面积：51860m2 幼儿园：650m2
建筑密度：27.2% 停车场：4700 m2
容积率：1.6
绿化率：35%
3、周边设施
学校：紧邻北郊小学及二十三中，距实验小学、某市六中、
财校、医学院仅5分钟车程
菜场：百花山农贸市场、贵乌农贸市场
医院：距市五医200米、距医学院700米
酒店：神奇假日酒店、神奇星岛酒店
超市：距思君超市约800米
银行：中国银行及中国建设银行皆邻近本项目
邮局：贵乌北邮局距项目200米
交通：7路、9路、64路、67路、70路、73路、76路、
82路
4、区域综析
项目地理位置紧邻外环线，属城乡结合部，周围无重工业，无污染源，空气质量上乘。且背靠狮子山上千亩郁郁葱葱的环保林木，无形中又为项目提供了绝佳的自然观赏景观及取之不竭的自然空气资源。
大营坡地区经历了几十年的沧桑，无论人文环境还是周边设施都发生了很大的改变。一片片破旧老房被拆除，一幢幢精品住宅在涌现，星级酒店、大型交易市场均定址其中。在市政支持下，扩建道路，架设立交，仿佛一夜之间整个大营坡变了个样。居住人口数字不断地上升，在建住宅项目不断增多，目前它已成为某市民今后几年投资置业的热点。因此，本项目只要在初期策划、工程进度及质量、入市形象及时间上把好关，做好充分的准备，在目前地产形势较佳的前提下必能获得满意的成果。
（二） 项目机会点
1、市场有空间
某市，作为大西南开发的前沿，在国家提供有利政策的前提下，市场对具有特色，综合素质较高的精品小区有较强的承接力。随着人们生活水平的提高，对居住质量的要求也在不断扩大，面向他们而建的讲求整体规划，理念设计，功能配套较完善的高尚住宅小区，将有一个持续成长的市场空间。
2、有策划前置观念
很多发展商是在项目建起来后才想到销售，销售不畅才想到促销，促销未果而想到整体策划，也有的发展商开盘前有整体规划，但开盘后策划理念的贯彻实施不到位，致使项目虎头蛇尾，市场中烂尾楼众多，而贵司目光敏锐，注意到“凡事预则立”，从各方面整合社会精英资源，贯彻如一，使项目有的放矢，自然先机在握。
二、 某市房地产宏观市场分析
（一）某市房地产发展分析
2004年某市房地产面临前所未有的发展良机，与全国许多城市相比，某市房地产业形势一直较好，前几年空置房比例在15%左右，近几年空置率一直较低，这与国家支持房地产业发展的政策逐步完善有关，也与百姓住房消费观念的加强和房改的深入，住房信贷投入增加，开放住房二级市场，减免部分税费等有很大关系。某市的房地产市场价格近年来呈稳中有升趋势，尤其是中心区房价，高层多层升幅不同，多层升幅更大，究其原因，由于市区土地供应减少而使市区商品房（尤其多层）供应相对减少，因而市区房价上扬在所难免。市民应改变过去那种不愿离开中心区居住的观念，目光朝城郊结合部环境好配套设施齐全的住宅小区转移。现在交通道路又有了很大改观，老百姓住房投资升值保值的观念加强，会有更多的市民将余钱投向房地产，从这个角度上看，2004年以后的筑城楼市将会出现新的发展势头。
（二）贵州将推进住宅产业化
贵州属联合国土地警戒线以下的省份，而住宅又多是砖混结构，为什么？因为便宜，这就很矛盾。按市场物以稀为贵的原则，土地稀缺的必然结果是砖的价格应较高，住宅产业化的推进就要“纠正”这种错误。住宅产业化的推进，实际上是在告诉企业如何看市场的问题。比如说，出台以经济适用房建设为重点政策，实际上是告诉开发商目前市场需求中，中低水平的消费仍是主流。住宅产业化的推进涉及面还很广，各地的实际情况，也有差异，但首先应该强调的是观念更新。据了解，许多省份在机构改革中，已有意增设省级中心。住宅产业的推进是一个过程，也是一个必然的发展趋势。
（三）某市房地产郊区化发展成为趋势
