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物业管家的职责是什么
物业到底服务了什么？
1、公共环境卫生的清洁保洁。物业管理公司负责的保洁区域包括除住户进户门以外的所有公共部位，如楼梯道、人行道、小区大道、小区广场等，小到你室外的电梯平台，大到小区大道广场
2、公共设施设备的管护、养护。物业管理的设施设备主要包含供电线路、各类配电设备、给排水管网、二次生活用水加压设备、电梯、消防设备等，小到小区内无处不在的一盏路灯大到几十万配电，这些设备加起来数量上千个，随着接管面积的扩大，还在不断增加，这些都是物业公司管护的公共设施设备，它的正常运转，住户才能生活的安宁。
3、小区公共秩序管理。根据小区建设规划布局，物业公司接管后对整个小区履行管理职能，包括住户都应该遵守的停车秩序管理、乱停乱放、乱搭乱建、垃圾处理、门房出入、院内院外绿化、照明、安防系统、消防系统、广告等等的管理职责。
4、突发应急抢修的处置和管理。包括内外网供电系统故障和小区内突发停电，应急供电系统启用管理及用电线路故障及时抢修，也包括供水管道的应急抢修。这些故障不管是发生在白天深夜，严寒酷暑，物业都是责无旁贷第一时间投入抢修中去，宗旨是第一时间恢复保障住户的正常生活秩序。
5、参与社会事务管理。从行政意义上说，物业正在扮演一个不可替代的新的“小政府”的角色，协助各个社区和基层政府实行网格化社会管理，开展“双创”活动，在所管物业范围内开展社会调查、各类普查、政务宣传、计划生育、治安联防等方面的工作。协助公安部门侦破案件，化解纠纷，开展群防群治工作等等社会事务，都离不开物业公司参与。
6、装饰装修管理。对住户装饰装修过程中的各个环节、涉及的各个方面进行全面管理，包括对严禁改动的墙体、外观、承重结构等，对装修队伍管理、环境污染管理以及对装修垃圾实行堆放、清运、保洁管理。
7、物业管理范围内的生态环境管理。以提供良好的人居环境，重点是小区绿化、亮化、硬化基础建设管理服务，金力源物业投入大量资金购买了绿化洒水车，并定期开展对小区路面保洁、对花草树木养护修剪、杀虫施肥、补种栽植等工作，同时添置了部分设施用于路灯、大道照明设施及局部亮化的管护工作。
8、建立物业档案，方便服务于住户，物业档案包括物业设计施工图、物业产权档案、住户档案、电子信息档案等。对所收集的档案进行全面、规范、科学、准确的管理，特别是地上地下各类管网、线路、管道，各类隐蔽项目，主要构件及其设备，这些关键档案的管理至关重要，好像一个人“血管”系统分布，将会长期为我们全体住户提供一个全面安全舒适居住环境。
写字楼物业管理方案
第二节 南通XXXX管理有限公司业绩介绍
XXXX承接的部分项目概况
序号 项目名称 服务
内容 合同
签约时间 合同
履约情况 托管面积 平方米）
1 2 3
第三节 资 质 材 料
授 权 委 托 书
本授权委托书声明：
我 （姓名），系 南通XXXX管理有限公司 的法定代表人，现授权委托 为我司授权代理人，以本公司的名义参加 中南世纪城一期物业管理 投标活动。
授权代理人在开标、评标、合同谈判、签约及办理相关公证等过程中所签署的一切文件和处理与之有关的一切事物，我均予以承认。该被授权人就在宁办理相关公证事宜有转委权。
授权代理人： 性别： 年龄： 职务：
身份证号码：
特此委托！
投标人（章）：南通XXXX管理有限公司
法人代表（章）：
授权代理人（签字）：
日 期 ： 二00六年 月 日
注：1、本证明书与本人身份证对照使用。
2、本委托书中授权代理人的签名笔迹和印章是核对由他们签发的文件有效性的依据。
资格证明材料如下：
（1）资质证书复印件1份
（2）法人营业执照（副本）复印件1份
（3）项目负责人简介
表3-1 项目投入人员汇总表
人员总数 79人 管理
人员 11人 作业
人员 68人
序号 职务 姓名 年龄 性别 职称 专业 主要资历简述
公 司 总 部 项目 分管负责人 31岁 男 中级 法律 95年至今，曾先后在中国南车集团、南京百家湖物业、江苏商茂物业、南通XXXX就职，主持过全国示范大厦的创建工作，并接受全国城建培训中心和中国物业网的邀请进行物业管理企业经理人方面的训 现 场
项目负责人 28岁 女 初级 物业
管理 详见个人简历
主要 管理人员 25岁 男 房地产经营管理 详见个人简历
表3-2 项目主要管理人员简历表
姓名 性别 女 出生年月 1978、09
最终学历 大学专科 毕业院校及时间 毕业专业 物业管理
现任职务 项目经理 政治面貌 团员 工作年限 7年
从事项目工作年限 7年 专业技术职称
身份证号码 32062519780926186x
