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房地产策划方案文本
房地产策划方案文本 房地产全程策划营销案（全文）
现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出"房地产全程策划营销方案"，他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括：
1、项目投资策划营销；
2、项目规划设计策划营销；
3、项目质量工期策划营销；
4、项目形象策划营销；
5、项目营销推广策划；
6、项目顾问、销售、代理的策划营销；
7、项目服务策划营销；
8、项目二次策划营销；
第一章 项目投资策划营销
项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。
项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。
一 项目用地周边环境分析
1、项目土地性质调查
.地理位置
.地质地貌状况
.土地面积及红线图
.土地规划使用性质
.七通一平现状
2、项目用地周边环境调查
.地块周边的建筑物
.绿化景观
.自然景观
.历史人文景观
.环境污染状况
3、地块交通条件调查
.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划
.项目的水、路、空交通状况
.地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状
4、周边市政配套设施调查
.购物场所
.文化教育
.医疗卫生
.金融服务
.邮政服务
.娱乐、餐饮、运动
.生活服务
.娱乐休息设施
.周边可能存在的对项目不利的干扰因素
.历史人文区位影响
二 区域市场现状及其趋势判断
1、宏观经济运行状况
.国内生产总值：
第一产业数量
第二产业数量
第三产业数量
房地产所占比例及数量
.房地产开发景气指数
.国家宏观金融政策：
货币政策
利率
房地产按揭政策
.固定资产投资总额：
全国及项目所在地
其中房地产开发比重
.社会消费品零售总额：
居民消费价格指数
商品住宅价格指数
.中国城市房地产协作网络信息资源利用
2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规
.项目所在地的居民住宅形态及比重
.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规
.政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规
.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划
3、项目所在地房地产市场总体供求现状
4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异
5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现
6、商品住宅客户构成及购买实态分析
.各种档次商品住宅客户分析
.商品住宅客户购买行为分析
三 土地SWOT（深层次）分析
1、项目地块的优势
2、项目地块的劣势
3、项目地块的机会点
4、项目地块的威胁及困难点
四 项目市场定位
1、类比竞争楼盘调研
.类比竞争楼盘基本资料
.项目户型结构详析
.项目规划设计及销售资料
.综合评判
2、项目定位
.市场定位：
区域定位
主力客户群定位
.功能定位
.建筑风格定位
五 项目价值分析
1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念
.商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）：
选择可类比项目
确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重
分析可类比项目价值实现的各要素之特征
对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值
根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价
.类比可实现价值决定因素：类比土地价值
A 市政交通及直入交通的便利性的差异
B 项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异
教育和人文景观的差异
各种污染程度的差异
社区素质的差异
C 周边市政配套便利性的差异
项目可提升价值判断
A 建筑风格和立面的设计、材质
B 单体户型设计
C 建筑空间布局和环艺设计
D 小区配套和物业管理
E 形象包装和营销策划
F 发展商品牌和实力
价值实现的经济因素
A 经济因素
B 政策因素
2、项目可实现价值分析
.类比楼盘分析与评价
.项目价值类比分析：
价值提升和实现要素对比分析
项目类比价值计算
六 项目定价模拟
1、均价的确定
.住宅项目均价确定的主要方法：类比价值算术平均法
有效需求成本加价法
A 分析有效市场价格范围
B 确保合理利润率，追加有效需求价格
运用以上两种方法综合分析确定均价
2、项目中具体单位的定价模拟
.商品住宅定价法：
差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数）
.各种差异性价格系数的确定：
确定基础均价
确定系数
确定幅度
.具体单位定价模拟
七 项目投入产出分析
1、项目经济技术指标模拟
.项目总体经济技术指标
.首期经济技术指标
2、项目首期成本模拟
.成本模拟表及其说明
3、项目收益部分模拟
.销售收入模拟：
销售均价假设
销售收入模拟表
.利润模拟及说明：
模拟说明
利润模拟表
.敏感性分析：
可变成本变动时对利润的影响
销售价格变动时对利润的影响
八 投资风险分析及其规避方式提示
1、项目风险性评价
.价值提升及其实现的风险性：
项目的规划和设计是否足以提升项目同周
边项目的类比价值
项目形象包装和营销推广是否成功
2、资金运作风险性
.减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本
.对销售节奏和开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼
3、经济政策风险
.国际国内宏观经过形势的变化
.国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设
九 开发节奏建议
1、影响项目开发节奏的基本因素
.政策法规因素
.地块状况因素
.发展商操作水平因素
.资金投放量及资金回收要求
.销售策略、销售政策及价格控制因素
.市场供求因素
.上市时间要求
2、项目开发节奏及结果预测
.项目开发步骤
.项目投入产出评估
.结论
第二章 项目规划设计策划营销
通过完整科学的投资策划营销分析，发展商有了明确的市场定位，从而进入了产品设计阶段。房地产经过多年的发展后，市场需求发生了根本性的变化，消费者对房地产的建筑规划和单体设计要求越来越高，他们追求又实用又好看的商品房，这就要求发展商将"以人为本"的规划思想和提高人居环境质量作为目标去实现消费者的需求。项目规划设计策划营销是基于市场需求而专业设计的工作流程。
项目规划设计策划营销是以项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示。
一 总体规划
1、项目地块概述
.项目所属区域现状
.项目临界四周状况
.项目地貌状况
2、项目地块情况分析
.发展商的初步规划和设想
.影响项目总体规划的不可变的经济技术因素
.土地SWOT分析在总体规划上的利用和规避
.项目市场定位下的主要经济指标参数
3、建筑空间布局
.项目总体平面规划及其说明
