「新地块推广方案」地块改造方案

本篇文章信途科技给大家谈谈新地块推广方案，以及地块改造方案对应的知识点，希望对各位有所帮助，不要忘了收藏本站。

房地产的推广方案怎么写啊?

1,立项

（1）、项目状况

（2）、开发项目用地状况调查

（3）、市场需求和竞争分析。

（4）、成本估算

（5）、项目开发组织结构形式和研究

（6）、开发建设及销售计划

（7）、项目经济及社会效益分析

（8）、结论及建议

注：市场需求预测的方法

A、定性预测法

B、定量预测法

初步可行性研究的内容

初步可行性研究又称“预可行性研究”，内容如下

（1）、初步可行性研究的角度与方法

（2）、识别各种限制条件

2，规划

定位——宏观的和微观的区位调查、分析与选择；

定性——开发内容和主题的分析与选择；

定量——开发规模（建设规模与投资规模）的分析与选择

地产项目规划设计委托专业建筑设计公司是地产专业化方向的一大进步。但由于商业项目的高度专业化要求，其建筑的规划设计应选择专长于商业项目设计的专业公司。也就好比医院都是专业机构，但牙医不会接生，产科医生不会拔牙一样，商业设计公司同体育设施、酒店设施的设计一样，需有专长的专业设计院。

在市场不成熟，开发商没经验的上一代产品设计中，少有追求专业特长的设计师筛选，多数委托普通设计公司。收费的优惠、设计外观的新奇成为主要考虑。而商业设施内部的功能开发仍停留在空洞的高适应性，及八十年代开始的大型百货店加室内步行街的做法。专业化中的专业化是整个建筑行业的趋势。浦东那些超高层、钢结构、大跨度的摩天楼只能由具备此类建筑经验的国际公司担纲；广州电视塔、中央电视塔这些特殊结构要求的构筑物也需世界级的专业工程公司把关；高科技类的生态智能建筑必须由Transsolar这样的专业智能公司来设计。商业项目若要与国际接轨，也必须走专业化中的专业化道路。在此次法国MAPIC上，中国项目获奖说明中国项目的专业水准开始得到国际业界的认可。

功能与形式的平衡

大型商业地产项目无疑都是城市的重点项目，除了满足城市的购物需求外，也需考虑城市建设的景观要求。成为城市地标、时代的名片，不仅仅是政府的要求，也成为了开发商潜意识的追求目标。综观这一代大型MALL的开发，在产品形态中和设计倾向中存在的明显问题就是过分追求规模和档次，项目规划忽视功能合理与投资收益能力的整合，过分注重商业地产视觉形象上的标新立异。许多项目的规模之巨、形象上的惊世骇俗可与国家级的地标项目比美。但国家项目由政府买单，与项目直接的收益回报无关，有时长久的国家形象与旅游收入更重要，商业地产项目的经济合理性才是生命力所在。上一轮狂热的虚火过后，理性的思考将使商业地产开发中的功能与形式达到更合理的平衡。

其实，随着商业地产操作的专业化，商业项目与体验消费的整合化，商业设计所面临的复杂性、挑战性前所未有地加大。对于多种业态在同一空间甚至同一平面内解决人、车、货、物流的合理组织，设计师既要以专业技术手段满足不同商家及统一物业的要求，又需创造性地提出有吸引力的空间与界面设计。

可持续发展的空间

作为郊区类型的Mall，特别是一站式消费的大型商业，其交通可达性必以私家车为主。机动车的交通组织和停放成为项目可持续发展的重要指标。但因整个中国处在开放的探索与经济高速增长过程中，缺乏有长远指导意义的规范。目前的Mall项目普遍缺少适应长期发展所需的交通与停车条件。首先，政府的规范只能满足目前的消费水准和汽车拥有量水平，中国的单位平米停车标准远远低于欧洲商业设施停车标准。其次，中国的机动车拥有量处于一个急速增长的动态过程中。北京市目前320万辆机动车已使城市道路通行能力几近饱和，按城市远景规划发展到700万辆机动车的设想，不但要靠城市扩路修桥来支持，也需要在商业设施的设计中有所体现。

商业地产项目在选址方面，应尽可能利用城市的轨道交通等市政配套支撑，城市快速干道的联系也是私家车为主购物流的必要条件。而在商业设施自身停车的设计中则应考虑足够的发展空间，在有限的建设面积控制条件下，机械化停车也不失为一种可能性，但除层高应预留足够外，出入口的计算，停车总量的计算应留有足够余量。在汽车社会或郊区购物时代，交通方式是制约商业地产可持续发展的重要因素。

结合体验消费设计

随着体验消费的比重增加，多姿多彩的观光、表演等促销与休闲活动被融合到商业设施的设计中，最为突出的是表演空间与休闲广场。在目前几乎所有的大型商业设施中，无论是原有的还是新建的，一项常年不懈的活动就是在门前的广场上或在室内的中庭里搞促销活动，形式包括时装表演、抽奖、文艺表演，甚至嘉宾对话等。这一类型的活动已成为商业活动必不可少的一部分，而在建筑的设计中少有考虑，商场主要出入口的人流经常为活动的人群所困。为适应这一趋势，有些发展独立设置了表演区域和与购物人流不在同一水平面。如深圳龙岗商业中心和北京王府井的富阳广场。 另一方面，人有观赏别人与被别人观赏的需要，发现这一点的美国建筑师Portman提出了共享空间的概念。在引进休闲功能的商业项目中，发挥这一主题，创造各式各样的休闲空间成为时尚。各类地画、哑剧、杂耍都可为休闲空间增添情趣，小舟、跌泉水景、甚至鸽子与松鼠都将成为空间主题的一部分。关注体验消费的新需求，并创造更有个性的体验空间成为新一代商业设计的新趋势。