专业技术证书名及证书号 序号 证书名 证书号
1 物业管理经理上岗证 /
2 会计电算化证 /
3 管理主要服务经历（包括获奖情况） 1999、03——2003、09 海门00物业管理有限公司
项目经理
2003、10——今 南通XXXX管理有限公司
项目经理
备注：1、专业技术证书指职称证书以及国家注册专业证书等。
2、本表限项目负责人和主管填写。
表3-3 项目主要管理人员简历表
姓 名 性 别 男 出生年月 1981、07
最终学历 大学专科 毕业院校及 时间
毕业专业 房地产经营管理
现任职务 主管 政治面貌 团员 工作年限 3年
从事项目工作年限 3年 专业技术职称
身份证号码 340825198107064510
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唐伯虎 (2009-6-26 09:36:11)
专业技术证书名及证书号 序号 证书名 证书号
1 物业管理企业经理上岗证 /
2 人力资源上岗证 /
3 / 4 / 5 / 6 /
管理主要服务经历（包括获奖情况） 2003、7—2004、8安徽00物业管理公司绿园小区管理处、主任助理
2004、8—2005、8南京00物业管理公司 物业助理
2005、9—今 南通XXXX管理公司 主管
备注：1、专业技术证书指职称证书以及国家注册专业证书等。
2、本表限项目负责人和主管填写。
第三部分 中南世纪城一期物业管理服务方案
第一节 中南世纪物业管理服务工作的整体设想及策划
南通XXXX管理有限公司作为物业管理行业极具潜力的后起之秀，完全有能力有信心承担起中南世纪城一期的物业管理工作，一旦我司受委托管理这个项目，我们将充分凭借自己的人才优势、文化优势、技术优势、管理优势和资金优势，把中南世纪城一期建设成为南通首座公寓式的物业管理的典范。
我们的管理总目标是：
自接管中南世纪城一期之日起，按五级等级标准实施物业管理服务，三年内成为市级、省级物业管理优秀住宅小区，并积极争创全国示范。
整体的设想与策划分为五个方面：
1 高标准、高水平管理的措施
1.1 建立和实施完善的物业管理质量体系
物业管理行业的发展过程证明了要达到高质量的物业管理服务水平必须建立一套高标准的质量保证体系。近几年来，在国内物管行业逐渐推广实施的ISO9001-2000质量体系标准被实践证明是行之有效的，这一点我们公司在导入并通过ISO9001-2000质量体系国际认证后，就深深地体会到其好处。在中南世纪城一期的物业管理工作中，从一开始就要坚持做到高标准、高起点，科学管理、规范服务。要根据中南世纪城一期的管理模式和特点尽快建立和实施ISO9001-2000质量管理体系。
1.2 培育高素质的员工队伍
人才对我们来说，是最重要的资源，它决定了企业的兴衰。在人才的管理上，我们着重抓好两个环节，一是“引进关”，引进的人才要具有较高的专业技能和较好的综合素质。二是“培训关”，我们公司每年都要针对不同的人员分别制订出详细的培训计划，要求大家有现代的物业管理意识，为业主服务的意识，都要做到一专多能，每年的培训考核成绩都要做为职务晋升和年终奖励的重要依据。作为做好物业管理服务工作的重要前提，我们的人才培养目标是：培养一支高素质的精干的员工队伍。
1.3 加强和完善物业管理的硬件条件
在中南世纪城一期物业管理工作中，除了要充分依托现有的管理设备外，还需投入一笔资金加强和完善物业管理的有关设备、设施，如要实行全电脑化办公系统、护卫快速反应系统和完善的监控系统等。
1.4 营造富有特色的社区文化
具体内容在后续章节中有详细描述。
1.5 实施办公、住宅区人性化的专业物管
崇尚人性，是我们管理工作的精髓。在中南世纪城一期，我们将广泛引入人性化物业管理的理念，关注业主的生活质量，关注员工的不同需求，在管理、环境、空间各个层次和环节营造一种既相互信任、相互尊敬，又有明确的行为规则这样一种和谐、有序的舒畅环境和文化氛围。从而使人们的潜力得到充分发挥，人们对工作、生活、文化上的品味需求得到满足。使我们的管理工作得到业主的理解、认可和支持。也使公司的经营管理理念得到管理员工的普遍认同，在物业管理的各处细节，要体现出对人的珍爱和关怀。
1.6 注重发挥业主自治、自律的功能
以业主管理委员会为代表的广大业主共同参与物业管理，变单向推动为双向共管，是物业管理发展的要求和趋势，只有启发广大业主共同参与物业管理，增强业主自治、自律功能，使业主自治、自律与专业化物业管理相结合，才能使中南世纪城一期物业管理真正得到升华，这也是发达国家和地区物业管理的重要经验。为此，我们将充分发挥中南世纪城一期业主管委会作用，通过业主的内部组织网络和组织社区内的文化活动，潜移默化地增强业主参与管理的意识。