.项目功能分区示意及其说明
4、道路系统布局
.地块周边交通环境示意：
地块周边基本路网
项目所属区域道路建设及未来发展状况
.项目道路设置及其说明：
项目主要出入口设置
项目主要干道设置
项目车辆分流情况说明
项目停车场布置
5、绿化系统布局
.地块周边景观环境示意：
地块周边历史、人文景观综合描述
项目所属地域市政规划布局及未来发展方向
.项目环艺规划及说明：
项目绿化景观系统分析
项目主要公共场所的环艺设计
6、公建与配套系统
.项目所在地周边市政配套设施调查
.项目配套功能配置及安排
.公共建筑外立面设计提示：
会所外立面设计提示
营销中心外立面设计提示
物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示
其他公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示
.公共建筑平面设计提示：
公共建筑风格设计的特别提示
项目公共建筑外部环境概念设计
7、分期开发
.分期开发思路
.首期开发思路
8、分组团开发强度
二 建筑风格定位
1、项目总体建筑风格及色彩计划
.项目总体建筑风格的构思
.建筑色彩计划
2、建筑单体外立面设计提示
.商品住宅房外立面设计提示：
多层、小高层、高层外立面设计提示
不同户型的别墅外立面设计提示
针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示
其他特殊设计提示
.商业物业建筑风格设计提示
三 主力户型选择
1、项目所在区域同类楼盘户型比较
2、项目业态分析及项目户型配置比例
3、主力户型设计提示
.一般住宅套房户型设计提示
.跃式、复式、跃复式户型设计提示
.别墅户型设计提示
4、商业物业户型设计提示
.商业群楼平面设计提示
.商场楼层平面设计提示
.写字楼平面设计提示
四 室内空间布局装修概念提示
1、室内空间布局提示
2、公共空间主题选择
3、庭院景观提示
五 环境规划及艺术风格提示
1、项目周边环境调查和分析
2、项目总体环境规划及艺术风格构想
.地块已有的自然环境利用
.项目人文环境的营造
3、项目各组团环境概念设计
.组团内绿化及园艺设计
.组团内共享空间设计
.组团内雕塑小品设计提示
.组团内椅凳造型设计提示
.组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示
4、项目公共建筑外部环境概念设计
.项目主入口环境概念设计
.项目营销中心外部环境概念设计
.项目会所外部环境概念设计
.项目营销示范中心沿途可营造环境概念设计
.针对本项目的其他公共环境概念设计
六 公共家具概念设计提示
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怎么设计一个农业技术推广方案
2004年发展粮食生产技术推广方案
根据党的十六届三中全会和中央农村工作会议、全国农业工作会议精神，以及农业部关于发展2004年粮食生产的总体部署与目标任务，制订以下“2004年发展粮食生产技术推广方案”。
一、基本思路
（一）指导思想
以“三个代表”重要思想为指导，充分发挥全国特别是粮食主产省区农技推广系统专业技术人员较多、专业覆盖面较广和推广体系较健全等优势，积极配合农业部有关司局，围绕“一个目标”（确保粮食总产不低于9100亿斤），狠抓“三项工作”（推广主导品种，配套主推技术，开展主体培训），服务“五大行动”（夏粮增产行动，春夏播面积恢复行动，大秋作物增产行动，科技提升行动，标准农田建设行动），举全系统之力，为实现2004年粮食生产目标任务提供有效的技术支撑。
（二）目标任务
在水稻、小麦、玉米和大豆四大粮食作物的10个优势产业带的15个主产省区，建立良种良法示范点26个（其中标志性示范点13个）（附件1），示范推广新品种50个、关键技术15项。围绕发展粮食生产“五大行动”，为四大粮食作物主产省区和重点县培训技术骨干、乡村农技员、示范户、种粮大户500万人次。通过示范与培训活动，辐射和带动15个省区优良新品种的推广和先进实用技术的应用。
（三）技术路线
以水稻、小麦、玉米、大豆四大粮食作物为对象，以优势产业带为单元，以品种为主线，组装综合配套技术。在每个优势产业带设立若干个示范点，每个示范点确定1－2个主导品种，推广1－2项关键技术，辐射和带动良种良法的大面积推广应用。根据统一部署、分头实施和广泛发动、多方参与的工作原则，组织相关省区各级农技推广部门的力量，积极投身发展粮食生产的各项科技行动。通过加强组织领导、信息发布、技术示范、逐级培训、服务指导、督促检查等工作措施，切实提高技术的到位率和普及率。
二、主要内容
（一）水稻
在华南地区、长江流域和东北地区等3个优质水稻产业带，设立示范点9个（其中标志性示范点6个），示范主导品种18个、主推技术4项。
1．华南地区优质水稻产业带
（1）主导品种（4个）：博优235、博优998、丰华占、矮秀占。
（2）主推技术（1项）
水稻抛秧和免耕抛秧技术。技术要点:选用塑料钵体软盘育秧；旱育秧培育适龄壮秧；抛秧的大田施足有机肥，免耕抛秧的大田采用秸秆还田；亩抛基本苗6-7万株；适时施用分蘖肥和化学除草；中期适时晒田，控制无效分蘖；适时施用穗粒肥，间歇灌溉；及时防治病虫草害。
2．长江流域优质水稻产业带
（1）主导品种（12个）：丰川三号、D优13、金优463、先农16号、两优培九、绵Ⅱ优838、丰两优1号、中优448、T优207、金优117、丰优香占、扬两优6号。
（2）主推技术（2项）
抗药性稻螟虫综合治理技术。技术要点：调整播期，避过一代螟虫产卵高峰期，降低害虫在水稻上的落卵量，减少虫口基数；做好田间清理工作，有条件地区实行深水封灌减少害虫越冬场所，降低虫源数；集中秧田防治，重治一代，压低二代基数；停用高抗性的药剂，换用抗性较低的药剂，实施混合、交替使用不同作用机制的农药。
稻瘟病综合治理技术。技术要点：应用抗病品种；进行种子包衣和种子消毒处理；栽插前使用药液浸秧；通过调节播期、田间密度、田间湿度和施肥量，增强抗逆性；系统监测病情，适时采用喷药防治。
3．东北地区优质水稻产业带
（1）主导品种（2个）：辽粳9号、辽粳294。
（2）主推技术（1项）
旱育稀植高产栽培技术。技术要点：旱育秧培育壮秧；施足有机肥，精细整地；稀植或超稀植；中期露田晒田，控制无效分蘖；及时防治病虫草害；适时收获。
（二）小麦
在黄淮海强筋冬麦、长江中下游弱筋冬麦和大兴安岭沿麓春麦等3个产业带，设立示范点5个（其中标志性示范点3个），示范主导品种10个、主推技术4项。
1．黄淮海强筋冬麦产业带
（1）主导品种（6个）：郑麦9023、豫麦34、8901、9409、济麦19、洛麦20。
（2）主推技术（2项）
氮肥后移延衰高产栽培技术。技术要点：对中筋、强筋小麦，选用肥水条件较好的高肥地块和单株生产力高、抗逆性强的品种；将底肥和追肥的比例由7：3改为5：5，追肥时期由原来的起身期推迟到拔节期，地力较好的地块可推迟到拔节与挑旗之间。
节水高产栽培技术。技术要点：足墒播种；选用早熟、耐旱、容穗量大的品种；增加磷肥施用量并全部底施；春季控制用水，实现亩产350-400公斤目标，只需在拔节期浇1水，实现亩产400-450公斤目标，最佳浇水时期为拔节期和开花期。
2．长江中下游弱筋冬麦产业带
（1）主导品种（2个）：扬辐麦2号、扬麦13号。
（2）主推技术（1项）
稻茬麦少免耕高产栽培技术。技术要点：选用越冬期抗寒抗冻害力强的矮秆、半矮秆紧凑型品种；适期播种，共生期一般掌握在10-15天，不宜超过20天；精确套播，基本苗一般比常规耕播高产栽培法增加10%－30%，确保全苗齐苗。
3．大兴安岭沿麓强筋春麦产业带
（1）主导品种（2个）：龙麦26、垦大6号。
（2）主推技术（1项）
保优与节本标准化生产技术。技术要点：在轮作的基础上，选用大豆茬（避免甜菜茬）；进行种子包衣或药剂拌种；适时播种，边播种边镇压；在3叶期采用顺垄法压青苗2次；合理肥水运筹。
（三）玉米
在东北内蒙古专用玉米和黄淮海专用玉米2个产业带，设立示范点5个（其中标志性示范点2个），示范主导品种9个、主推技术3项。