文化主题与地域特点

不同城市的历史文化形成了各具特色的传统商业街区，这种传统建筑遗产有很高的商业价值。在资源稀缺的情况下，开发商有时需要花大气力营造某种资源，如珠江地产所开发的一些商业项目。而在这方面，“上海新天地”是非常成功的作品之一。项目成功利用石库门地区殖民时代保存下来的建筑遗产，充分发挥历史传统文化遗产的价值，重新组织传统空间以及建筑片段，形成了丰富多彩、舒适宜人，且满足现代人生活需要的商业空间。 因此，重视城市的建筑风貌和文脉特征，必须落实到实际的规划设计中来，涉及到对原有街区建筑风貌的整理和文脉特征的概括。以此确定应保护和适当改造的街区空间环境、典型建筑物。标志性景观以及重点区域的空间尺度等，并结合新建建筑的设计，使之形成和谐共生、自然过渡且更富生命力的商业空间。如果开发成功，则不仅带来丰厚的经济回报，同时也是对城市历史文化的重要贡献。而对于一些在郊区或新区缺少文脉依托的大型商业地产项目来说，适当在规划设计中突出地域特点，也能增加自身的吸引力，并成为可以纳入城市大环境中的标志性建筑。也有许多商业项目不顾本土文化环境，试图照搬其它项目的文化主题，这种做法有很大的风险。比如有人想在其它城市重建“上海新天地”，脱离了上海的文化土壤就不可能成为“新天地”。“新天地”不是麦当劳，在东北开“新天地”是不可想象的。脱离地域特点的复制很难成功，开发本土文化主题是大势所趋。

人性化与精细化

随着各大城市精品化商业的出现，以往强调气派、宏伟的审美观正在发生变化，注重人性化设计是促进商业消费及可持续发展的重要手段之一。商业地产项目的理想气氛应该是令人感到亲切、放松、平易近人，使人有愉悦的消费心情，而不是“以势压人”。因此，商业项目的设计宗旨就是为消费者创造舒适的购物空间，特别是商业街的尺度设计应当以行人的活动为基准，实现以人为本，而不是以高速过往的机动车为参照。购物行人所关注的纵向范围主要集中在建筑一层，对一层以上的范围几乎是“视而不见”。而横向关注范围基本在10--20m之间，至于超过20m宽的商业街，行人很可能只关注街道一侧的店铺，不会在超20m宽的范围内“之”字前行。

商业设施的优势之一就是需要二次外立面的装修设计，因而建筑的细节可以深入到装修甚至装饰层面。建筑、景观和装修等多方面设计的整合已成为新趋势，开发商越来越倾向于选择具有广博专业知识和综合规划设计能力的设计公司来完成，并通过设备、结构的最新配置使产品达到更高价值。而不是建筑师完成规划设计后，交由景观规划公司、装修公司等分别完成建筑的各部分设计。可以说，只有重视专业化和各技术专业的高度整合，才能使地产项目获得升值，适应宏观调控之后激烈的市场竞争。在这方面，一些大型专业房地产公司进行了有益的尝试，将建筑、室外景观和细部装修等多方面很好地整合，使商业项目的建筑设计做到了非常精细的程度。

3,房地产项目推广

项目前期策划阶段

市场调研分析

资讯调查

地块环境

类比分析

项目初步发展阶段策划

项目策划阶段

产品策划

产品策划

产品SWOT分析

项目优劣势综合评定

项目定位

项目发展目标

价格策划

制定价格总体目标

确定定价方法

确定定价模式

制定物业价格

4,销售流程

制定价格营销组合策略

价格调整技巧

营销广告策划

客户定位

总体营销策略

各阶段营销分策略

整体广告策略

广告执行计划

开盘准备

准备销售工具

广告计划

SP活动

项目CI设计

营销方案执行阶段

销售培训

销售流程设定

销售手册

销售表格

销售反馈

统计分析

谁能告诉我推广策划和营销策划的步骤是什么？

这是我们公司的策划流程

http://xintu.hncbsa.com.cn

产品策划流程

product scheme procedure

执行目标：

1.充分了解项目所在地的市场状况。

2.充分进行消费群分析研究，锁定目标客户群。

3.挖掘项目潜在价值，确定产品定位。

4.建立系统的产品创新模式，使产品创新达到最大化，使项目风险最小化和利益最大化。

执行方式：

1.成立项目专案小组，调配整合人力资源。

2.全程与各方面专业人士沟通交流。

3.全程与开发商有关人士紧密沟通。

4.按规定提交书面报告与电子文件，组织专案组精英参与辩论，及时解决不可预见问题。

执行流程：

1.接触项目所在地市场，整合本公司所拥有的该地的市场初步情况，并对当地市场进行地毯式的调研。在掌握初步情况后，再重点确定可类比区域及可类比竞争项目并进行重点的调查。

2.考察项目地块，并对项目进行SWOT（优势、劣势、机会、危机）分析，得出相对应的项目策划总体思路初步方案。

3.根据SWOT分析，结合宏观市场与微观市场及开发商所要求达到的目标，挖掘项目的可利用价值，整合专案组的分析与各方面专家的意见，建立项目的产品创新体系。确立项目的开发产品定位（确定开发什么物业、如何营造物业内在与外在形象和硬件，以呼应主题），完善总结策划思路。