2 管理深度和广度的做法
社会在进步、时代在发展。对于中南世纪城一期这样一个白领精英荟萃的广大业主而言，物业管理服务的深度和广度是没有止境的。我们认为：随着社会的进步和社会分工的不断专业化，物业管理公司在管理深度和广度上，除了依靠科技手段外，还应尽可能和社会各专业服务机构联合，满足业主的多方面需求。我们提出以下两项措施：
2.1 在中南世纪城一期建立相应的居民生活商业网点。从满足居民生活需要做起，利用各种条件逐渐开办小超市、家电维修中心、健身中心等等，为广大业主提供各种便利条件。
2.2 管理处全方位建立商业服务信息网，与各商家、专业服务公司建立广泛联系，满足业主需求。如物业保险代理、租赁代理、房屋装修代理、信息咨询、家政服务、接送小孩、代购各种票务、介绍住家保姆等等。
3 超前性、创造性、全方位服务的意识
3.1 超前性是中南世纪城一期物业管理前卫和榜样地位的标志。重点由以下几点组成：
3.1.1 实施住宅环境形象设计与建设（DIS）工程。住宅环境形象设计与建设是继企业形象策划（CIS）之后更富时代特色的新概念，它已同资源、人才、科教、环境、信息等一样，成为构成住宅管理的要素之一，同时，具有对住宅形象的塑造功能和对物业的增值功能。
3.1.2 全面体现对残疾人的关心。我们将在整个住宅区内对残疾人实行无障碍通行，公共区域设有关照残疾人的标识。这一措施不仅体现了对残疾人的关爱，同时也会提高居民的文明意识。
唐伯虎 (2009-6-26 09:37:37)
3.1.3 充分发挥电视监控系统的作用，使管理人员及时掌握中南世纪城一期各个区域的治安状况，出入人流状况，车辆交通状况及卫生保洁状况等，使各种紧急情况能得到及时处理。
3.2 创造性是中南世纪城一期物业管理的生命源泉
科技在进步，人们的观念在不断地转变，人们对住宅区的各种需求也在不断地扩展。中南世纪城一期只有不断地创新，吸收国内外住宅管理精华，做人之未做，做人之难做，才能不断完善，并保持在同行业中的领先地位。如：实行物业管理企业多元化经营，我们计划在接管中南世纪城一期物业管理工作后，在其周围区域内陆续投资开设电器维修中心、美容美发中心、快餐店、健身房等，以满足广大住户的日常生活需要，同时不断提高管理处的综合实力。
3.3 实施社区全方位服务
我们在接管中南世纪城一期后，将迅速推出“温馨家园计划”，充分利用中南世纪城一期及周边地区的各类设施和场所，为广大业主提供全面周到的24小时温馨服务。如：
3.3.1 定期举办棋牌赛、书画展、各种派对等，丰富住户的业余生活，增进业主间的情感沟通。。
3.3.2 设立业主接待日和业主接待电话，向业主提供24小时全天候的护卫、保洁和维修服务。
我们的口号是：“住中南世纪城一期，享受轻松生活”。使每一位入住中南世纪城一期的业主都能享受到我们温馨的服务和现代生活的便利。
4 创造优美舒适、安全文明、洁净环境的设想
怎样宣传物业管理知识?
为统一思想，提高职工素质，增强凝聚力，塑造物业公司良好形象，更好地做好新形势下的物业宣传工作，推动企业文化建设，特制定本方案。
一、指导思想
坚持宣传党的路线方针政策，以经济建设为中心，围绕增强物业公司凝聚力，把凝聚人心，鼓舞斗志，以公司的发展作为工作的出发点和落脚点，发挥好舆论阵地的作用，促进企业文化建设,树立物业良好形象。
二、宣传重点
1、公司重大经营决策、发展大计、工作举措、新规定、新政策等；
2、与物业相关的法律法规；
3、先进事迹、典型报道、工作创新、工作经验；
4、物业知识;
5、企业文化宣传等。
三、宣传具体措施
1、端正认识，宣传工作与经济工作并重。
宣传工作是教育、激励职工的一种方式，是企业不可缺少的一项工作。企业要发展、要实现奋斗目标，离不开全体职工的不懈努力，只有进一步加强宣传工作，才能激发起职
工的斗志，形成向心力，各项工作才能战无不胜，才能建立起公司特有的企业文化。因此，要端正认识，把宣传工作作为一件大事来抓好、做好。
2、强化措施，把宣传工作落到实处。
①建立公司宣传网络，组建一支有战斗力的宣传队伍。成立宣教科负责整个公司的宣传工作，各部室、各管理处、各项目部设立一人兼职负责各部门的宣传工作。同时应组织一次宣传知识培训，提高宣传员工作能力，适应公司宣传工作的需要。
②物业快报。每周一期，期间根据需要增发副刊。公司内刊可以重点宣传物业服务、反映企业的经营理念和核心价值观,也可以报道近期工作动态。
③更新、增添标语牌。要统一字体，统一着色，使之体现公司文化特色。道路上悬挂标牌由公司办公室负责更换，其他由各管理处负责。