随着某市两城区旧城改造的基本完成，市中心区土地资源越来越稀缺，特别是今年市政府严格控制市区土地的确批租，使市中心土地供应更趋紧张。与此同时，国家取消福利实物分房；实行住房分配货币化；增加住房信贷的投入；开放住房二级市场；减免部分税费等一系列措施，极大地提高了群众购买住房的积极性，住房开始成为人们的最大消费。面对这一市场局面，开发商们跃跃欲试。深圳、广州等地的诸多房地产商“抢摊某市”已成为共识。在目前市中心土地供应十分紧缺的情况下，开发商们开始把目光投向郊区地带：小河一带、花溪一带、金阳小区等。城乡结合地带：省政府背后小关一带，贵钢至二戈寨沿线，二桥至贵工一带，大营坡至茶店一带等。这些昔日不被看好的土地资源纷纷升值，一块土地，好几家房开公公司“较劲”，市郊房地产开发“行情”看涨已成为不争的事实。以中天花园、榕筑花园等为代表的城郊物业，以一种城郊结合，绿色和自然环境为主要特征，倡导回归自然，脱离城市喧嚣，通过绿色环境和整体平面规划的主要内容及人性化“以人为本”为卖点的突出特点，从内涵、价值上更加符合广大中低收入消费群需求，故销售都比较红火。同时，筑城郊区住宅的文化环境也在形成，市民居住城市中心的传统观念正在发生变化，投资者越来越重视物业的环境，配套设施和物业管理，郊区地块大有可为，关键是您怎样去做。
（四）市场供给分析
某市房地产业处于成长的初级阶段，开发意识、建筑水平、物业管理等落后沿海发达地区5—10年。自国家实施房改政策以后，某市房地产业发展迅猛，98年后市场出现前所未有的良好状态。地产开发商从98年前的200多家迅速增至目前的500多家，地产开发项目一个紧接一个，并且项目单个开发量也越做越大。从刚刚结束的第五届房地产交易会上看，上10万方的项目竞然有12个。某市去年房展会参展项目共计建筑面积260多万方，而今年却猛增至519.76万平方米，相比而言，供给量增加了一倍之多。另外，以往未被市场消化的供给，加上今年未参展的项目合计还有约280多万方的供给量。这样，今年整个市场的供给量将会超过800万方。而据统计局信息，某市年商品房消耗量也不过90多万方。市场的供给量已远远超过了市场的需求量。
从目前市场供应的产品特性来看具有以下特点：
1、 绝大多数新建楼盘都在“环境”上做文章，卖点不突出，太单一。
2、 高层项目太多，且集中在市中心一带，价位3000元/m2—4500元/m2。
3、 市内新建多层小区质素较高，价位2300元/m2—4500元/m2。
4、 环市线外多层精品小区，虽然价位较受大众欢迎，但其配套设施不太齐全。
（五）市场需求分析
房改以后,由于政策的倾斜和市政方案的迅速落实，某市地产市场空前良好。目前市内房改政策主要有：
★住房公积金贷款
★住房公积金的实施
★存量补贴的发放
★按揭贷款（可贷至8成30年利率调底）
★个人住房贷款
正是这些政策的实施，加大了人们购房的积极性，促成了商品房的需求热潮。另外公房上市、房屋置换这两项政策大大提高了换房率，增加了大量的二次置业者，使得市场需求量快速上升。从去年的市场消化量和今年的政策形势来预计，今年的市场需求量会在100万—200万平方米之间，但供需之比仍在5: 1左右。
（六）项目市场切入点分析
1、 提供有效供给
从上面的供需状况分析可看出市场的现状供需极不平衡，供给已远远超过了需求。因而我们现在入市有一定的风险，这就要求我们在产品设计上下很多的功夫，本项目的产品一定要是一种有效的供给，从其他城市调查情况看，积压空置的商品房也是那些质素较差的住宅，如房型陈旧、设计草率、位置偏僻、配套落后、规划欠缺、发展商后续资金缺乏的住宅，这种住宅从市场需求的角度看，均属无效供给。我们的产品应与目前市场供给存在必要的差异性，但又一定要符合现时客观存在的有效需求，才能以别具一格的姿态在市场竞争中取胜。
2、 抓住有效需求
由于存量补贴的兑现，按揭贷款年限的加长，使得越来越多的工薪族可以拥有自己满意的住房，要求换房的中等收入阶层正成为如今购房大潮的主流。