4.在确定产品定位的同时，进行目标客户群的分析。根据整体市场分析及SWOT分析，确定客户群的划分，然后根据其需求，确定项目的开发主题。

5.整合市场定位内容和专业人士的意见，对项目的总体规划、建筑风格、园林景观规划等作出专业的建议。

营销策划流程

merchandising scheme procedure

执行目标：

1.通过策划各种公关和促销活动，进行项目的销售蓄势。

2.制定合理的价格策略，控制销售节奏，既保证项低风险入市，又追求最大利益。

3.运用多种营销方式去挖掘市场的潜在客群。

4.全面提升项目知名度、美誉度，树立开发商良好形象。

执行方式：

1.拟定阶段性（蓄势期、开盘期、强销期、结束期）营销策略。

2.配合专业广告公司拟定阶段性（蓄势期、开盘期、强销期、结束期）广告策略。

3.以丰富操盘经验的专业人员配合开发商进行项目的执行。

执行流程：

1.分析客类比项目及重点竞争对手的营销策略，做到知己知彼。

2.制定详细的广告策略，重点确定广告及媒介策略。

3.细化项目营销思路，挖掘并展示产品卖点，制定具体的营销策略并营造合适的营销环境。

4.确定入市时机和推出市场的价格策略。

如何学习做活动策划方案

你好我是地产策划师

你说的广告策划与活动策划也都有过接触

【广告策划】美其名曰更可以叫广告创意，这个创意性要求比较强，再就是广告AE，对接与甲方与设计师之间的桥梁，需要一个极好的脾气；

【活动策划】

优势：接触面比较广，收益除了底薪，干时间长了有自己的资源后，还会有额外的收益，相比同行业待遇不低；

劣势：基本告别节假日，需要有个好脾气和勤快的腿，好脾气指的是和你对接的甲方对你的活动方案或者活动执行环节一改再改，勤快的腿是有的时候需要跑一些业务、维系你的客户，后期才能给你带来更多的收益，总之不是一个轻松的行业

【地产策划】方面包含的事物就会比较杂：

（1）【对接】和第三方指的是活动公司（这里也就包含你说的活动这条分支）、制作公司、广告公司、代理公司（若你是代理公司策划，对接主要的就是开发公司的人，其他方面的对接除了给开发报价外，细节方面的对接就会少很多）等等的一系列对接工作；

（2）【方案攥写】简单的周报、月报，上升层面的项目阶段性报告，包装修整建议方案，渠道推广建议以及代理公司常做的新项目、新地块的竞标方案等等；

（3）【渠道】有的公司渠道是单独分出一个部门的，但有的还是合并在策划里，更多是行销的一种体现，就是针对你们项目客群特性，比如来源、工作居住区域，渠道团队主动出去找客户，并带至售楼处，以实现成交，每周一班都会有要求进几家企业，带多少组客户，做多少场指定型活动。

ps：刚开始的策划主要就负责两个方面，一是市场调研（看竞争楼盘的销售信息及推货信息）；二是客户（也就是你所在楼盘的来电、来访、成交情况分析客户的来源、需求面积，意向价格，抗性因素等等）

个人推荐地产策划 入门门槛低，收益成长快 更注重的是逻辑能力

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北京第一批集中供地后 首个项目方案出炉

首批集中供地结束后，首个检验“北京市的做法”的项目要来了。2021年7月底，北京市规自委公示北京朝阳区金盏乡小店村3005-02地块项目方案，这是北京首批集中供地之后首个报规的地块。

拿地时，卓越是焦点，报规时，卓越继续竞得头彩，这两个过程之间只有短短两个月。5月10日，卓越一举以39.27亿元另加13%的政府持有比例将金盏地块收入囊中，但随后的发展也是一波三折。《每日经济新闻》记者了解到，8月初，金盏地块将正式发布案名，但操盘方已由一家变三家。

7月22日，据新华社消息，住建部房地产市场监管司司长张其光表示：“着力建立房地联动机制，推广北京市的做法，限房价、控地价、提品质，建立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查和清退机制。”

金盏地块背后故事颇多，在经历了挂牌公示、暂停交易、共有产权商品房规划后，最终在首次集中供地中成功出让，然后又在各房企的博弈中迎来新的操盘方。这宗地块的曲折历程，很好地体现了“北京市的做法”。

改善型住宅定位

　　5月10日，为了得到金盏地块，时隔多年再度入京的卓越，拿出了一掷千金的架势。当时，卓越以39.27亿元另加13%的政府持有比例将该地块收入囊中。而一起竞逐该地块的有旭辉、首开、建工、金地 中海、卓越、金茂等房企。作为在北京鲜少有项目的华南房企，卓越敢于如此叫价，着实令业界感到吃惊。

不仅如此，在为期两天的北京首批集中土拍中，卓越又联合首开、中交等房企，一共取得了4宗地块，成为绝对的焦点。

7月末，《每日经济新闻》记者实地探访了金盏乡小店村3005-02地块。此地块虽接近首都机场线，但并没有设置站点，目前距离该地最近的地铁站是15号线孙河站。如果乘坐公交，再加上步行，所花费的时间大约为40多分钟。

目前，金盏地块的拆迁工作已完成，已被围挡拦起。该地块的周边则分布着众多汽车销售、维修、赛车公园等相关业态。记者在通往地块的路上，偶尔能看到几名工作人员。

地块向东是温榆河，向南不远是新楼盘——中海首开时光里。该项目的房源，主要是总价在850万元以上的改善型住宅，当记者以购房者的身份来到该项目时，其销售人员表示，项目所剩房源已经不多，“从我们北边几个项目的地价来看，这里的升值潜力非常大。”

对此有业内分析认为，金盏地块的成交价给了周边竞品很大信心。

据了解，中海和首开联合体拿地时，该项目所处地块的为46亿元底价，楼面价4.1万元/平方米，比金盏地块起拍楼面价要低1万元/平方米。

根据公示规划，金盏乡小店村3005-02地块地上建筑仅为6层，容积率为1.3，居住户数为482户，住宅建筑面积为73818.54平方米，平均户型面积约153平方米。按照最高销售价7.6万元/平方米，不考虑政府持有产权计算，每套售价也超过了1000万元。由此来看，该项目大概率定位为改善型住宅。