④做好专题宣传活动。各部室根据需要牵头做好这项工作。如：安全月、质量服务月、防汛月等。
⑤开展评优树先工作，体现人本精神。开展评选质量标兵、技术能手、劳动竞赛等活动，激发职工的劳动热情，增强职工的团队精神。
⑥各管理处、项目部要开好班前会、例会。
四、加强对外宣传力度，主要是物业公司形象宣传。
（一）职工培训。
我们物业公司的每一名职工，都是一个对外宣传的端口，三百多名职工时时刻刻都在展示自己，所以业主对物业的第一印象都是从基层职工那里得来的。对自身素质和服务标准的提高是我们的当务之急，对职工的培训需要从以下两个方面进行：
1、物业基础知识培训。
对职工进行物业知识培训，一方面是提高了职工自身素质，增加职工的自律性；另一方面是让职工了解我们物业服务的详细内容，并且能够熟练的运用到实际工作中来，对业主问及一些小区基本情况时能够从容对答，充分体现出物业公司良好的职业风貌。
2、对职工礼仪、礼貌的培训，以及岗位服务细节的规范化。
物业职工的言行举止都是物业公司形象的体现，高品质的服务体现在一些细节上，例如：保安员、保洁员见到业主面带微笑问候“您好”，能够主动和业主进行良性的交流，保安员主动的帮助业主做一些力所能及的事，我们的维修人员在上门维修时用操作规范来要求自己，项目经理改被动服务为主动服务，主动的打电话和拜访业主。
（二）制作一套完整的大龙绿港物业宣传手册。
我们需要制作一本我们大龙绿港物业自己的宣传册，内容
包括小区基本情况、物业服务的范围、物业服务的标准、人性化的服务、温馨提示、特约服务项目等等，能够让职工和业主都明确我们服务的内容，介绍我们的物业公司像介绍我们的家一样熟悉。
（三）充分、合理地利用现有的一些设施、区域做为宣传的平台。
1、宣传栏、告示板，可以设置“物业新动态”、“好人好事”、“装饰装修小常识”、“工作图片”等栏目，并及时进行更新，使业主能够对我们的服务细节和内容有更直观、更深入的了解。
2、顺义区内的“两台一报”（即顺义电视台、顺义广播电台、顺义时讯报），播报“温馨提示”、“物业知识”、“生活健康知识”等，让业主在享受服务的同时，也了解了物业管理。
3、组建物业公司的网站，开设多个专栏进行宣传，或以组建大龙绿港物业公司业主论坛，对于论坛上的问题，由公司确定的部门，在公司领导批准后进行回复，对于业主提出的好的建议，立即落实，对业主的一些误解或疑问，给予正确的舆论导向。每个职工也可以以自己为平台，参与进来。
4、社区报刊，刊登“物业知识”、“社区大型活动通知”、“社区新动向”、“生活小常识”、“好人好事”等宣传内容，定期向业主发放。
5、充分利用社区可利用的空间，如：电梯里、电梯口
对面、楼道等便利广告效应区域张贴宣传材料。
6、充分利用小区电子屏（每月的费用约5000元）、大龙公司电子屏滚动播出物业工作动态、物业知识等。
（四）利用短信群发的方式传递信息。
用群发短信平台的方式将信息传递给业主，包括与业主家居生活息息相关的问题(例如：煤气开关、停水、停电、小区除虫喷药等)，温馨提示，小区大型活动通知，节日问候，最新的物业政策法规等等。以此来体现物业公司贴心的人性化服务理念。
（五）定期与业主用互动的方式进行沟通。
1、定期邀请业主的举行“座谈会”，可以根据不同年龄层次、职业类型来选择业主进行交流，以便及时从不同的角度了解问题、听取意见，同时就业主对物业方面的一些误解给予解答。
2、在与业主共同组建“篮球队”、“乒乓球队”，不定期的组织体育比赛或文娱活动，在这个过程中加强了解、增进感情，让业主在参与中了解和学习物业知识，认识物业管理。
（六）深入开展“六千”活动，主动与业主进行沟通。
项目部也是物业公司的展示窗口之一，他们的所作所为会直接影响到业主对我们的认知程度，我们应该尽力把我们的全面周到的服务传达给每一位业主，所以要求项目经理每月拜访业主(尤其是未缴纳费用的业主)，并对拜访信息详细
物业保安员岗位工作总结
2008年即将过去，我们将满怀信心地迎来2009年，过去一年，是公司提升企业安全、服务品质的一年，也是安全管理部工作贯彻项目部指标完成的较为理想的一年。值此辞旧迎新之际，对一年的工作进行回顾，总结经验、查找不足，以利于在新的一年里扬长避短，再创佳绩。
一、发挥优势管理，狠抓基层建设
1、优质服务、赢得信赖。 公司通过引进新昌品牌管理，强化管理准则，加强管理人员的现场督导和质量检查，逐步完善安全岗位的窗口形象，不断提高自身的优质服务水准，得到了园区业主好评，赢得了业主的信赖，受业主委托物业安全管理部协助公司完成的接待工作上百次，其中人大代表团2次，全国中宣部领导3次，知名企业合作会6次，由于接待工作完成出色，安全管理部获得业主优质服务的赞誉。