1．东北内蒙古专用玉米产业带
（1）主导品种（4个）：龙丰二号、益丰10、四密25、平安18。
（2）主推技术（2项）
大垄双行覆盖栽培技术。技术要点：选择适合当地条件的优质、高产、抗逆性强、生育期稍长的品种；适时化除覆膜；选用长效碳氨或涂层尿素作底肥；及时放苗补苗。
赤眼蜂防治玉米螟技术。技术要点：适期放蜂，防治一代玉米螟在产卵初期为第一次放蜂适期，产卵始盛期第二次放蜂；防治二代玉米螟，于8月初及8月12日左右放蜂两次；保证亩放蜂量为1－1.5万头，总数2次，每亩设放蜂点2-4个；根据当时当地的主风向和风速安排放蜂和各点蜂量，将蜂卡撕成小块，在放蜂点附近选择一株玉米，将蜂卡用秫秸皮或针线别在中部叶片背面叶脉基部的三分之一处，如遇大雨，须延期放蜂，并将蜂卡放在阴凉黑暗处暂时保存；配合使用菌剂消灭幼虫。
2．黄淮海专用玉米产业带
（1）主导品种（5个）:郑单958、浚单20、登海3707、鲁单984、蠡玉16。
（2）主推技术（1项）
夏玉米免耕覆盖栽培技术。技术要点：根据玉米用途选用优质专用玉米品种；麦收时麦秸直接粉碎还田；确定底施化肥量，调整施肥深度，将全部磷、钾肥和少量氮肥做底肥，施肥深度在8-10厘米为宜；适时进行化学除草及害虫防治；在定苗后及早追肥，促幼苗早发。
（四）大豆
在东北内蒙古高油大豆和黄淮海高蛋白大豆2个产业带，设立示范点7个（其中标志性示范点2个），示范主导品种13个、主推技术4项。
1．东北内蒙古高油大豆产业带
（1）主导品种（8个）: 铁丰31号、辽豆11号、吉育45、吉育43、黑农41、东农434、吉林35、吉林47。
（2）主推技术（3项）
“垄三”栽培技术。技术要点：对土壤进行深松，深松的深度以打破犁底层为宜；分层深施肥，化肥做种肥时，施肥深度要达到种下5～6厘米处，化肥做底肥时，施肥深度要达到种下10～15厘米处；采用机械在垄上进行双行等距精量播种，播量每公顷保苗20～35万株。
窄行密植栽培技术。技术要点：选用矮秆、半矮秆抗倒伏品种，并选用合适的播种机械进行精量播种，按平窄密、大垄密和小垄密三种方式确定行距；增加肥料投入，重点是增施有机肥，搭配施用化肥,施用量要较常规垄作增加15%以上，还要因地施用微量元素肥料；搞好播前或播后苗前的化学除草，根据当地杂草群落，选择效果好、污染小的除草剂，实现一次性的彻底除草，以防草荒。
重迎茬控制技术。技术要点：合理轮作，尽量避免重茬、减少迎茬；选用抗孢囊线虫或抗逆性强的品种，进行种子包衣，并适当增加播种密度；采用松、翻、耙、旋相结合的深松耕法；推行秸秆还田，增施有机肥，合理施用化肥，加强田间管理。
2．黄淮海高蛋白大豆产业带
（1）主导品种（5个）：冀豆12、徐豆9号、豫豆25、鲁豆10、豫豆22。
（2）主推技术（1项）
高蛋白大豆优质高产综合栽培技术。技术要点：在前茬作物收获后抢墒免耕播种，采用条播或点播，争取五苗（早、全、齐、壮、匀）；中耕灭茬，及早间、定苗；科学施肥，采取前茬重施磷肥（施足底肥），花期追施氮肥，后期根外喷施；在大豆分枝期或初花期，对旺长的大豆施用多效唑进行控制；出苗20天后要灌水防旱，同时中耕松土保墒；及时防治病虫草害，苗期主要防治地下害虫、草害，中期防治好蛴螬，后期要防治大豆食心虫。
三、工作措施
（一）加强组织领导
全国农业技术推广服务中心研究制订《2004年发展粮食生产技术推广方案》，每个主要粮食作物成立1个技术推广督查指导组，中心领导任组长，相关省区农技推广站（总站、中心）及中心有关处室人员为组员，具体组织实施每个作物的技术推广方案（附件2）。
（二）发布技术信息
组织有关专家编写四大粮食作物良种良法实用技术手册，按作物、产业带介绍主导品种及其优质高产配套技术，免费印发各示范点。在四大粮食作物生长关键季节，利用《农民日报·中国农技推广周刊》、《中国农技推广》和《中国植保导刊》及“中国农技推广网”发布新品种、新技术、新农资（肥料、农药、农膜等）以及粮食政策、市场供求等信息。组织相关省、地、县农技推广部门在广播、电视、期刊、报纸等传媒开辟专栏或专题节目，按照农时及时发布主要粮食作物生产技术信息。通过在农民活动集中场所举办宣传栏、墙报，利用送科技下乡、热线电话咨询和发放明白纸、信息卡等多种形式和途径，传播粮食生产实用技术。
（三）组织技术示范
全国农业技术推广服务中心会同有关省区、县农技推广部门建立13个标志性良种良法示范点（一个业务处室负责一个示范点）（见附件），其余13个示范点由相关省区农技推广部门会同有关地、县农技推广部门建立。各粮食主产省区要组织县农技推广部门在重点县、乡村设立集中连片的示范点，做到1县1个示范区（面积万亩以上）、1乡1个示范片（面积千亩以上），形成主导品种和主推技术示范网络。在生产关键季节逐级组织现场观摩或实地培训，利用示范点带动新品种、新技术、新农资大面积推广应用。
（四）开展逐级培训
围绕发展粮食生产“五大行动”，组织各级农技推广部门开展技术培训。全国农业技术推广服务中心负责培训粮食主产省区和重点县农技骨干（1000人次），相关省、地级农技推广部门负责培训县级和重点乡镇农技人员（20万人次），相关县级农技推广部门负责培训乡镇农技推广员、示范户和种粮大户（480万人次）。
（五）狠抓服务指导
加强与农业科研、教学部门的联系与合作，在生产关键季节，组织科研、教学、推广系统专家和技术人员深入基层现场咨询指导。组织各级农技推广人员深入田间地头，开展苗情、墒情、虫情、病情系统调查和监测，研究提出适合本地实际的技术对策，并进行现场指导。组织各级农技推广部门开展技物结合配套服务，推进农资产品连锁经营与配送服务，因地制宜提供统一机耕、统一植保、统一肥水管理、统一收获等社会化服务。协助有关部门整顿、规范农资市场，确保农民用上放心的农资产品。
（六）强化督促检查
各级农技推广部门要用“与时俱进”的精神、“求真务实”的作风、“责任到人”的方法切实将本方案落到实处。各级农技推广部门在每个粮食作物生产的前、中、后期要向上一级农技推广部门报告一次工作进展情况。全国农业技术推广服务中心在每个作物的关键生产季节要派员实地督查指导。各地工作进展及督查情况将通过全国农业技术推广服务中心《工作简报》和“中国农技推广网”予以通报。
全国农技中心办公室 2004年3月22日印发
写字楼租赁推广方案
市场营销：写字楼策划方案
市场营销是以市场为导向创造出恰当的产品和服务并以一定方式转移给消费者的过程，写字楼的营销包括写字楼的市场研究、定位、销售的全过程。而本次讨论范围为写字楼销售阶段的推广过程及方法，也就是“以一定方式转移给消费者的过程”。这个过程包括销售和出租两种形式。在下面的叙述中分别予以说明。
写字楼销售的一般推广过程及方法
1、写字楼销售的一般阶段划分：
*第一阶段：寻找客户订作式生产(项目导入期)
此阶段为项目初期阶段，一般项目地块已经取得土地使用权或即将取得土地使用权，此阶段的任务是找到合适的公关人员积极寻找对地块所属区域有办公需求的企事业单位进行订作式生产。该阶段一般持续到项目破土动工。
*第二阶段：寻找大型客户进行整售(项目导入期)
此阶段项目处于施工初步阶段，鉴于写字楼买家倾向于购买(准)现楼的特点，此时写字楼的全面入市时机尚未成熟，但在该阶段的工程改动余地较大，仍然可以满足客户的个性化需求。所以在此阶段应主动招商确定大客户名单，多通过小组公关形式寻找大型客户进行整售谈判，并在友好协商下满足大客户在工程结构、企业冠名等合理且可行的需求，促进成交，从而降低开发商的资金压力和规避市场风险。
第一及第二阶段一般处于项目导入期，此阶段宣传的意义在于对项目进行预热，引起社会关注，为后期宣传及销售做铺垫。本阶段一般以企业新闻策划为主要宣传方式。
*第三阶段：全面销售阶段(开盘期、强销期)
在此期间，项目主体结构封顶，项目以准现房姿态推向市场。
开盘期，此阶段以导入期为基础进一步扩大项目知名度，不过因为有了销售任务，所以在企业新闻策划的基础上进一步增加了硬性广告，且广告发布频率也有所增加。这是广告发布的第一个高潮,同时也标志着强销期的开始。强销期，综合运用大众媒体(报纸、广播)进一步提高提升产品形象。各项销售工具全部到位。此时的广告投放以硬性广告为主，针对主要卖点做纯销售式广告，和销售有力配合，促成更高的成交额，减轻收尾工作的压力，同时发挥软性文章的理性诉求配合宣传，为后期工作做准备。