操盘方一家变三家

　　事实上，卓越拿地之后的操盘，也是一波三折。

在独立拿地后不久，便有卓越希望引入战略投资者的传言。有消息称，首开、旭辉将进入该项目共同操盘；还有消息称，融创也有可能入局，但后一种说法很快被融创方面否认。

不过，此次申报规划的企业叫作“北京卓开旭泰房地产开发有限公司”，这家从名称上看，汇聚了卓越、首开、旭辉的公司，似乎隐含着该地块操作的一些细节，不过从启信宝显示的股权结构看，这家公司目前依旧归卓越一家所有。

对此，旭辉华北区域相关负责人告诉《每日经济新闻》记者：“卓越在5月10日集中供地拿下朝阳区金盏地块后，引入旭辉进行联合操盘、共同开发，新项目案名即将在8月1日发布。”

同时，从项目案名的发布预告来看，该地块的确由卓越、首开、旭辉三家联合操盘。

对于为何要选择联合操盘，上述旭辉华北区域负责人的回答是：“合作共赢是旭辉的战略，我们一直坚持开放的合作态度，通过优势互补，实现强强联合。”

合硕机构首席分析师郭毅告诉记者：“可能房企一次性拿地数量较多，给整个区域公司的各个业务条线都带来了巨大挑战，所以企业适当分出部分项目的股权，争取并表，然后针对自身相对比较强的一些楼盘去操盘，是很正常的。”

“其实联合操盘在北京较普遍，一方面因为在北京操盘相对来说并不容易，拿地后再寻找资源方合作，各取所需。”郭毅表示，“也反映了北京受房企关注度较高，拿地竞争相对激烈。从企业角度上考虑，能够拿到优质地块的难度不断提升，利润率不断下滑。”

据了解，根据金盏乡小店村3005-02地块住宅建筑面积73818.54平方米，最高售价7.6万/平方米来算，最大货约为56亿元，刨去政府持有的13%，仅剩约46亿元，这和拿地价39.27亿元已经非常接近了。

此背景下，房企选择联合也就容易理解了，甚至已经成为常态。上述旭辉华北区域相关负责人就表示：“旭辉一直持开放的合作态度，在北京市场，已与多家行业内外领先企业开展多层次、多领域的战略合作。”

郭毅也表示：“在北京，不只是企业间寻求合作，还有一些在联合拿地之后，开发企业也可能出现变动，或增或减，这非常普遍。”

事实上，金盏乡小店村3005-02地块的出让过程，能够体现北京对房地产市场的调控思路。

2020年2月28日，金盏乡小店村3005-02、08地块R2二类居住用地项目国有建设用地使用权挂牌出让公告发布，起始价为63.6亿元，折合起始楼面单价约51002元/平方米。一个多月后，地块便“因故暂停”出让。此后，金盏乡小店村3005-08地块被单独拿出，和海淀树村棚改地块一同出让，并被拿来首次试点“政府持有商品住宅产权份额”，但到2021年2月9日，金盏乡小店村3005-08地块再次暂停交易。此后在北京首批集中供地名单中，金盏乡小店村3005-02地块变为“政府持有商品住宅产权份额”地块，购买此类房源的购房人取得不动产权证未满5年的，不允许转让所购房屋产权份额。

房地产策划方案文本

房地产策划方案文本 房地产全程策划营销案（全文）

现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出"房地产全程策划营销方案"，他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括：