2、预防为主、重点布控 在公司总部的关心指导下，项目部通过制定各项安全方案等项消防预案，贯彻落实防火、防盗等“六防”措施，全年未发生一件意外安全事故。项目经理每天召开部门经理反馈会，通报情况提出要求。安全部安排干部员工勤于巡查、严密防控，在相关部门的配合下，实行群防、群检、群治，以确保园区万无一失。针对特别区域实行重点监控，在自行车场盗窃高发区实行严密布防，抓获盗窃者3人，为业主挽回直接损失数千元。由于完美时空园区安全管理的出色，因此被海淀区评为社会治安综合治理先进单位。
3、完善设施、有备无患 通过公司领导亲临现场指导，安保部将园区消防预案、设备设施、消防器材检查维护等各项工作，进行了不断的完善。制定园区消防设施设备维修保养计划，使园区消防设施设备不但做到正常运行而且延长使用年限。今年已对园区3656个光电探测器，进行了专业性检测，严格检查消防设施设备，提前对烟感系统报警点不准确进行专业性检测。保障线路畅通、正常使用，对大厅内应急疏散灯、安全出口进行补装和更换。同时对消防器材实行分区管理、检查、维护并落实到人。按照北京市政府及公司要求，组织园区业主进行消防演习，消防演习的成功演练，得到了国家相关部门及广大业主的好评。
二、严格管理、提升品质，改变观念、创新管理，
1、按照项目年初制定的安全培训计划，安保部参照行业规范对保安员进行32次专题培训，重点讲解管理素质、服务意识、礼貌待客、专业技能、消防知识、突发事件分析等，通过讲解、点评、交流使保安员在思想认识和日常工作中皆有不同程度的感悟与提升。
2、安全管理部按照各月计划对保安员进行岗位培训，对保安一线岗位做好培训工作。做到实际工作培训，分阶段、分内容进行考评，通过培训保安员整体素质提升了、服务水平提高了、业主满意度提高了，通过培训提高了保安员整体思想素质，服务态度和业务技能。
3、在思想工作是一切工作的生命线的方针指引下，结合项目管理服务特点，按照项目部的要求，针对保安部的实际情况，引导保安员与时俱进、提升素质、转变观念。，安保部教育安保人员要有紧迫感、应具有上进心、培养精气神、物业的管理服务不是高科技，没有什么深奥的学问。关键在人的主观能动性和责任心，是对公司的忠诚度和敬业精神、是对管理与服务内涵的真谛的理解及运用。安保部通过树立优秀标兵，激发大家积极进取，在完]成项目给的管理工作和服务工作的过程中体现自身价值，并感受人生乐趣。通过思想教育工作，提升了保安员思想道德品质，涌现出多个拾金不昧的好保安，受到了业主的书面赞扬。通过工作实践的摸索，安保部还创作出“物业保安员应知应会”的规范准则并上交公司总部在全公司推广，不但使子海理想的每位一线保安员在为业主和客户服务时品质显著提升，而且使其他兄弟项目受益。 安全管理部通过对2008年工作进行回顾和总结，总结过去、展望未来，整改不足之处并制定新一年的提升服务目标，以利于2009年安全管理部各项工作更好的全面展开。
以下几项工作是保安部2009年的工作重点及提升项：
1、我们将始终贯彻落实“安全第一、预防为主”的方针，在各项预案具体实施还不尽完美的情况下，保安部将继续跟进落实。
2、保安员及领导组织管理水平有待提升：表现为骨干人员文化修养、专业知识和管理能力等综合素质高低不一、参差不起，保安部与项目制定的管理规范尚未全部落实，保安部将针对问题加强教育培训。
3、服务质量尚需优化和提高：从多次检查和客户投诉中发现，安保部各个岗位保安员的服务质量，横向比较有高有低，纵向比较有优有劣。保安部将强化管理达到白天与夜晚、平时与周末、领导在与不在的一个样的服务标准。
4、反复出现的问题是有个别岗位保安员仪容仪表不整齐、礼节礼貌不生动、服务不周到、处理应变不灵活，这些问题严重影响着整体的服务质量。在2009年的工作中，保安部将重点跟进、狠抓落实。
物业管理如何加强与业主的沟通交流业主应该如何跟物业沟通？
业主从买房，装修入住，到熟悉小区周边环境，要经历一到二年，甚至更长时间，在这个期间，业主与物业从认识开始，会经历不理解，了解，认识，熟悉的过程。从中国房地产行业特点来说，业主会从买房时的房地产客户到交房时物业服务对像的转变。在这个过程中，业主对物业工作多数是不了解，甚至不理解，业主会经常与物业发生纠纷，内容基本集中在房屋保修问题和配套设施问题上，与物业工作会有个磨合过程，这时的业主称为磨合期业主，沟通内容需要有足够的耐性，关注业主房屋保修问题为主。业主入住会有装修过程，必然与物业现场清洁卫生和人员管理有冲突。这时的沟通以展示物业服务目的，争取业主理解为主。业主装修结束入住以后，会关注社区的配套和生活便利性，这时的沟通以居家生活内容为主，物业应更多在社区便利服务方面关注业主的需要，尽自己的努力让业主生活便利些。业主居住一年后，熟悉小区环境，会更关注物业服务与一年前的变化，这时物业应重点宣传例行工作的进行和物业设施设备保养的过程，通过社区活动广泛了解业主的兴趣爱好。从业主的兴趣爱好作为话题进行沟通，所谓话不投机半句多，业主的生活习惯和沟通习惯会影响物业与业主的有效沟通。物业对小区表现活跃积极的客户应有更多关注，他们在社区的影响力会更大，争取他们对物业工作的理解会影响其他业主的物业评价。沟通形式关键看业主喜欢从什么渠道关注物业工作，比如网络，社区公告，定期座谈会等。