就某市而言，这一阶层存在的以下特点：
家庭总存量补贴：2万—7万元左右
购房目的：①改善居住环境；②增大居住面积；③给子
女购房；④老房拆迁
喜好面积：60m2—120 m2 (其中60m2—80 m2占30%)
能承受总价：10万—30万（按揭30年）
可接受单价：1400元/ m2——2200元/ m2
喜好环境：周边配套设施齐全、交通方便、子女读书便利、安静、社区生活气息浓厚
我们所有的工作都应围绕这一阶层的特点和购房心理，形成更为准确的有效供给。
3、 差异性的确定及推广
虽然今年市场供应量近800万平米，但其中以中、高档楼盘占有比重偏大，而面对中等收入阶层的大盘多在市郊，配套设施不齐全，无法形成统一的社区环境。且在建筑风格方面大都以欧陆风格为主，同质化较为严重。
本案占地3万余平米，具有规模化发展的必要条件，且地段居于城乡结合部，周边配套较齐全，环境及空气质量在某市均属上层。因此，针对同档次甚至偏高档次的楼盘，寻找差异性，将其贯穿于项目前期规划及推广的过程中，将成为我们的主导思想。
（七）未来市场预测
由于这几年土地的无序出让和各种资金大量涌入房地产业，某市商品房建设空前膨胀，市场已明显出现“供大于求”的态势。虽然，近年来市场商品住宅的销售量有较大幅度增长，但与批出量相比还处于下风，并且目前在规划局报建的项目尚有约200万方的报建量，这些项目已蓄势待发，随时可能进入实质性开发阶段，这将进一步加剧市场的压力。
面对如此严峻的局面，未来的市场竞争将集中于如下三个方面：
第一、 质量竞争
物业的质量包括：工程质量、房型质量、环境质量、物管质量等方面。今年，市内有多家楼盘通过打“环境牌”，赢得了市场主动权，如中海城市花园、在水一方等。估计2005年，各发展商将会全面、细致地把提高综合质量深化到工作的每一个环节。
第二、 价格竞争
由于目前市场上近800万平方米供应量的商品房，基本上是同质产品，相互间差异不大，下一步价格将成为竞争的主要焦点。成本控制得越好，价格越低的产品，市场竞争力就越强。价格竞争，预计将成为某市房地产市场未来三年竞争的主旋律。
第三、 市场细分化竞争
2005年，房地产市场进一步细分，各种潜在的需求（如“顶级豪宅”、“麻雀式住宅”、“白领贵族式”、“二次置业式”、“外来公寓式”等）将逐渐被满足。发展商的市场调查和市场分析工作进一步深化，市场的“空隙”越来越小。发展商将进入实质性的“比拼阶段”：比创意、比技术含量、比产品新颖性。这一阶段的竞争将迫使发展商在开发意念和开发思路上作全面的调整和更新。
（二）针对本项目的分析
从以上分析数据我们不难看出，大营坡片区的地产正处于萌芽阶段，这一时期的在建住宅，具有以下特点：
（1） 整体质素参差不齐；
（2） 除个别外其余皆不具规模；
（3） 主销户型面积集中在60—120m2；
（4） 推广手法单一、陈旧；
（5） 建筑风格普通、无差异性；
（6） 除景藤堡外其余各盘的综合实力皆较弱。
目前区域内对本项目最具威胁的是万东小区。该项目由于尚未开盘，所以具体项目技术指标还无法获得，但就其规模与地理位置来看，完全具备同本项竞争的实力，因此，本项目的前期策划尤为重要。
三、 项目市场细分及市场定位
（一）、项目市场细分
尽管筑城各区都打住宅牌，然而选择项目片区居住的人还是很多，上班近，交通、购物方便，配套齐全，仍是购房者最注重的条件。大营坡片区地处某市北面，城市副中心地带，交通便利，配套设施齐全，且区域房产均价在1900元/m2。它目前正成为都市的新经济增长热点，更是房开商和购房者共同的投资焦点。以下，就让我们从不同的角度来分析本案所在区域的房地产市场。
1、从价格方面分析