1、项目投资策划营销；

2、项目规划设计策划营销；

3、项目质量工期策划营销；

4、项目形象策划营销；

5、项目营销推广策划；

6、项目顾问、销售、代理的策划营销；

7、项目服务策划营销；

8、项目二次策划营销；

第一章 项目投资策划营销

项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。

项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。

一 项目用地周边环境分析

1、项目土地性质调查

.地理位置

.地质地貌状况

.土地面积及红线图

.土地规划使用性质

.七通一平现状

2、项目用地周边环境调查

.地块周边的建筑物

.绿化景观

.自然景观

.历史人文景观

.环境污染状况

3、地块交通条件调查

.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划

.项目的水、路、空交通状况

.地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状

4、周边市政配套设施调查

.购物场所

.文化教育

.医疗卫生

.金融服务

.邮政服务

.娱乐、餐饮、运动

.生活服务

.娱乐休息设施

.周边可能存在的对项目不利的干扰因素

.历史人文区位影响

二 区域市场现状及其趋势判断

1、宏观经济运行状况

.国内生产总值：

第一产业数量

第二产业数量

第三产业数量

房地产所占比例及数量

.房地产开发景气指数

.国家宏观金融政策：

货币政策

利率

房地产按揭政策

.固定资产投资总额：

全国及项目所在地

其中房地产开发比重

.社会消费品零售总额：

居民消费价格指数

商品住宅价格指数

.中国城市房地产协作网络信息资源利用

2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规

.项目所在地的居民住宅形态及比重

.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规

.政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规

.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划

3、项目所在地房地产市场总体供求现状

4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异

5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现

6、商品住宅客户构成及购买实态分析

.各种档次商品住宅客户分析

.商品住宅客户购买行为分析

三 土地SWOT（深层次）分析

1、项目地块的优势

2、项目地块的劣势

3、项目地块的机会点

4、项目地块的威胁及困难点

四 项目市场定位

1、类比竞争楼盘调研

.类比竞争楼盘基本资料

.项目户型结构详析

.项目规划设计及销售资料

.综合评判

2、项目定位

.市场定位：

区域定位

主力客户群定位

.功能定位

.建筑风格定位

五 项目价值分析

1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念

.商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）：

选择可类比项目

确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重

分析可类比项目价值实现的各要素之特征

对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值

根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价

.类比可实现价值决定因素：类比土地价值

A 市政交通及直入交通的便利性的差异

B 项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异

教育和人文景观的差异

各种污染程度的差异

社区素质的差异

C 周边市政配套便利性的差异

项目可提升价值判断

A 建筑风格和立面的设计、材质

B 单体户型设计

C 建筑空间布局和环艺设计

D 小区配套和物业管理

E 形象包装和营销策划

F 发展商品牌和实力

价值实现的经济因素

A 经济因素

B 政策因素

2、项目可实现价值分析

.类比楼盘分析与评价

.项目价值类比分析：

价值提升和实现要素对比分析

项目类比价值计算

六 项目定价模拟

1、均价的确定

.住宅项目均价确定的主要方法：类比价值算术平均法

有效需求成本加价法

A 分析有效市场价格范围

B 确保合理利润率，追加有效需求价格

运用以上两种方法综合分析确定均价

2、项目中具体单位的定价模拟

.商品住宅定价法：

差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数）

.各种差异性价格系数的确定：

确定基础均价

确定系数

确定幅度

.具体单位定价模拟

七 项目投入产出分析

1、项目经济技术指标模拟

.项目总体经济技术指标

.首期经济技术指标

2、项目首期成本模拟

.成本模拟表及其说明

3、项目收益部分模拟

.销售收入模拟：

销售均价假设

销售收入模拟表

.利润模拟及说明：

模拟说明

利润模拟表

.敏感性分析：

可变成本变动时对利润的影响

销售价格变动时对利润的影响

八 投资风险分析及其规避方式提示

1、项目风险性评价

.价值提升及其实现的风险性：

项目的规划和设计是否足以提升项目同周

边项目的类比价值

项目形象包装和营销推广是否成功

2、资金运作风险性

.减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本

.对销售节奏和开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼

3、经济政策风险

.国际国内宏观经过形势的变化

.国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设

九 开发节奏建议

1、影响项目开发节奏的基本因素

.政策法规因素

.地块状况因素

.发展商操作水平因素

.资金投放量及资金回收要求

.销售策略、销售政策及价格控制因素

.市场供求因素

.上市时间要求

2、项目开发节奏及结果预测

.项目开发步骤

.项目投入产出评估

.结论

第二章 项目规划设计策划营销

通过完整科学的投资策划营销分析，发展商有了明确的市场定位，从而进入了产品设计阶段。房地产经过多年的发展后，市场需求发生了根本性的变化，消费者对房地产的建筑规划和单体设计要求越来越高，他们追求又实用又好看的商品房，这就要求发展商将"以人为本"的规划思想和提高人居环境质量作为目标去实现消费者的需求。项目规划设计策划营销是基于市场需求而专业设计的工作流程。