狗主一定要学会给比熊狗狗套狗绳（也叫牵引带）。狗绳（牵引带）是控制狗最重要的工具，使用是否得当，关系到是否能控制好狗，也关系到狗的身体健康和安全。下面为你介绍一下怎么给比熊狗狗套绳子，以及狗绳正确的使用方法。
一、为什么要给狗狗使用狗绳？
许多狗主非常心疼自己的比熊狗狗，不愿意锻炼狗狗使用狗粮或者牵引带，其实这样非常危险。
看过一个案例，一位朋友养过一只小狗，在它5个月的时候，带出去溜，狗主在人行道上，狗狗在后面跟着，结果一个小朋友从旁边商店里跑出来，它吓一大跳，跑马路上去了，惨祸发生了，狗狗永远的去了。
同时如果不使用狗绳，不光会给比熊狗狗带来危险，也会给别人制造危险。尤其是带狗狗外出散步或者游玩的，看到有小朋友在玩耍的话，请你一定要给小狗拴住狗绳。因为谁都无法保证狗狗会不会因为什么受到刺激，或者变的很兴奋，伤害到小朋友。
二、怎么给比熊狗狗带狗绳（牵引带）
没有一只狗一开始就喜欢带牵引绳，因为脖子是他们的“命门”，所以，每只狗都有个适应过程。这个过程因狗而异，有的比熊狗狗相对聪明一点，训练时间就短一些，如果狗狗笨一点，时间就要长一点，不过大多数狗狗2-3个月应该就可以了。
刚开始给比熊狗狗上绳时，一定要哄，动作要轻缓，如果小狗拒绝，不要强行戴，这时要蹲下来，跟它说说话，安抚它的情绪，给它抠抠痒痒，然后在慢慢戴上。
戴上后，不要急于牵着走，而是先陪比熊狗狗玩一会，让他适应脖子上的东西。牵引时，最好手上有吃的或它喜欢的玩具，左手牵犬，右手拿食物或玩具，面对着狗，倒退着走，拥手轻轻抖一下牵引绳，对狗温柔的说：”来！宝贝！来！跟我走！乖！真乖！“。
慢慢的多训练几次，比熊就习惯狗绳了。
三、如果比熊犬反抗怎么办？
比熊犬是一种比较温和的狗狗，一般训练上绳时，就算不高兴，也不会有太过激反应。但是有的时候狗狗会比较激动，不愿意让主人带上狗绳，如果这样的话，那就停下来，蹲下跟狗说说话，抚摸安抚它。（一般来说，狗狗对高大的东西更恐惧，所以狗主蹲下来会更容易让狗狗安静下来。）
同时记住，狗主一定要温柔的和狗狗说话！这种温柔，一定是发自内心的对它的关爱，就像对我们的小孩子一样。其实，发自内心的温柔和关爱以及欣赏对于建立人狗之间的关系非常非常重要，因为狗知道谁真喜欢它，谁是”假“喜欢它，所以，你要喜欢你的狗，一定要发自内心，千万别想欺骗它。
两点补充：
1、当你的狗能够跟随你走几步了，你一定要及时的鼓励它，用食物、语言、或动做都可以，别忘了是发自内心哦！
2、如果有的狗特别倔强或敏感，那么就把牵引绳套在它脖子上，让它自己带着绳子随便玩，等它不恐惧了再进行上述的训练。
1、换位思考
物业人员和业主发生矛盾时，不管是物管人员还是业主都要换位思考，物业管理人员应站在业主的角度去思考问题，体会业主的心情，而业主也应该去体谅物管人员的难处，理解与之有矛盾的做法，从而解决纠纷。
2、恰如其分
业主在于物业沟通的时候说话正合分寸，恰恰相反如其分，不多一分，不少一分，对分寸掌握得当，才能化解潜在的危机，巧妙处理各种突发的事件。
扩展资料
物业的职能也义务
1、物业管理安全。物业公司应当采取各种措施，保障业主和房屋使用者的人身财产安全，对小区的治安进行管理，对小区的消防安全进行管理以及对出入小区的车辆与人员进行管理;
2、物业设备的管理。需要管理的物业设备主要有给排水设备、燃气设备、供暖设备和通风设备、电气设备等;
3、物业维修管理。物业管理公司应当按照国家对物业管理的标准，对其经营管理的物业进行维修和技术管理，包括对房屋安全与质量的管理、对房屋维修技术的管理以及对房屋维修施工的管理;
4、物业环境管理。物业管理公司有义务对住宅小区的环境进行管理，使其达到国家规定的标准，具体包括污染防治、环境保洁、环境绿化等;
5、就公共市政设施的有关事务与政府和公共事业部门联系。
参考资料来源：
百度百科-物业
百度百科-业主
物业如何加强与业主沟通 - ： 最低0.27元/天开通百度文库会员,可在文库查看完整内容 原发布者:可靠的喻雄广 物业企业如何与业主有效沟通现实生活中,物业公司与业主之间的矛盾不仅影响到企业的运行也影响到企业预定目标的实现,因此运用合理的方式和技巧化解矛...