1600元/ m2—2004元/ m2之间的楼盘，有新联小区、麒龙2号商住楼、银佳花园、贵开花园、贵新苑、阳光都市等，这些楼盘的推盘手法相对较陈旧; 而价位在2004元/ m2—2500元/ m2的楼盘，市场购买力相对稍弱，且集中体现如景藤堡、奔马商住楼、上海公寓、冠竹苑二期住宅等楼盘的跃式、变维式结构房。这表明中价位的实用房仍占据市场需求的主导地位，也充分说明在目前房地产市场上，发展商对消费者收入情况、住房标准、潜在购房心理的研究已开始深入。
2、从户型结构分析
从已开发和尚待开发的楼盘看，60—80m2的二房一厅和120平方米左右的三室一厅、三室二厅双卫、四室二厅双卫户型受到追捧，此类户型的楼盘如冠竹苑一期、贵新苑、新联小区、阳光都市、银佳花园、友谊花园等占主要比例。由于能满足家庭生活需要而又不奢侈，已成为目前不少开发商的主力户型; 40m2—60m2一室一厅一卫、二室一厅一卫户型也较易吸引都市中工作不久的蓝领人士。但此类楼盘如上海公寓、润丰园等，目标客户并不多， 而面积在150m2—250m2各种跃层、复式结构的户型销售势头则比较缓慢，如景藤堡的跃式户型、奔马商住楼、银佳花园、新联小区、贵开花园的复式结构等都待在“深闺”。不难看出，大户型对于一般购房者来说门槛稍高。
3、 从居住环境分析
在楼盘外环境中，几乎所有置业者均会选择污染少、清静、周边成熟、生活方便的片区，这点需要开发商及政府的共同努力。在楼盘的内部环境中，发展商们开始重视绿化率的提高及园林的规划、设计，如景藤堡2600m2的中庭花园，动静结合，力求塑造一种艺术与自然相结合的生活方式。
4、 从规划设计上分析
大营坡片区的楼盘在规划设计上已逐步走入成熟，规划面积适中，附含周边客户群的需要，园林艺术也慢慢走入发展商的图纸中，只是目前还缺乏一个系统、科学的统筹及针对市场变化的创新。
5、 从楼盘卖点上分析
大营坡片区的花园小区，在楼盘卖点上都打环境优美，价格低廉，位置绝佳的广告牌，如阳光都市的“做阳光下最快乐的人”等，这些无疑都是目前房产楼盘的热点和焦点。另外，“智能化概念”也被提上了日程，如景藤堡提倡的“e时代生活”等。作为副中心地带的优越地理位置，大营坡片区楼盘却缺少些内涵、素质，物管档次也不高，使得部分买家处于观望状态，同时，在营销广告的策划上也太过老套，缺乏新意。
从上面分析中我们不难看出，大营坡片区的楼盘走势目前正处于上升阶段，经验、专业、技术和创新正受到越来越多的发展商重视。本项目必须正确的把握住入市时机，通过自身差异性的推广，有效的抓住目标客户群，方可制“敌”取 “胜”。
（二）、项目的定位
市场定位的核心是确认差异，选择差异及推广差异。它的答案依赖于市场分析，在本案的市场定位过程中，我们从不同的角度来确认差异、剖析项目的最大价值：
a. 区位——地点，环境等
项目的地理位置紧靠环市线上, 周边设施齐全, 有较成熟的社区环境。背靠狮子山上千亩山林，建筑与自然的有机结合，为项目增添了一道环境上的附加值。
b. 规划——外观、建材、园林、公共设施等
项目的前期规划工作是项目后期推广的重要支持，根据本案的规模与特殊地理位置来分析，我们对项目规划做如下建议：
外观：不一定要走欧陆风格，采用简约现代建筑格调，色彩和谐，有层次感既可。
园林：采用现代较为流行的互动式园林规划，使之成为项目卖点之一。在此暂且略谈。
公共设施：对公共设施的安排无需豪华，但要与生活配套及园林规划相适应（如：添加垃圾箱、艺术雕像等）
c. 价格——单价、总价、付款方式等
定价的程序是一个由整体到个体, 从全案到各户的“评估”与“决策”的复杂过程, 由差异性带来的项目价值贯穿整个过程中。 从市场的分析中我们知道，区域内置业者的经济势力均不强，因此，价格将会是我们的筹码。
d. 品牌——开发商形象及其个案形象等
企业的形象是通过其产品来塑造的，未来几年内的地产竞争实质就是品牌与价格的竞争。因此，本项目务必要把握好各个环节的质量与技术，塑造品牌，为公司今后的发展做好铺垫。