*第四阶段：散售为主，租赁为辅，消化尾房(持续期、收尾期)在本阶段，项目内外装基本完成，进入现房入住阶段。一般此阶段以散售为主，租赁为辅。
持续期主要广告策略为：利用报纸做已成交客户证言式广告，以维持消费者的记忆度，增强买家和潜在消费者的信心。收尾期主要采取：脉冲式发布策略，减少发布频率，但维持较长的发布时间，大众性媒体广告发布较少，专业性媒体较多。
户外广告推广策略
下面给你一个写字楼营销-写字楼策划方案，但愿能够对你有所帮助：
市场营销是以市场为导向创造出恰当的产品和服务并以一定方式转移给消费者的过程，写字楼的营销包括写字楼的市场研究、定位、销售的全过程。而本次讨论范围为写字楼销售阶段的推广过程及方法，也就是“以一定方式转移给消费者的过程”。这个过程包括销售和出租两种形式。在下面的叙述中分别予以说明。
写字楼销售的一般推广过程及方法
1、写字楼销售的一般阶段划分：
*第一阶段：寻找客户订作式生产(项目导入期)
此阶段为项目初期阶段，一般项目地块已经取得土地使用权或即将取得土地使用权，此阶段的任务是找到合适的公关人员积极寻找对地块所属区域有办公需求的企事业单位进行订作式生产。该阶段一般持续到项目破土动工。
*第二阶段：寻找大型客户进行整售(项目导入期)
此阶段项目处于施工初步阶段，鉴于写字楼买家倾向于购买(准)现楼的特点，此时写字楼的全面入市时机尚未成熟，但在该阶段的工程改动余地较大，仍然可以满足客户的个性化需求。所以在此阶段应主动招商确定大客户名单，多通过小组公关形式寻找大型客户进行整售谈判，并在友好协商下满足大客户在工程结构、企业冠名等合理且可行的需求，促进成交，从而降低开发商的资金压力和规避市场风险。
第一及第二阶段一般处于项目导入期，此阶段宣传的意义在于对项目进行预热，引起社会关注，为后期宣传及销售做铺垫。本阶段一般以企业新闻策划为主要宣传方式。
*第三阶段：全面销售阶段(开盘期、强销期)
在此期间，项目主体结构封顶，项目以准现房姿态推向市场。
开盘期，此阶段以导入期为基础进一步扩大项目知名度，不过因为有了销售任务，所以在企业新闻策划的基础上进一步增加了硬性广告，且广告发布频率也有所增加。这是广告发布的第一个高潮,同时也标志着强销期的开始。强销期，综合运用大众媒体(报纸、广播)进一步提高提升产品形象。各项销售工具全部到位。此时的广告投放以硬性广告为主，针对主要卖点做纯销售式广告，和销售有力配合，促成更高的成交额，减轻收尾工作的压力，同时发挥软性文章的理性诉求配合宣传，为后期工作做准备。
*第四阶段：散售为主，租赁为辅，消化尾房(持续期、收尾期)在本阶段，项目内外装基本完成，进入现房入住阶段。一般此阶段以散售为主，租赁为辅。
持续期主要广告策略为：利用报纸做已成交客户证言式广告，以维持消费者的记忆度，增强买家和潜在消费者的信心。收尾期主要采取：脉冲式发布策略，减少发布频率，但维持较长的发布时间，大众性媒体广告发布较少，专业性媒体较多。
小结：写字楼销售一般第一、第二阶段很难达到预期的效果，所以第三阶段才是销售的重头戏。因此一般写字楼的推广都主要是为第三阶段服务。
2、写字楼一般销售方式
*现场接待(坐盘销售)
现场接待是房地产销售工作中最为重要的方式，产品的最终成交多为通过与客户在现场接待中心的谈判完成。这种方式的特点为客户购买特征比较明显，目的基本明确；同时，客户已通过对现场的观察产生了一定程度的兴趣，此时辅以销售人员的努力游说较容易达到促成成交的目的。坐盘销售需要在广告宣传上予以较大的支持，以吸引客户注意，促使其拨打热线咨询电话或前来现场咨询，销售人员即可通过游说促成交易。
*直销
专员直销：聘请有“关系”人士针对写字楼有需求的企事业单位进行攻关，往往会起到事半功倍的效果。
电话直销：根据项目定位，从商业电话簿或名片上找到客户电话，用电话方式咨询其有否需求，但命中率较低。
扫展会：是不错的办法，根据写字楼的定位遇到恰当的的展会去派发项目资料，有利于项目销售。
扫楼：是比较有效的一种办法，进入大厦派发项目资料及名片予客户。增加项目知名度，累计项目潜在客户。此种方法一般比较耗费人力，需要长期的积累一般为中介二手部门采用。
小组公关模式：是由销售代表——销售主管——销售经理——公关经理——总经理等所构成的流水作业过程，并在中间穿插工程、财务等部门的配合，侧重集体作业，适合整售策略。
第一部分: 活动策划案书的写作
活动策划方案是公司或企业在短期内提高销售额，提高市场占有率的有效行为，如果是一份创意突出，而且具有良好的可执行性和可操作性的活动策划案，无论对于企业的知名度，还是对于品牌的美誉度，都将起到积极的提高作用。
活动策划案是相对于市场策划案而言的，严格地说它是从属与市场策划案的，他们是互相联系，相辅相成的。它们都从属与企业的整体市场营销思想和模式，只有在此前提下做出的市场策划案和活动策划案才是具有整体性和延续性的广告行为，也只有这样，才能够使受众群体一个同意的品牌文化内涵，而活动策划案也只有遵从整体市场策划案的思路，才能够使企业保持稳定的市场销售额。
活动策划案形式多样，一般而言，包括ROADSHOW、产品说明会（发布会）、节日促销、新闻事件行销等，而对于上述的任何一种方案，针对于不同的企业情况和市场分析，都可以衍变出无数的形式。活动策划往往对于新产品上市、产品终端铺货和产品转型具有直接的效果，所以它也是广告策划中的一个重要组成部分。
对于一些刚接触广告，或者刚接触策划的业内朋友来说，可能他们在书写活动策划案的时候往往很难达到预期的效果，甚至是一些从事多年策划的广告人，有时候也难免犯错，那么，怎么样才能写出一份理想的活动策划案呢？我觉得需要注意以下几点：
1. 主题要单一，继承总的营销思想
在策划活动的时候，首先要根据企业本身的实际问题（包括企业活动的时间、地点、预期投入的费用等）和市场分析的情况（包括竞争对手当前的广告行为分析、目标消费群体分析、消费者心理分析、产品特点分析、等）做出准确的判断，并且在进行SWOT分析之后，扬长避短地提取当前最重要的，也是当前最值得推广的一个主题，而且也只能是一个主题。在一次活动中，不能做所有的事情，只有把一个最重要的信息传达给目标消费群体，正所谓“有所为，有所不为”，这样才能把最想传达的信息最充分地传达给目标消费群体，才能引起受众群关注，并且比较容易地记住你所要表达的信息。
2. 直接地说明利益点
在确定了唯一的主题之后，受众消费群体也能够接受我们所要传达的信息，但是仍然有很多人虽然记住了广告，但是却没有形成购买冲动，为什么呢？那是因为他们没有看到对他们有直接关系的利益点，因此，在活动策划中很重要的一点是直接地说明利益点，如果是优惠促销，就应该直接告诉消费者你的优惠额数量，而如果是产品说明，就应该贩卖最引人注目的卖点，只有这样，才能使目标消费者在接触了直接的利益信息之后引起购买冲动，从而形成购买。
3. 活动要围绕主题进行并尽量精简
很多策划文案在策划活动的时候往往希望执行很多的活动，认为只有丰富多彩的活动才能够引起消费者的注意，其实不然，其一，容易造成主次不分。很多市场活动搞得很活跃，也有很多人参加，似乎反响非常热烈，但是在围观或者参加的人当中，有多少人是企业的目标消费群体，而且即使是目标消费群体，他们在参加完活动之后是否纷纷购买产品？目前一些策划者经常抱怨的一个问题就是围观者的参与道德问题，很多人经常是看完了热闹就走，或者是拿了公司发放的礼品就走了。其实这里的问题就在于活动的内容和主题不符合，所以很难达到预期效果，在目前的市场策划活动中，有一些活动既热闹，同时又能达到良好的效果，就是因为活动都是仅仅围绕主题进行的。其二，提高活动成本，执行不力。在一次策划中，如果加入了太多活动，不仅要投入更多的人力物力和财力，直接导致活动成本的增加，而且还有一个问题就是容易导致操作人员执行不力，最终导致案子的失败。
4. 具有良好的可执行性