物业管理如何加强与业主的沟通交流 - ： 如果你是管理一个25000平方米的物业小区的主任,那就是说你有二百个左右的业主,你每天便要面对这二百个不同的面孔,以二百种不同的态度云应付他们,所以你的工作实际像是探险和研究,你要设法获取与二百个人的...
谈如何改善物业管理公司与业主的关系 - ： 三、业主应当配合物业管理工作,提出合理化的意见和建议 业主享受物业管理公司提供的服务同时,应当配合物业管理公司的工作.比如,个别小区可能因为当初设计考虑不周,没有设计足够数量的停车位,造成有的业主乱停车,车管员多次劝说无效,甚至惊动了“ 110 ”,这样不仅会激化业主和物业管理公司之间的矛盾,也会给业主本人带来不好的影响.对业主来讲,一定要增强法制观念,这又包括两个方面:一是关于管理费的问题.现在
怎样处理好物业管理企业与业主的关系 - ： 因此,明确双方的定位,是处理好物业管理企业与业主关系的前提.在物业管理活动中,物业管理企业与业主虽然在经济利益上有差异,但目标是一致的.人们常常忽视了物业管理活动中推广的“合伙经营”的理念.双方的思维...
物业管理中怎样才能和业主搞好关系呢? - ： 要具备真正意义上的的服务意识,将业主的事当成是自己家的事来看待,即便业主不满物业,至少不会反感你.这是种精神境界,说深也很深,要达到却也很容易,主要看人如何转变思维
物业公司怎样才能更好得服务业主呢? - ： 物业管理属于服务性行业,所提供的商品是无形的“服务”.它的各项管理说到底是为业主提供各项满意的服务.如何使顾客满意?是我们每一个物业管理作业人员在不断思索总结的问题.物业公司必须持续改进自己的服务质量才能够始终满足...
如何提高业主参与物业管理的意识 - ： 1、通过物业公司的门户网站开展调研;2、通过物业公司的微信、微博、QQ群进行;3、定期召开业主专题会议,就物业管理的重大决策、维修资金使用、创建卫生城市、经济普查等进行推广;4、通过物业服务人员入户开展;5、通过举办业主公益活动;6、通过举行小区社区文化活动开展;7、通过信件、邮件、短信进行;8、通过收费的时段进行优惠,吸引新老业主参加;9、通过开展特约服务、增值服务开展;
物业与业主,如何保持良好的关系? ： 谢邀!我觉得物业与业主要搞好关系首先要摆正位置关系,物业是业主请来进行物业服务的,业主才是自己的衣食父母,物业不是来当爷卡压业主的.说实话绝大部分业主...
如何维护业主与物业公司之间良好关系提高业主的满意度 - ： 物业管理方案怎么写?答复:以简单的论述这个问题?第(1)个问题:对于物业管理治安方面,以严格要求物业管理人员做好安全防范措施,以做到“防盗、防火、防灾、防破坏”的四防一线预警机制,以确保业主的财产与生命安全,以提高...
物业管理企业如何与业主的沟通 - ： 物业公司在日常的工作当中要经常性的宣传物业知识,让业主了解物业管理,定期的在社区举办知识讲座,各种文娱活动,加强了解,增进感情,物业公司要从自身作起,从内部管理上,对外服务...
物业秩序骨干员工如何培养?
您好！
截止到目前全国秩序维护服务公司已发展到近3000家，从业人员达420万人，秩序维护行业已经成为吸纳社会就业的重要渠道和第三产业的重要组成部分，特别是《秩序维护服务管理条例》的颁布推动了秩序维护行业的快速发展，为促进经济发展、维护社会和谐稳定作出了积极的贡献。然而，由于秩序维护员年龄在18岁到25岁之间、多来自贫穷的农村地区、学历以初高中为主以及工资低等因素造成了秩序维护员每年的流失率高达30%到50%。如何保持秩序维护队伍稳定是大部分物业服务企业和专业的秩序维护公司共同面临的难题。通过多年实践，笔者认为责任感+专业化+职业化=员工稳定。
强化员工的责任感
在企业核心团队的带领下，要根据国情、外况、资源、实力等定出近期、中期、长期的发展规划，共同谋划企业的未来。核心层制定的目标与执行层的绩效要相结合，激励政策能够使员工跟随执行层去实现公司的战略发展规划。为保证企业的战略思维变成员工的实践行为，强调核心层要具有远见卓识，执行层要努力做到纳新不吐故，努力在随行者中选拔骨干进入执行层。例如，公司向社会捐资修路，这虽是企业社会责任的体现之一，但员工也会深有感触。为奥运、国庆、校园等承担安保任务、举行民兵应急演练等，看似没有给企业带来利润，但能够使树立良好的企业形象，增强员工的荣誉感和责任感，并能够真正把公司“内正其心，外修其形”的价值理念落实到员工的行为中。
推出人技结合的“保全式”专业服务