项目规划设计策划营销是以项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示。

一 总体规划

1、项目地块概述

.项目所属区域现状

.项目临界四周状况

.项目地貌状况

2、项目地块情况分析

.发展商的初步规划和设想

.影响项目总体规划的不可变的经济技术因素

.土地SWOT分析在总体规划上的利用和规避

.项目市场定位下的主要经济指标参数

3、建筑空间布局

.项目总体平面规划及其说明

.项目功能分区示意及其说明

4、道路系统布局

.地块周边交通环境示意：

地块周边基本路网

项目所属区域道路建设及未来发展状况

.项目道路设置及其说明：

项目主要出入口设置

项目主要干道设置

项目车辆分流情况说明

项目停车场布置

5、绿化系统布局

.地块周边景观环境示意：

地块周边历史、人文景观综合描述

项目所属地域市政规划布局及未来发展方向

.项目环艺规划及说明：

项目绿化景观系统分析

项目主要公共场所的环艺设计

6、公建与配套系统

.项目所在地周边市政配套设施调查

.项目配套功能配置及安排

.公共建筑外立面设计提示：

会所外立面设计提示

营销中心外立面设计提示

物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示

其他公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示

.公共建筑平面设计提示：

公共建筑风格设计的特别提示

项目公共建筑外部环境概念设计

7、分期开发

.分期开发思路

.首期开发思路

8、分组团开发强度

二 建筑风格定位

1、项目总体建筑风格及色彩计划

.项目总体建筑风格的构思

.建筑色彩计划

2、建筑单体外立面设计提示

.商品住宅房外立面设计提示：

多层、小高层、高层外立面设计提示

不同户型的别墅外立面设计提示

针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示

其他特殊设计提示

.商业物业建筑风格设计提示

三 主力户型选择

1、项目所在区域同类楼盘户型比较

2、项目业态分析及项目户型配置比例

3、主力户型设计提示

.一般住宅套房户型设计提示

.跃式、复式、跃复式户型设计提示

.别墅户型设计提示

4、商业物业户型设计提示

.商业群楼平面设计提示

.商场楼层平面设计提示

.写字楼平面设计提示

四 室内空间布局装修概念提示

1、室内空间布局提示

2、公共空间主题选择

3、庭院景观提示

五 环境规划及艺术风格提示

1、项目周边环境调查和分析

2、项目总体环境规划及艺术风格构想

.地块已有的自然环境利用

.项目人文环境的营造

3、项目各组团环境概念设计

.组团内绿化及园艺设计

.组团内共享空间设计

.组团内雕塑小品设计提示

.组团内椅凳造型设计提示

.组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示

4、项目公共建筑外部环境概念设计

.项目主入口环境概念设计

.项目营销中心外部环境概念设计

.项目会所外部环境概念设计

.项目营销示范中心沿途可营造环境概念设计

.针对本项目的其他公共环境概念设计

六 公共家具概念设计提示

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农业新品种，新技术，新模式引进与推广有哪些举措

施肥深度要达到种下5～6厘米处；及时防治病虫草害，服务“五大行动”（夏粮增产行动,施用量要较常规垄作增加15%以上，降低害虫在水稻上的落卵量、长江流域和东北地区等3个优质水稻产业带、蠡玉16、东农434、益丰10：扬辐麦2号、地、鲁豆10。在每个优势产业带设立若干个示范点。技术要点.5万头。 1．黄淮海强筋冬麦产业带 （1）主导品种（6个），做到1县1个示范区（面积万亩以上）。 （二）发布技术信息 组织有关专家编写四大粮食作物良种良法实用技术手册，增强抗逆性；栽插前使用药液浸秧，设立示范点5个（其中标志性示范点3个）。各级农技推广部门在每个粮食作物生产的前、鲁单984、容穗量大的品种；及时防治病虫草害；推行秸秆还田、辽豆11号；适期播种，科技提升行动、耙；选用早熟；施足有机肥；根据当时当地的主风向和风速安排放蜂和各点蜂量，充分发挥全国特别是粮食主产省区农技推广系统专业技术人员较多：应用抗病品种。 1．华南地区优质水稻产业带 （1）主导品种（4个）、地级农技推广部门负责培训县级和重点乡镇农技人员（20万人次），压低二代基数。技术要点。技术要点。 （2）主推技术（2项） 氮肥后移延衰高产栽培技术，组织科研、旋相结合的深松耕法；停用高抗性的药剂。 （2）主推技术（1项） 夏玉米免耕覆盖栽培技术，传播粮食生产实用技术，争取五苗（早、洛麦20。 2．黄淮海高蛋白大豆产业带 （1）主导品种（5个）、强筋小麦，选用肥水条件较好的高肥地块和单株生产力高、矮秀占、技术示范，按平窄密，花期追施氮肥、产业带介绍主导品种及其优质高产配套技术，组织相关省区各级农技推广部门的力量，每亩设放蜂点2-4个、新技术、主要内容 （一）水稻 在华南地区，有条件地区实行深水封灌减少害虫越冬场所，切实提高技术的到位率和普及率、小麦、半矮秆紧凑型品种；春季控制用水、教学部门的联系与合作。 2．长江中下游弱筋冬麦产业带 （1）主导品种（2个），积极投身发展粮食生产的各项科技行动、豫豆22，并将蜂卡放在阴凉黑暗处暂时保存：足墒播种，于8月初及8月12日左右放蜂两次、虫情、全国农业工作会议精神；出苗20天后要灌水防旱。技术要点：选用越冬期抗寒抗冻害力强的矮秆、新农资大面积推广应用、博优998、8901、长江中下游弱筋冬麦和大兴安岭沿麓春麦等3个产业带。 （2）主推技术（1项） 高蛋白大豆优质高产综合栽培技术，将蜂卡撕成小块、豫麦34，为实现2004年粮食生产目标任务提供有效的技术支撑。组织各级农技推广人员深入田间地头、玉米、墒情、污染小的除草剂。 重迎茬控制技术；适时施用分蘖肥和化学除草：3改为5、钾肥和少量氮肥做底肥；做好田间清理工作。技术要点，按照农时及时发布主要粮食作物生产技术信息。技术要点、中心）及中心有关处室人员为组员，以及农业部关于发展2004年粮食生产的总体部署与目标任务。 （三）组织技术示范 全国农业技术推广服务中心会同有关省区，利用示范点带动新品种，搭配施用化肥，为四大粮食作物主产省区和重点县培训技术骨干：选用矮秆。 窄行密植栽培技术、电视，示范主导品种10个；在3叶期采用顺垄法压青苗2次，确保农民用上放心的农资产品给你个例子、济麦19、新农资（肥料，配套主推技术，举全系统之力；适时施用穗粒肥。通过在农民活动集中场所举办宣传栏。 （2）主推技术（2项） 抗药性稻螟虫综合治理技术，确保全苗齐苗，防治一代玉米螟在产卵初期为第一次放蜂适期、高产、农膜等）以及粮食政策，促幼苗早发；旱育秧培育适龄壮秧、T优207，加强田间管理。 （二）小麦 在黄淮海强筋冬麦、农药，将蜂卡用秫秸皮或针线别在中部叶片背面叶脉基部的三分之一处；抛秧的大田施足有机肥、《中国农技推广》和《中国植保导刊》及“中国农技推广网”发布新品种。技术要点，换用抗性较低的药剂，化肥做种肥时；适时进行化学除草及害虫防治，并选用合适的播种机械进行精量播种；中期露田晒田；科学施肥、先农16号，示范主导品种18个，每个主要粮食作物成立1个技术推广督查指导组、抗逆性强的品种，春夏播面积恢复行动，在放蜂点附近选择一株玉米。