e. 数据——单户面积、容积率、单体间距、绿化率、分摊系数等
本案可塑造的差异性在单户面积上。从市场分析中我们知道，本区域内的主销户型面积60—120m2，其中60—80 m2的户型占所有已销户型比例仅为5%左右，远无法满足区域客户的需求。在此建议单体设计时60—80 m2户型尽量多考虑。同时，单体间距、绿化也可做为我们的优势加以推广。
f 客户——项目针对的目标客户群
依据市场分析及结合本项目地理位置、价格等进行研究后我们可以得出，本项目的目标客户应具备以下特点：
（1） 年龄层次：28—45岁。
（2） 家庭总收入状况（月收入）：1500—4000元。
（3） 家庭结构：三口之家或三代同堂为主。
（4） 经济结构：现有存款4万元—15万元。
（5） 消费水准：中低消费水平。
（6） 购屋动机：自住为主，也存在二次置业人士。
（7） 购屋心态：经济实惠又要求一定之品质，物超所值。
（8） 环境偏好：治安良好，周边配套齐全，绿化程度好
（9） 地段偏好：不求住市区，但勿离市区太远。
据此，本项目的目标客户群主要应为：
• 工薪阶层（主目标客户）
• 二次或以上的置业人士
• 原住这一带的“老市民” （主目标客户）
·原住在城郊或地县，感觉不方便，想迁至市区周围的
依据以上分析结果，确定本项目购买者以工薪阶级为主，因而我们采用强化效果化效果突出差异性，将项目定位为：
四、 项目卖点分析
首 席 代表着项目无法动摇的地位与规模。
特 区 就是要在区域内开出一片另类的天空，
让人们向往、追求。
中产阶级 是我们的目标客户群。什么样的饵钓什
么样的鱼，我们的目标是要对准“池塘”
里“最饿的”，而且数量最多的那一批。
·价格特区·健康特区·服务特区
·安全特区·园林特区·人文特区·建筑特区
是我们手里的“同花顺”，想赢牌，一张都不能少。
我们的卖点就是要围绕这些要素去提炼：
(一) 价格特区： 项目地处城乡结合部，区域平均房价在1700元/m2—1900元/m2之间，我们的一期销售定为1700元/m2的均价，在区域市场内具备了一定的竞争实力。不仅可以带动市场，而且可被市场的旺销推动价格上浮。
由之前的市场分析我们得知，区域市场的购买力相对较弱，要在初期炒热，楼盘总价将是一个制胜的法宝，在总价上要想得到优势就必须对户型面积加以控制，基于本项目具体情况，建议在初期开发时60m2—80m2的户型尽量多些，所占比例至少在40%左右，如此，再运用灵活的付款方式（如“再循环信贷”的提出或针对特定客户实施“零首期”等），相信在推广初期定能获得满意的成果。因而得出卖点：
1、总价优势
2、“独特”的营销方式---“二次置业，十成按揭”
(二)健康特区：医疗制度改革后，保持身体健康被越来越多的人所重视。敝司建议御阳花园小区可与某市医学院联办“御阳花园小区家庭医护中心”，首创某市住宅小区实行专业家庭保健医疗的上门服务。中心可以特聘医学院著名医师、教授，进行预约上门医疗保健服务，并为每个家庭特设“医疗保健卡”及“疗程专用表”，悉心照料每一位住户，令住户在专业保健医疗人员的指导下，生活得更健康，更有朝气。因而得出卖点：
3、与名院联合创办小区家庭健康绿色通道。
(三)服务特区： 面对收入不高的目标客户群，要想打好服务这张牌，并非要投入大量的资金营造享受型的服务项目，而是要在对目标客户充分研究和分析的基础上设立专项服务，才能做到物超所值，急人之所急。
我们的客户并不是乐于享受的高收入人群，服务设施尽量符合客户的消费心理，应是一些实用性、针对性很强的项目，从客户的生活、学习、休闲等方面出发创造良好的社区服务。
生活方面：设立干湿洗烫店、温馨家庭自助餐馆、小型生活常用品超市、亲情服务中心、法律咨询中心、医疗绿色通道等。