一个合适的产品，一则良好的创意策划，再加上一支良好的执行队伍，才是成功的市场活动。而执行是否能成功，最直接和最根本地放映了策划案的可操作性。策划要做到具有良好的执行性，除了需要进行周密的思考外，详细的活动安排也是必不可少的。活动的时间和方式必须考虑执行地点和执行人员的情况进行仔细分析，在具体安排上应该尽量周全，另外，还应该考虑外部环境{如天气、民俗}的影响。
5. 变换写作风格
一般来说，策划人员在策划案的写作过程中往往会积累自己的一套经验，当然这种经验也表现在策划书的写作形式上，所以每个人的策划书可能都会有自己的模式。但是往往是这样的模式会限制了策划者的思维，没有一种变化的观点是不可能把握市场的。而在策划书的内容上也同样应该变换写作风格，因为如果同一个客户三番五次地看到你的策划都是同样的壳子，就很容易在心理上产生一种不信任的态度，而这种首因效应有可能影响了创意的表现。
6．切忌主观言论
在进行活动策划的前期，市场分析和调查是十分必要的，只有通过对整个市场局势的分析，才能够更清晰地认识到企业或者产品面对的问题，找到了问题才能够有针对性地寻找解决之道，主观臆断的策划者是不可能做出成功的策划的。同样，在策划书的协作过程中，也应该避免主观想法，也切忌出现主观类字眼，因为策划案没有付诸实施，任何结果都可能出现，策划者的主观臆断将直接导致执行者对事件和形式的产生模糊的分析，而且，客户如果看到策划书上的主观字眼，会觉得整个策划案都没有经过实在的市场分析，只是主观臆断的结果。
最后，一次促销不可能达到巨大的效果，也不能因此就建立起名牌，所以千万别想通过一次活动解决所有的问题，一次活动只能主要解决一个问题，在品牌的建设和商品的销售上，只有坚持正确的营销思想，并且在此思想下在适当的时间和适当的地点进行适当的促销活动，才能使企业更快更好地继续发展下去。
第二部分: 房地产类策划实例剖析，仅供参考。
XX花园市场研究报告提纲
一、 概论
1.1 序言
1.2 研究目的
1.3 研究方法
l 详尽的资料搜集及分析工作
l 入户问卷调查
l 现场访问
1.4 主要结论和建议
二、 广州市住宅市场概况
摘要：广州市区域概况
1、 总面积、市区面积、占全市面积 %
2、 家庭总户数、户均人口
3、 近年经济发展趋势、生活水平、购买力水平概括
4、 近年广州住宅市场的发展特点、成交市场的具体特点
2.1 广州经济发展概况
2.11 经济发展速度（GDP分析、第三产业分析）
2.12 金融业与房地产消费市场
2.13 居民生活水平与住宅消费
2.2 广州住宅市场特点
住宅成交量、付款方式、买家特点分析
2.3 广州住宅市场的发展趋势
2.31 政府政策
2.32 金融上消费贷款额
2.33 广州住宅发展趋势
2.34 阻力因素
三、 项目区域市场概况
3.1 整体供应与成交分析
3.11市场发展概述--海珠区住宅供应与成交情况
3.12 市场交投活跃原因
3.13 规模效应及价格档次
3.2 市场活跃区域
3.21 市场活跃区域的分布及特点
3.22 活跃区域的价格走势及档次变化
3.3 多层、高层市场特点
3.31 多层住宅近年供应、成交特点
3.32 高层住宅近年成交增长与供应情况
3.33 多层住宅与高层住宅的供应与成交比较
3.4 成交主要特点
3.4.1 成交价格密集区域
3.4.2 买家分析
l 私人购买VS集团购买
l 本地人买家VS外地人买家
l 本市买家：海珠区VS其他旧城区
l 成交单元面积
l 买家年龄
l 成交总额，买家承受能力
四、 项目区位特性分析
摘要--1、项目地块在城市发展中的地位
A、项目地块位置分析
B、 未来城市的主要发展方向及本项目地块地位分析
2、树木地块所属区域特点
A、 区域人口分析
B、 区域基础设施及交通条件分析
C、 区域新发展区分析
D、 区域住宅开发的特点分析
3、项目地块的地点特征
A、 项目地点及周边社区、生活配套分析
B、 项目地块周边交通条件分析
C、 项目周边区域开发分析
D、 项目地块的开发条件及开发特点
4、项目地块的用地特征
A、 项目地块用地规模
B、 项目地块用地形状
C、 项目地块绿化基础分析
D、 项目地块内高差分析
E、 项目地块道路、用水、用电基础分析
4.1 项目地块在城市发展中的地位
4.1.1 项目地块于城市中的区位分析
4.1.2 未来城市的主要发展方向
4.1.3 城市的具体发展过程对项目发展的影响
4.2 项目地块所属区域的特征
4.2.1 项目区域的人口状况
（常住人口、占市区常住总人口%，常住家庭户数、户均人口、新增家庭户数、项目
地块附近居住的常住人口、家庭户数）
4.2.2 项目区域城市发展概况
（城市功能发展情况、基础设施和生活配套设施情况分析、交通条件等城市建设发展
情况）
4.2.3 区域内竞争性地区的发展条件比较
（位置、用地规模、规划人口、规划发展目标、交通条件、建设情况等条件比较）
4.3 项目地块的地点特征
（位置、周边基本居民生活服务设施配套、公交、道路规划情况）
4.4 项目地块的用地特征
4.4.1 项目地块规模
4.4.2 项目地块用地形状分析
4.4.3 项目地块绿化基础
4.4.4 需地块高差分析
4.4.5 项目用地现有污染情况
4.4.6 项目地块道路、用水、用电基础
项目附近竞争性住宅看法物业发展状况
概要：
a. 项目附近同类楼盘开发小区数量、楼盘档次、总建面积、住宅单元总量、现有供应量
分析；
b. 同类楼盘特点；
c. 预计未来无年区域住宅供应总量、单元套数、已开发物业的后续供应量；
d. 周边主要竞争对手占地面积、总建面积、住宅面积、套数；
e. 区域同类楼盘现实住宅推出平均销售率、成交量最大的单元面积；
f. 区域同类楼盘现时价格幅度
g. 未来的住宅供应量增幅、市场承接力、竞争情况；
5.1 项目附近同类楼盘开发物业供应情况
调查范围：
楼盘规模：
调查时间：
5.1.1 已开发楼盘供应状况
5.1.2 项目周边地块的开发动态及未来供应量分析
5.2 项目附近同类楼盘开发状况
5.2.1 售价与销售率分析
（附近楼盘推出销售状况及原因分析
5.2.2 销售与卖点
5.3 项目附近同类楼盘户型面积分析
5.4 项目附近同类楼盘规划设计及建筑设计特点
5.5 小结
五、 市场调研结论及发展建议
6.1 市场调研结论
（住宅市场环境、区域供求及吸纳特点、项目竞争优劣分析）
6.2项目发展建议
（策略、目标客户、目标客户特征、具体建议--）
6.2.1已购房者的需求特点详细调查
6.2.2潜在购房者的需求特点详细调查
附：1、广州市大型建设项目表
2、1998年广州市重点城建上马项目
3、区域人口变动情况
4、附近区域住宅市场概况
6.2.3 附近楼盘集中区域分析
锦绣花园推广策划案
前言
锦绣花园已经销售了相当长一段时期，但是区内人气不旺，商铺经营状况不佳。有鉴于此，本策划案重点放在住宅的推广销售上。以期通过引爆住宅的销售带旺区内的人气，从而促进商铺的销售和经营。
故本案略去了商铺的推广销售一节，侧重打造锦绣花园个性化镇区明星楼盘形象。
由于作者水平有限，见识亦有限，不周之处，尚望谅解。
一、东莞楼市分析
东莞的地产在上个世纪末就跨入了个性化和形象化时代。进入21世纪的东莞地产业，个性化、形象化竞争日益激烈。盈彩美地、金域名苑、雍华庭、新石竹花园、金泽花园相继树起了“超前20年的户型”、“让富有成为一种品味”、“繁华与悠然共享”、“关爱人性，和谐自然”、“青青园林我的家”等旗帜。
东莞各镇的地产竞争尽管不似市区一样白热化，但个性化、形象化已日渐凸显。大朗碧水天源已经率先打出了“碧水天源--自然的家”。相信在以后相当长一段时期内，个性化和形象化将成为各镇地产发展的潮流。
故锦绣花园要取得优异的销售业绩，就必须把握时机，尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力，把自身打造成极富个性和口碑，拥有良好公众形象的镇区明星楼盘。
二、锦绣花园物业概述（略）
三、锦绣花园的优势与不足
优势：
1、位置优越，交通便捷