“保全式”服务与现行的“劳务派遣”有着本质上的区别，是客户根据安全需求将相关服务委托给秩序维护公司，秩序维护公司接受委托后，按照国际通行的运营模式，先期进行风险评估，依据评估的结论制定出人防、技防、物防等各层面的安全方案，得到客户的认可后予以执行，并在履约中持续改进，从而使劳务型秩序维护服务转变为“保全式”专业化服务。这样既可以让秩序维护企业掌握财务支配权，能够更好地在人员素质结构、工资福利以及对客户现有的人防、技防、物防基础上提升再造，还可以与保险公司联手，让客户的安全保卫部门成为监管部门。同时客户也得到了更安全的便捷服务，不仅省钱省心，而且改变了秩序维护部门、管理人员不专业的问题。此外，“保全式”秩序维护服务责任明确，能够更好地引导、扶持行业的发展，有利于政府的监管。监管部门将更关注秩序维护公司的资质，秩序维护人员的资格准入，并由此制定出全国统一的秩序维护服务合同样板，按照“保全式”服务的特殊要求，进行细化秩序维护公司的资质等级。可设定一级企业在全国开展秩序维护业务，二级企业在省内开展业务，三级企业在本市开展业务的地域限制，以及国家重点要害单位必须由一级企业资质提供秩序维护服务的标准规定。在秩序维护从业人员资格准入方面，将从“门槛低走廊长”逐步提高秩序维护的岗位准入，比如一般的门卫、安防、消防、指挥中心的技术人员，安防、消防、研发、生产、施工、维护的相关技术人员等。从普通的门卫持有初级证书，秩序维护项目主管须是大专以上文化程度并具有秩序维护师资格，项目岗位领班、副主管、到区域安全主管等分出不同等级，项目职业经理区域经理安全管理。只有这样才能保证大的秩序维护企业集中精力搞好产业链发展，产品的开发、生产与运用。笔者所在的公司开发了“保全式”安全管理系统软件已获得了国家知识产权证书并将生产出自己的安防产品，为实现人技结合的“保全式”秩序维护服务推广打下了坚实基础。
坚持三证合一的职业人才培养之路
三证合一的秩序维护职业人才培养，是满足人技结合的“保全式”安全服务的根本，而秩序维护人防和技防结合的“保全式”服务是三证合一人才培养之路的前提。当前，全国普遍缺乏秩序维护服务岗前及在岗培训，客户一般只要不缺人就不投诉。企业招聘、留人相对困难，员工参训积极性不高，媒体报道秩序维护员素质差已成习惯。早在2007年三部委要求每个地区职业学校设两个秩序维护中专班，联合下发的文件已变成一纸空文，而秩序维护职业等级制至今也尚未落实。令人欣喜的是北京政法职业学院开设的安全管理、安全技术类的五个职业试点工作带来了新的希望。在不久的将来，40、50人员一般报考初级、中级职称。中等、高等职业院校培养年轻中级、高级秩序维护员以及秩序维护师、高级秩序维护师。政府部门也要规定秩序维护公司的各级管理层及执行层都要持证上岗，例如项目主管必须持有大专以上文化程度以及秩序维护师的职称，门卫等普通岗位要持有初级秩序维护证书，安检、监控、安防、消防、施工人员、押运人员、随卫等必须持有中级以上秩序维护员证书，各岗位领班、副主管等岗位要持有高级秩序维护员证书等。而秩序维护公司的重点项目主管、秩序维护公司的部门负责人也要持有秩序维护师证书，只有这样才能打开秩序维护职业教育的突破口，这也直接关系到秩序维护行业员工队伍的稳定，因此，建议政府在出台持证上岗前应先推行秩序维护师的考证制度。
随着国家宏观经济的转型，我国秩序维护行业能借鉴澳大利亚等国的秩序维护培训机制模式，即学历、岗位证书、职业等级三证合一。初级秩序维护的课程可由初中毕业的人参加考取，考取的秩序维护资格证就等同于初级秩序维护证。中级秩序维护证书除押运由公安院校负责培训外，可到专业中等职业学校参加学习考取。培训内容包含现有持证的课程以及安检、随卫、安防管理、消防、技防、大型活动、安防、中控等课程。特别强调的是，中、高职院校的培训，政府承认就等同于现行的消防、安检、安防等持证培训标准，原有的培训模式将逐渐转为职业院校培养，这样就可以实现三证合一的职业培训。这样可以从大局利益出发，打破部门利益，由公安部门协调好消防、安防等协会的工作，政府部门出文认可就行，使中国的秩序维护职业技能走出泥潭。笔者所在的公司在北京投资了一所培训学校，在安徽宿州投资也兴建了中等职业院校，并已与北京政法职业学院等院校对接，现正在实践三证合一的教育新模式。
相信在不久的将来可以实现秩序维护公司资质等级制度，让国内的秩序维护企业全面占领本国秩序维护市场，而劳务型秩序维护服务也将成为过去。人技结合的“保全式”秩序维护服务会逐渐成为业内的共识，走上风险管控专业化的发展之路。众所周知，中国的三证合一秩序维护职业教育吸引着年轻的80、90后走进中等、高等职业院校，参加全日制、成人、远程等教育，40、50人员积极考取中级、初级证书。因此，实现三证合一的职业化终身制教育不是梦想，秩序维护公司也会通过上市融资走向大资本、高科技、专业化的新型产业之路。相信通过这些举措会减少人员的流动性稳定秩序维护行业的员工队伍，在市场化竞争中，具有中国特色的专业化、职业化的秩序维护服务会参与更大范围的国际竞争。
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