学习：与教委、市内名校联系，注入少量资金，提高北郊小学和二十三中的教学质量，完善其管理制度。
休闲：区内会所设置健身房、棋牌室、桌球室、游艺乐园、儿童益智中心、老年活动中心、美容美发中心等符合目标客户心理的多项休闲设施。
通过以上服务设施的设立我们可以得出以下卖点：
4、开发商注入重金提高小区配套教学质量。
5、完善的超值小区服务项目。
6、在小区内设立法律咨询中心。
7、24小时不间断亲情服务中心。
(四)安全特区： 筑新路及大营坡地带人员居住较为杂乱，治安管理不是很完善，存在较大的安全隐患。这是阻碍区域外客户购买的一个重大因素。我们可以在安全上多做文章，组织专业保安队伍在区内实施全封闭式24小时保安管理，训练有素的保安人员定时、定点巡察；与区内派出所联系增加公安巡察次数，在小区内设置监控系统，确保小区各个公共角落尽在监控之中；设置单元对讲门，令住户可随时清晰确认每位来往客友。另外，敝司建议除上述设施外，在硬件上修建双层防攀爬围墙，这种围墙外高内低，均为透空设计，内墙顶部为尖状镶花铁齿，不易攀爬，对小区有较好安全保护作用，这种围墙在某市是一个较新的安全措施，可加以炒作。
8、设置小区全方位无盲点闭路监控系统。
9、小区保安定点、定时巡逻。
10、与区域派出所联系，加强警察到小区的巡察。
11、设置双层防攀爬围墙。
(五)园林特区： 一般开发商所做的园林多为观赏性园林，虽然营造了精美的环境，良好的景观，但却大大缩小了人们的活动空间，这种营造雅致环境的园林设计显然对我们的目标客户是不适用的。经过对客户的心理分析，敝司提出互动式园林的超前概念。即将人们的各种活动设施融于园林当中，人们不仅仅可观赏园林，而且要置身于园林当中，在优雅的生活环境中寻找生活的乐趣。这种互动园林在某市是一个较新的概念，在我们超万平米的绿化范围内精心设计，定会成为某市独树一帜的良好卖点。
12、设计独特的互动式园林
(六)人文特区： 项目周边区域人员繁杂，人们文化水平参差不齐，社区文化不丰富。敝司建议引导客户追求一种新的生活方式，提倡怡情怡性，坦诚交流的高尚社区文化。在小区内设立小区业主委员会，协调业主与物业管理公司之间关系，并与物管公司合作在小区内定期、不定期的举行艺术表演、书画汇演、运动竞技、露天影院等文化娱乐活动，令住户得以进行释心的交流与沟通，营造出一个亲切、自然、坦诚、融洽的人文环境，完全改变都市人群所出现的人情淡薄的状况，在一种全新的人情气氛中，满足了现代城市人渴望得到心灵交流的真切愿望，令这一片天空成了充满安适、情趣、温馨、自由的心田园地。
13、丰富多彩的特区文化生活
（七）建筑特区：区域范围内建筑较为陈旧，多为学校宿舍，单位宿舍，而且私房也较多。建筑物没有统一规划，在区域内星罗棋布，显得杂乱无章。建筑物外表过时，灰尘积累较多。周边环境卫生不佳，整个区域给人印象不好，并且在某市民心中，项目所在区域就是一种中低收入者的集居地。本案建筑物外表色彩亮丽、风格独特，成片开发使得小区整体规划合理超前，小区的大面积互动式园林也为市内独家修建。这些都使得小区建筑完全区别于同地区其它建筑，使本案成为别具风格的特色区域，小区的建成将成为区域内的一个耀眼亮斑。
14、同区内别具一格的特色建筑小区
上述提炼的各项卖点对我们的“首席中产阶级特区”的主题定位有着强大的支持作用。并可维护工薪社区项目形象，除了上述各方面外本项目的配套幼儿园也是一个较大的卖点，可进行招投标方式吸引市内知名幼儿园加盟。
15、以招标方式吸引知名幼儿园（中英文教学）加盟，为子女入托带来无限便捷
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参考资料：中国地产商 xintu.zgdcs.com
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