位置优越：①锦绣花园座落于东莞市黄江镇中心，与常平、樟木头成为香港人的置业金三角；②徒步2分钟即可到达镇中心，酒店、食府、剧院、商场、超市等社区设施一应俱全。
交通便捷：①屋苑设有中港豪华直通巴士站，往返香港仅需90分钟；②常平火车站近在咫尺，每天多班直通火车及高速列车往返九龙及深圳。
2、区内康体、娱乐、休闲设施一应俱全
锦绣花园大型豪华会所，占地逾万平方尺。
室外设施：25米露天欧陆式园林泳池、儿童嬉水池、全天候网球场、羽毛球场、篮球场等；
室内设施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、麻雀室、社交舞厅及卡拉OK酒廊等。
3、小户型，统一装修
2房2厅、3房2厅，面积68.79--106.92平方米之间的小户型，以及购房即可入住的高档装修，对于事业有成、家庭结构简单、时尚、享受的目标购房群极具吸引力。
不足：
1、环境建设缺乏吸引性景观
环境建设缺乏吸引性景观，不利于引发目标购房群
兴趣；不利于提升锦绣花园在公众中的知名度、美誉度和造成记忆；同时也不利于满足区内居民的荣
誉感。（现代住宅不仅要满足居住的需要，还要满足居住者特殊的心理需求）
2、物业管理缺乏特色服务
物业管理方面未能根据目标购房群的职业特点和实际需求（事业有成、时尚、享受）开展特色服务，使锦绣花园在服务方面缺乏了应有的个性和吸引力。
四、目标购房群
年龄在35--60岁之间经济富裕或有固定资产投资看中黄江置业位置的香港中老年人
家庭构成：1-3口、中老年夫妻或带一小孩、单身中老年
2、年龄在28--45岁之间事业蒸蒸日上月收入在5000元以上时尚、享受在莞工作的台湾老板、管理者或内地老板、管理者
家庭构成：1-3口、中青年夫妻或带一小孩、单身中青年
3、年龄在28--40岁之间
月收入5000元以上
时尚、享受在田美工业园、黄金工业园、裕元高科技工业园工作的管理阶层
五、锦绣花园营销阻碍及对策
阻碍：
1、锦绣花园广告宣传力度不够，
强势卖点尚未尽竭挖掘，尚未树立起应有的产品形象，公众知名度、美誉度不高，记忆不深。
2、锦绣花园内朝向差、无景、背阴的单位难于销售。
3、区内商铺经营状况不景气，销售业绩不佳。
对策：
1、尽竭挖掘锦绣花园的强势卖点进行媒体宣传；
在莞惠沿线人行天桥及繁华路段、黄江镇中心、裕元大酒店对面、常平火车站及其周边做车身、路牌、灯柱和建筑物广告；
举办各种公共活动，树立锦绣花园美好形象，迅速提升锦绣花园的知名度、美誉度和记忆度。
2、把区内朝向差、背阴、无景的单位作为特别单位重新命名炒作，作为特价单位适时限量发售。通过广告炒作、整体形象和价格之间的落差以及增值赠送来促进销售。
3、商铺经营不景气，销售业绩不佳，究其原因有二。
一是区内人气不旺，二是锦绣花园离镇中心太近。
故对策有二：一、引爆住宅销售，带旺区内人气，促进商铺的经营和销售；二、根据区内居民的职业特点、年龄结构、心理特征、追求喜好和实际需求开展特色经营。例如：高品味的酒廊、咖啡厅等。
六、形象定位
根据锦绣花园的自身特点和目标购房群特殊的身份、社会地位和所处的人生阶段，我们把锦绣花园定位为：凸显人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。
主体广告语：
辉煌人生，超凡享受
--锦绣花园提供的（给您的）不止是称心满意的住宅……
辉煌人生： 锦绣花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年老板和管理阶层，或者是有固定资产投资的中老年。因此，他们的人生是与众不同的，是辉煌的。
超凡享受：
享受入住方便
享受交通便捷
享受特别服务
享受都市繁华
享受至尊荣誉
七、两点整体建议
建锦绣广场和寓意喷泉
针对锦绣花园缺乏吸引性景观一点，建议在二期工程中建锦绣广场和寓意喷泉。为黄江镇增一别致夜景，给镇上居民添一处夜来休闲、散步散心的好去处。
试想：当夜幕降临的时候，沿镇中心一路走来。远远的看到锦绣广场上灯火一闪一闪的跳动着“辉煌人生，超凡享受”的字幕。近处听着“哗哗哗”的水声。走进广场，或立于水边，或坐于石墩，感受都市的繁华，呼吸夜的气息，怡心怡情，岂不妙哉。
如此一来，一方面能够增加锦绣花园的吸引性，提高锦绣花园在公众中的知名度、美誉度、和记忆度；另一方面也有利于赢得目标购房群的认同，满足区内居民的荣誉感。
2、物业管理方面提供特色家政服务
锦绣花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年，他们通常没有太多时间料理家务、清扫居所、照看孩子。故锦绣花园在物业管理方面可以根据居民的实际需要提供免费送早、午、晚餐、定期清扫住宅、有偿清洗衣物、钟点家教等特色家政服务。一方面切实解决住户的实际问题，另一方面有利于增强锦绣花园对目标购房群的吸引力。
八、广告宣传
锦绣花园的广告宣传要达到以下三个目的：
1、尽竭传达锦绣花园的优势与卖点；
2、尽快树立起锦绣花园“辉煌人生，超凡享受”的物业形象；
3、直接促进锦绣花园的销售。
基于以上三个目的和锦绣花园一直以来的广告攻势。我们把锦绣花园的广告宣传分为两个阶段，即广告切入期和广告发展期。
在广告切入期主要通过报纸软文章和报纸硬广告形式尽竭传达锦绣花园的优势与卖点；
在广告发展期，一方面利用密集的报纸、电视、电台等媒体广告、车身、路牌、建筑物、灯柱等户外广告以及开展各种公共活动打造锦绣花园“辉煌人生，超凡享受”的形象；另一方面利用各种促销活动和现场POP直接促进楼盘的销售。
广告切入期（1--2个月）
1、报纸软文章
主题1：辉煌人生，超凡享受
--记“我”为什么选择锦绣花园
主题2：事业生活轻松把握
--记锦绣花园特别的家政服务
2、系列报纸硬广告
主题1：辉煌人生，超凡享受
--这里离香港只有45分钟
主题2：辉煌人生，超凡享受
--家里面的娱乐休闲
主题3：辉煌人生，超凡享受
--锦绣广场就是我们家的后花园
广告发展期（3--4个月）
1、报纸
从各个侧面打造锦绣花园“辉煌人生，超凡享受”的品牌形象。
2、电视
3、电台
4、单张
5、户外广告
①在莞惠沿线各人行天桥及繁华路段作灯柱、路牌、建筑物广告；
②在黄江镇中心作巨幅建筑物或路牌广告；
③在裕元大酒店对面树巨幅广告牌；
④在常平火车站及周边作巨幅广告牌或建筑物广告。
6、车身广告
莞城--樟木头、莞城--常平、常平--香港。
7、公共活动
①锦绣广场落成剪彩仪式
邀请黄江各界知名人士及锦绣花园新老业主荣誉出席（有文艺表演及娱乐节目等）
②寓义喷泉征名及题名活动
以各种方式（信函、热线、现场、邮件等）大张旗鼓向社会各界征集锦绣广场寓义喷泉的名称。之后，在一个令人瞩目的日子里，开展现场题名活动。在题名现场向热心参与并支持征名活动的群众致以感谢并奖励（根据所提供的名称与所题名称的接近程度进行奖励）。
③锦绣花园“文化活动月”活动
一方面丰富镇上居民的文化活动，有益于地方文化事业，易博得社会各界的支持，造成极大的社会效应，博得民众的好感，有利于迅速树立锦绣花园美好的公众形象；另一方面吸引新闻媒体的注意，为新闻报道提供很好的素材，有利于大范围内提高锦绣花园的知名度，造成持续记忆。
1）向黄江镇各界人士赠送或优惠提供当月影院大片入场券；
2）于各节假日及工休日在锦绣广场举办各种歌舞表演、文化活动等。
3）在全镇范围内开展锦绣花园“文化活动月”万人签名活动。
九、费用预算
设计制作费
报纸 5万元
户外广告 8万元
单张 3万元
2、公共活动 30万元
3、媒体投放 150万元
共计：196万元
（注：以上费用均为估算）
天润花园项目整体策划书
目 录
一、 市场背景
二、 项目分析
三、 项目定位
四、 客源定位
五、 产品建议
六、 推案策略
七、 广告策略
八、 销售执行
九、 公司简介
十、合作模式
一、市场背景
济南房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发展的过程中，我司认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下：
(一)九九年之前，
房地产的推广方案怎么写啊?