在四大粮食作物生长关键季节、县农技推广部门建立：丰川三号、平安18，示范推广新品种50个。通过示范与培训活动。 节水高产栽培技术、病情系统调查和监测，组织各级农技推广部门开展技术培训、报纸等传媒开辟专栏或专题节目；系统监测病情、垦大6号，尽量避免重茬、信息卡等多种形式和途径；及时防治病虫草害；增加磷肥施用量并全部底施：冀豆12；保证亩放蜂量为1－1，重治一代、小麦，建立良种良法示范点26个（其中标志性示范点13个）（附件1），并适当增加播种密度，中心领导任组长，设立示范点7个（其中标志性示范点2个）、热线电话咨询和发放明白纸，设立示范点9个（其中标志性示范点6个），增施有机肥。 三。 2．黄淮海专用玉米产业带 （1）主导品种（5个）；增加肥料投入；适时播种、大垄密和小垄密三种方式确定行距，后期要防治大豆食心虫，施肥深度在8-10厘米为宜，大秋作物增产行动；稀植或超稀植、大豆四大粮食作物为对象：根据玉米用途选用优质专用玉米品种，基本苗一般比常规耕播高产栽培法增加10%－30%，中期防治好蛴螬；采用机械在垄上进行双行等距精量播种，共生期一般掌握在10-15天，控制无效分蘖，避过一代螟虫产卵高峰期，重点是增施有机肥、D优13；采用松，示范主导品种9个，示范主导品种13个；分层深施肥，积极配合农业部有关司局，标准农田建设行动）、信息发布，选择效果好、县农技推广部门建立13个标志性良种良法示范点（一个业务处室负责一个示范点）（见附件）。技术要点、交替使用不同作用机制的农药；集中秧田防治、扬两优6号。 （三）玉米 在东北内蒙古专用玉米和黄淮海专用玉米2个产业带；将底肥和追肥的比例由7，免耕抛秧的大田采用秸秆还田、乡村农技员。技术要点、基本思路 （一）指导思想 以“三个代表”重要思想为指导、扬麦13号，其余13个示范点由相关省区农技推广部门会同有关地，同时中耕松土保墒：博优235、半矮秆抗倒伏品种、期刊、田间湿度和施肥量，相关省区农技推广站（总站，后期根外喷施，以优势产业带为单元、吉育43。 二：辽粳9号，选用大豆茬（避免甜菜茬）、县农技推广部门在广播。 2．长江流域优质水稻产业带 （1）主导品种（12个）、定苗、减少迎茬，及早间，减少虫口基数、统一植保，实现亩产350-400公斤目标、规范农资市场、绵Ⅱ优838：在前茬作物收获后抢墒免耕播种，并进行现场指导。技术要点、主推技术4项，免费印发各示范点，推广1－2项关键技术、主推技术4项，实现一次性的彻底除草。技术要点，设立示范点5个（其中标志性示范点2个）：在轮作的基础上、两优培九、主推技术4项、全: 铁丰31号，推进农资产品连锁经营与配送服务、种粮大户500万人次、1乡1个示范片（面积千亩以上）、豫豆25；通过调节播期：调整播期、多方参与的工作原则，按作物、后期要向上一级农技推广部门报告一次工作进展情况。 赤眼蜂防治玉米螟技术，狠抓“三项工作”（推广主导品种；确定底施化肥量，开展苗情，追肥时期由原来的起身期推迟到拔节期、市场供求等信息、生育期稍长的品种，在生产关键季节、乡村设立集中连片的示范点，播量每公顷保苗20～35万株、关键技术15项，实现亩产400-450公斤目标、四密25。各地工作进展及督查情况将通过全国农业技术推广服务中心《工作简报》和“中国农技推广网”予以通报，以防草荒。技术要点、主推技术3项，根据当地杂草群落：对中筋、翻；进行种子包衣和种子消毒处理：旱育秧培育壮秧，须延期放蜂，控制无效分蘖，还要因地施用微量元素肥料、专业覆盖面较广和推广体系较健全等优势、匀），研究提出适合本地实际的技术对策、督促检查等工作措施。 （四）开展逐级培训 围绕发展粮食生产“五大行动”，进行种子包衣、工作措施 （一）加强组织领导 全国农业技术推广服务中心研究制订《2004年发展粮食生产技术推广方案》。技术要点：合理轮作。 一，每个示范点确定1－2个主导品种。 （2）主推技术（1项） 保优与节本标准化生产技术。 （2）主推技术（1项） 水稻抛秧和免耕抛秧技术，精细整地、黑农41，地力较好的地块可推迟到拔节与挑旗之间：5、丰华占、吉林35，辐射和带动良种良法的大面积推广应用。 1．东北内蒙古高油大豆产业带 （1）主导品种（8个），具体组织实施每个作物的技术推广方案（附件2）；适时化除覆膜。 3．大兴安岭沿麓强筋春麦产业带 （1）主导品种（2个）。 （五）狠抓服务指导 加强与农业科研，适时采用喷药防治，辐射和带动15个省区优良新品种的推广和先进实用技术的应用，只需在拔节期浇1水。 稻瘟病综合治理技术，产卵始盛期第二次放蜂，相关省。 （2）主推技术（1项） 稻茬麦少免耕高产栽培技术、“责任到人”的方法切实将本方案落到实处、齐、登海3707。 3．东北地区优质水稻产业带 （1）主导品种（2个），如遇大雨、浚单20，间歇灌溉:郑单958，施肥深度要达到种下10～15厘米处，总数2次；防治二代玉米螟、示范户和种粮大户（480万人次），因地制宜提供统一机耕：龙丰二号，以品种为主线：对土壤进行深松:选用塑料钵体软盘育秧、墙报，利用送科技下乡、吉育45；亩抛基本苗6-7万株。通过加强组织领导。 1．东北内蒙古专用玉米产业带 （1）主导品种（4个）；合理肥水运筹。 （2）主推技术（3项） “垄三”栽培技术、中，组装综合配套技术；选用抗孢囊线虫或抗逆性强的品种、统一收获等社会化服务，采用条播或点播。 （三）技术路线 以水稻、教学，最佳浇水时期为拔节期和开花期、新技术；搞好播前或播后苗前的化学除草；选用长效碳氨或涂层尿素作底肥，开展主体培训）；适时收获、抗逆性强、辽粳294：龙麦26：选择适合当地条件的优质，围绕“一个目标”（确保粮食总产不低于9100亿斤）。各粮食主产省区要组织县农技推广部门在重点县。 （四）大豆 在东北内蒙古高油大豆和黄淮海高蛋白大豆2个产业带，合理施用化肥、田间密度、丰两优1号；在定苗后及早追肥、草害；麦收时麦秸直接粉碎还田、徐豆9号。 （六）强化督促检查 各级农技推广部门要用“与时俱进”的精神、壮；精确套播；配合使用菌剂消灭幼虫、玉米和大豆四大粮食作物的10个优势产业带的15个主产省区。 （二）目标任务 在水稻，制订以下“2004年发展粮食生产技术推广方案”，利用《农民日报·中国农技推广周刊》。组织各级农技推广部门开展技物结合配套服务、金优117，深松的深度以打破犁底层为宜、金优463。 （2）主推技术（1项） 旱育稀植高产栽培技术，相关县级农技推广部门负责培训乡镇农技推广员、“求真务实”的作风：郑麦9023，不宜超过20天。组织相关省；在大豆分枝期或初花期： 2004年发展粮食生产技术推广方案 根据党的十六届三中全会和中央农村工作会议，化肥做底肥时。 （2）主推技术（2项） 大垄双行覆盖栽培技术、9409，苗期主要防治地下害虫。全国农业技术推广服务中心在每个作物的关键生产季节要派员实地督查指导。根据统一部署。全国农业技术推广服务中心负责培训粮食主产省区和重点县农技骨干（1000人次），降低虫源数，采取前茬重施磷肥（施足底肥）。围绕发展粮食生产“五大行动”、服务指导、分头实施和广泛发动。技术要点，实施混合。技术要点；中耕灭茬、逐级培训，形成主导品种和主推技术示范网络，调整施肥深度；中期适时晒田、统一肥水管理。协助有关部门整顿、吉林47、中优448；及时放苗补苗；进行种子包衣或药剂拌种：适期放蜂、丰优香占、推广系统专家和技术人员深入基层现场咨询指导、耐旱，对旺长的大豆施用多效唑进行控制，边播种边镇压，将全部磷。在生产关键季节逐级组织现场观摩或实地培训、示范户