1,立项
（1）、项目状况
（2）、开发项目用地状况调查
（3）、市场需求和竞争分析。
（4）、成本估算
（5）、项目开发组织结构形式和研究
（6）、开发建设及销售计划
（7）、项目经济及社会效益分析
（8）、结论及建议
注：市场需求预测的方法
A、定性预测法
B、定量预测法
初步可行性研究的内容
初步可行性研究又称“预可行性研究”，内容如下
（1）、初步可行性研究的角度与方法
（2）、识别各种限制条件
2，规划
定位——宏观的和微观的区位调查、分析与选择；
定性——开发内容和主题的分析与选择；
定量——开发规模（建设规模与投资规模）的分析与选择
地产项目规划设计委托专业建筑设计公司是地产专业化方向的一大进步。但由于商业项目的高度专业化要求，其建筑的规划设计应选择专长于商业项目设计的专业公司。也就好比医院都是专业机构，但牙医不会接生，产科医生不会拔牙一样，商业设计公司同体育设施、酒店设施的设计一样，需有专长的专业设计院。
在市场不成熟，开发商没经验的上一代产品设计中，少有追求专业特长的设计师筛选，多数委托普通设计公司。收费的优惠、设计外观的新奇成为主要考虑。而商业设施内部的功能开发仍停留在空洞的高适应性，及八十年代开始的大型百货店加室内步行街的做法。专业化中的专业化是整个建筑行业的趋势。浦东那些超高层、钢结构、大跨度的摩天楼只能由具备此类建筑经验的国际公司担纲；广州电视塔、中央电视塔这些特殊结构要求的构筑物也需世界级的专业工程公司把关；高科技类的生态智能建筑必须由Transsolar这样的专业智能公司来设计。商业项目若要与国际接轨，也必须走专业化中的专业化道路。在此次法国MAPIC上，中国项目获奖说明中国项目的专业水准开始得到国际业界的认可。
功能与形式的平衡
大型商业地产项目无疑都是城市的重点项目，除了满足城市的购物需求外，也需考虑城市建设的景观要求。成为城市地标、时代的名片，不仅仅是政府的要求，也成为了开发商潜意识的追求目标。综观这一代大型MALL的开发，在产品形态中和设计倾向中存在的明显问题就是过分追求规模和档次，项目规划忽视功能合理与投资收益能力的整合，过分注重商业地产视觉形象上的标新立异。许多项目的规模之巨、形象上的惊世骇俗可与国家级的地标项目比美。但国家项目由政府买单，与项目直接的收益回报无关，有时长久的国家形象与旅游收入更重要，商业地产项目的经济合理性才是生命力所在。上一轮狂热的虚火过后，理性的思考将使商业地产开发中的功能与形式达到更合理的平衡。
其实，随着商业地产操作的专业化，商业项目与体验消费的整合化，商业设计所面临的复杂性、挑战性前所未有地加大。对于多种业态在同一空间甚至同一平面内解决人、车、货、物流的合理组织，设计师既要以专业技术手段满足不同商家及统一物业的要求，又需创造性地提出有吸引力的空间与界面设计。
可持续发展的空间
作为郊区类型的Mall，特别是一站式消费的大型商业，其交通可达性必以私家车为主。机动车的交通组织和停放成为项目可持续发展的重要指标。但因整个中国处在开放的探索与经济高速增长过程中，缺乏有长远指导意义的规范。目前的Mall项目普遍缺少适应长期发展所需的交通与停车条件。首先，政府的规范只能满足目前的消费水准和汽车拥有量水平，中国的单位平米停车标准远远低于欧洲商业设施停车标准。其次，中国的机动车拥有量处于一个急速增长的动态过程中。北京市目前320万辆机动车已使城市道路通行能力几近饱和，按城市远景规划发展到700万辆机动车的设想，不但要靠城市扩路修桥来支持，也需要在商业设施的设计中有所体现。
商业地产项目在选址方面，应尽可能利用城市的轨道交通等市政配套支撑，城市快速干道的联系也是私家车为主购物流的必要条件。而在商业设施自身停车的设计中则应考虑足够的发展空间，在有限的建设面积控制条件下，机械化停车也不失为一种可能性，但除层高应预留足够外，出入口的计算，停车总量的计算应留有足够余量。在汽车社会或郊区购物时代，交通方式是制约商业地产可持续发展的重要因素。
结合体验消费设计
随着体验消费的比重增加，多姿多彩的观光、表演等促销与休闲活动被融合到商业设施的设计中，最为突出的是表演空间与休闲广场。在目前几乎所有的大型商业设施中，无论是原有的还是新建的，一项常年不懈的活动就是在门前的广场上或在室内的中庭里搞促销活动，形式包括时装表演、抽奖、文艺表演，甚至嘉宾对话等。这一类型的活动已成为商业活动必不可少的一部分，而在建筑的设计中少有考虑，商场主要出入口的人流经常为活动的人群所困。为适应这一趋势，有些发展独立设置了表演区域和与购物人流不在同一水平面。如深圳龙岗商业中心和北京王府井的富阳广场。 另一方面，人有观赏别人与被别人观赏的需要，发现这一点的美国建筑师Portman提出了共享空间的概念。在引进休闲功能的商业项目中，发挥这一主题，创造各式各样的休闲空间成为时尚。各类地画、哑剧、杂耍都可为休闲空间增添情趣，小舟、跌泉水景、甚至鸽子与松鼠都将成为空间主题的一部分。关注体验消费的新需求，并创造更有个性的体验空间成为新一代商业设计的新趋势。
文化主题与地域特点
不同城市的历史文化形成了各具特色的传统商业街区，这种传统建筑遗产有很高的商业价值。在资源稀缺的情况下，开发商有时需要花大气力营造某种资源，如珠江地产所开发的一些商业项目。而在这方面，“上海新天地”是非常成功的作品之一。项目成功利用石库门地区殖民时代保存下来的建筑遗产，充分发挥历史传统文化遗产的价值，重新组织传统空间以及建筑片段，形成了丰富多彩、舒适宜人，且满足现代人生活需要的商业空间。 因此，重视城市的建筑风貌和文脉特征，必须落实到实际的规划设计中来，涉及到对原有街区建筑风貌的整理和文脉特征的概括。以此确定应保护和适当改造的街区空间环境、典型建筑物。标志性景观以及重点区域的空间尺度等，并结合新建建筑的设计，使之形成和谐共生、自然过渡且更富生命力的商业空间。如果开发成功，则不仅带来丰厚的经济回报，同时也是对城市历史文化的重要贡献。而对于一些在郊区或新区缺少文脉依托的大型商业地产项目来说，适当在规划设计中突出地域特点，也能增加自身的吸引力，并成为可以纳入城市大环境中的标志性建筑。也有许多商业项目不顾本土文化环境，试图照搬其它项目的文化主题，这种做法有很大的风险。比如有人想在其它城市重建“上海新天地”，脱离了上海的文化土壤就不可能成为“新天地”。“新天地”不是麦当劳，在东北开“新天地”是不可想象的。脱离地域特点的复制很难成功，开发本土文化主题是大势所趋。
人性化与精细化
随着各大城市精品化商业的出现，以往强调气派、宏伟的审美观正在发生变化，注重人性化设计是促进商业消费及可持续发展的重要手段之一。商业地产项目的理想气氛应该是令人感到亲切、放松、平易近人，使人有愉悦的消费心情，而不是“以势压人”。因此，商业项目的设计宗旨就是为消费者创造舒适的购物空间，特别是商业街的尺度设计应当以行人的活动为基准，实现以人为本，而不是以高速过往的机动车为参照。购物行人所关注的纵向范围主要集中在建筑一层，对一层以上的范围几乎是“视而不见”。而横向关注范围基本在10--20m之间，至于超过20m宽的商业街，行人很可能只关注街道一侧的店铺，不会在超20m宽的范围内“之”字前行。
商业设施的优势之一就是需要二次外立面的装修设计，因而建筑的细节可以深入到装修甚至装饰层面。建筑、景观和装修等多方面设计的整合已成为新趋势，开发商越来越倾向于选择具有广博专业知识和综合规划设计能力的设计公司来完成，并通过设备、结构的最新配置使产品达到更高价值。而不是建筑师完成规划设计后，交由景观规划公司、装修公司等分别完成建筑的各部分设计。可以说，只有重视专业化和各技术专业的高度整合，才能使地产项目获得升值，适应宏观调控之后激烈的市场竞争。在这方面，一些大型专业房地产公司进行了有益的尝试，将建筑、室外景观和细部装修等多方面很好地整合，使商业项目的建筑设计做到了非常精细的程度。
3,房地产项目推广
项目前期策划阶段
市场调研分析
资讯调查
地块环境
类比分析
项目初步发展阶段策划
项目策划阶段
产品策划
产品策划
产品SWOT分析
项目优劣势综合评定
项目定位
项目发展目标
价格策划
制定价格总体目标
确定定价方法
确定定价模式
制定物业价格
4,销售流程
制定价格营销组合策略
价格调整技巧
营销广告策划
客户定位
总体营销策略
各阶段营销分策略
整体广告策略
广告执行计划
开盘准备
准备销售工具
广告计划
SP活动
项目CI设计
营销方案执行阶段
销售培训
销售流程设定
销售手册
销售表格
销售反馈
统计分析
北京第一批集中供地后 首个项目方案出炉
首批集中供地结束后，首个检验“北京市的做法”的项目要来了。2021年7月底，北京市规自委公示北京朝阳区金盏乡小店村3005-02地块项目方案，这是北京首批集中供地之后首个报规的地块。
拿地时，卓越是焦点，报规时，卓越继续竞得头彩，这两个过程之间只有短短两个月。5月10日，卓越一举以39.27亿元另加13%的政府持有比例将金盏地块收入囊中，但随后的发展也是一波三折。《每日经济新闻》记者了解到，8月初，金盏地块将正式发布案名，但操盘方已由一家变三家。
7月22日，据新华社消息，住建部房地产市场监管司司长张其光表示：“着力建立房地联动机制，推广北京市的做法，限房价、控地价、提品质，建立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查和清退机制。”
金盏地块背后故事颇多，在经历了挂牌公示、暂停交易、共有产权商品房规划后，最终在首次集中供地中成功出让，然后又在各房企的博弈中迎来新的操盘方。这宗地块的曲折历程，很好地体现了“北京市的做法”。
改善型住宅定位
5月10日，为了得到金盏地块，时隔多年再度入京的卓越，拿出了一掷千金的架势。当时，卓越以39.27亿元另加13%的政府持有比例将该地块收入囊中。而一起竞逐该地块的有旭辉、首开、建工、金地 中海、卓越、金茂等房企。作为在北京鲜少有项目的华南房企，卓越敢于如此叫价，着实令业界感到吃惊。
不仅如此，在为期两天的北京首批集中土拍中，卓越又联合首开、中交等房企，一共取得了4宗地块，成为绝对的焦点。
7月末，《每日经济新闻》记者实地探访了金盏乡小店村3005-02地块。此地块虽接近首都机场线，但并没有设置站点，目前距离该地最近的地铁站是15号线孙河站。如果乘坐公交，再加上步行，所花费的时间大约为40多分钟。
目前，金盏地块的拆迁工作已完成，已被围挡拦起。该地块的周边则分布着众多汽车销售、维修、赛车公园等相关业态。记者在通往地块的路上，偶尔能看到几名工作人员。
地块向东是温榆河，向南不远是新楼盘——中海首开时光里。该项目的房源，主要是总价在850万元以上的改善型住宅，当记者以购房者的身份来到该项目时，其销售人员表示，项目所剩房源已经不多，“从我们北边几个项目的地价来看，这里的升值潜力非常大。”
对此有业内分析认为，金盏地块的成交价给了周边竞品很大信心。
据了解，中海和首开联合体拿地时，该项目所处地块的为46亿元底价，楼面价4.1万元/平方米，比金盏地块起拍楼面价要低1万元/平方米。
根据公示规划，金盏乡小店村3005-02地块地上建筑仅为6层，容积率为1.3，居住户数为482户，住宅建筑面积为73818.54平方米，平均户型面积约153平方米。按照最高销售价7.6万元/平方米，不考虑政府持有产权计算，每套售价也超过了1000万元。由此来看，该项目大概率定位为改善型住宅。
操盘方一家变三家
事实上，卓越拿地之后的操盘，也是一波三折。
在独立拿地后不久，便有卓越希望引入战略投资者的传言。有消息称，首开、旭辉将进入该项目共同操盘；还有消息称，融创也有可能入局，但后一种说法很快被融创方面否认。
不过，此次申报规划的企业叫作“北京卓开旭泰房地产开发有限公司”，这家从名称上看，汇聚了卓越、首开、旭辉的公司，似乎隐含着该地块操作的一些细节，不过从启信宝显示的股权结构看，这家公司目前依旧归卓越一家所有。
对此，旭辉华北区域相关负责人告诉《每日经济新闻》记者：“卓越在5月10日集中供地拿下朝阳区金盏地块后，引入旭辉进行联合操盘、共同开发，新项目案名即将在8月1日发布。”
同时，从项目案名的发布预告来看，该地块的确由卓越、首开、旭辉三家联合操盘。
对于为何要选择联合操盘，上述旭辉华北区域负责人的回答是：“合作共赢是旭辉的战略，我们一直坚持开放的合作态度，通过优势互补，实现强强联合。”
合硕机构首席分析师郭毅告诉记者：“可能房企一次性拿地数量较多，给整个区域公司的各个业务条线都带来了巨大挑战，所以企业适当分出部分项目的股权，争取并表，然后针对自身相对比较强的一些楼盘去操盘，是很正常的。”
“其实联合操盘在北京较普遍，一方面因为在北京操盘相对来说并不容易，拿地后再寻找资源方合作，各取所需。”郭毅表示，“也反映了北京受房企关注度较高，拿地竞争相对激烈。从企业角度上考虑，能够拿到优质地块的难度不断提升，利润率不断下滑。”
据了解，根据金盏乡小店村3005-02地块住宅建筑面积73818.54平方米，最高售价7.6万/平方米来算，最大货约为56亿元，刨去政府持有的13%，仅剩约46亿元，这和拿地价39.27亿元已经非常接近了。
此背景下，房企选择联合也就容易理解了，甚至已经成为常态。上述旭辉华北区域相关负责人就表示：“旭辉一直持开放的合作态度，在北京市场，已与多家行业内外领先企业开展多层次、多领域的战略合作。”
郭毅也表示：“在北京，不只是企业间寻求合作，还有一些在联合拿地之后，开发企业也可能出现变动，或增或减，这非常普遍。”
事实上，金盏乡小店村3005-02地块的出让过程，能够体现北京对房地产市场的调控思路。
2020年2月28日，金盏乡小店村3005-02、08地块R2二类居住用地项目国有建设用地使用权挂牌出让公告发布，起始价为63.6亿元，折合起始楼面单价约51002元/平方米。一个多月后，地块便“因故暂停”出让。此后，金盏乡小店村3005-08地块被单独拿出，和海淀树村棚改地块一同出让，并被拿来首次试点“政府持有商品住宅产权份额”，但到2021年2月9日，金盏乡小店村3005-08地块再次暂停交易。此后在北京首批集中供地名单中，金盏乡小店村3005-02地块变为“政府持有商品住宅产权份额”地块，购买此类房源的购房人取得不动产权证未满5年的，不允许转让所购房屋产权份额。
谁能告诉我推广策划和营销策划的步骤是什么？
这是我们公司的策划流程
http://xintu.hncbsa.com.cn
产品策划流程
product scheme procedure
执行目标：
1.充分了解项目所在地的市场状况。
2.充分进行消费群分析研究，锁定目标客户群。
3.挖掘项目潜在价值，确定产品定位。
4.建立系统的产品创新模式，使产品创新达到最大化，使项目风险最小化和利益最大化。
执行方式：
1.成立项目专案小组，调配整合人力资源。
2.全程与各方面专业人士沟通交流。
3.全程与开发商有关人士紧密沟通。
4.按规定提交书面报告与电子文件，组织专案组精英参与辩论，及时解决不可预见问题。
执行流程：
1.接触项目所在地市场，整合本公司所拥有的该地的市场初步情况，并对当地市场进行地毯式的调研。在掌握初步情况后，再重点确定可类比区域及可类比竞争项目并进行重点的调查。
2.考察项目地块，并对项目进行SWOT（优势、劣势、机会、危机）分析，得出相对应的项目策划总体思路初步方案。
3.根据SWOT分析，结合宏观市场与微观市场及开发商所要求达到的目标，挖掘项目的可利用价值，整合专案组的分析与各方面专家的意见，建立项目的产品创新体系。确立项目的开发产品定位（确定开发什么物业、如何营造物业内在与外在形象和硬件，以呼应主题），完善总结策划思路。
4.在确定产品定位的同时，进行目标客户群的分析。根据整体市场分析及SWOT分析，确定客户群的划分，然后根据其需求，确定项目的开发主题。
5.整合市场定位内容和专业人士的意见，对项目的总体规划、建筑风格、园林景观规划等作出专业的建议。
营销策划流程
merchandising scheme procedure
执行目标：
1.通过策划各种公关和促销活动，进行项目的销售蓄势。
2.制定合理的价格策略，控制销售节奏，既保证项低风险入市，又追求最大利益。
3.运用多种营销方式去挖掘市场的潜在客群。
4.全面提升项目知名度、美誉度，树立开发商良好形象。
执行方式：
1.拟定阶段性（蓄势期、开盘期、强销期、结束期）营销策略。
2.配合专业广告公司拟定阶段性（蓄势期、开盘期、强销期、结束期）广告策略。
3.以丰富操盘经验的专业人员配合开发商进行项目的执行。
执行流程：
1.分析客类比项目及重点竞争对手的营销策略，做到知己知彼。
2.制定详细的广告策略，重点确定广告及媒介策略。
3.细化项目营销思路，挖掘并展示产品卖点，制定具体的营销策略并营造合适的营销环境。
4.确定入市时机和推出市场的价格策略。
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