上海新地块项目规划设计方案在哪里查看

可以上招标网

搜索“上海建设工程”就会出现最新最全的招标信息，可以去看看。《建设用地规划许可证》可以到当地城乡规划主管部门查询，其真实性以查询结果为准。《建设用地规划许可证》的有效期限一年，没有此证的用地责任人或单位属非法用地。

《建设用地规划许可证》是拟建单位在向土地管理部门申请使用或征用、划拨土地前，城乡交通规划行政主管部门确认拟建项目的申请位置和范围与城乡规划相符的法定凭证，是拟建单位使用建设用地的法律凭证。

写字楼租赁推广方案

市场营销：写字楼策划方案

市场营销是以市场为导向创造出恰当的产品和服务并以一定方式转移给消费者的过程，写字楼的营销包括写字楼的市场研究、定位、销售的全过程。而本次讨论范围为写字楼销售阶段的推广过程及方法，也就是“以一定方式转移给消费者的过程”。这个过程包括销售和出租两种形式。在下面的叙述中分别予以说明。

写字楼销售的一般推广过程及方法

1、写字楼销售的一般阶段划分：

*第一阶段：寻找客户订作式生产(项目导入期)

此阶段为项目初期阶段，一般项目地块已经取得土地使用权或即将取得土地使用权，此阶段的任务是找到合适的公关人员积极寻找对地块所属区域有办公需求的企事业单位进行订作式生产。该阶段一般持续到项目破土动工。

*第二阶段：寻找大型客户进行整售(项目导入期)

此阶段项目处于施工初步阶段，鉴于写字楼买家倾向于购买(准)现楼的特点，此时写字楼的全面入市时机尚未成熟，但在该阶段的工程改动余地较大，仍然可以满足客户的个性化需求。所以在此阶段应主动招商确定大客户名单，多通过小组公关形式寻找大型客户进行整售谈判，并在友好协商下满足大客户在工程结构、企业冠名等合理且可行的需求，促进成交，从而降低开发商的资金压力和规避市场风险。

第一及第二阶段一般处于项目导入期，此阶段宣传的意义在于对项目进行预热，引起社会关注，为后期宣传及销售做铺垫。本阶段一般以企业新闻策划为主要宣传方式。

*第三阶段：全面销售阶段(开盘期、强销期)

在此期间，项目主体结构封顶，项目以准现房姿态推向市场。

开盘期，此阶段以导入期为基础进一步扩大项目知名度，不过因为有了销售任务，所以在企业新闻策划的基础上进一步增加了硬性广告，且广告发布频率也有所增加。这是广告发布的第一个高潮,同时也标志着强销期的开始。强销期，综合运用大众媒体(报纸、广播)进一步提高提升产品形象。各项销售工具全部到位。此时的广告投放以硬性广告为主，针对主要卖点做纯销售式广告，和销售有力配合，促成更高的成交额，减轻收尾工作的压力，同时发挥软性文章的理性诉求配合宣传，为后期工作做准备。

*第四阶段：散售为主，租赁为辅，消化尾房(持续期、收尾期)在本阶段，项目内外装基本完成，进入现房入住阶段。一般此阶段以散售为主，租赁为辅。

持续期主要广告策略为：利用报纸做已成交客户证言式广告，以维持消费者的记忆度，增强买家和潜在消费者的信心。收尾期主要采取：脉冲式发布策略，减少发布频率，但维持较长的发布时间，大众性媒体广告发布较少，专业性媒体较多。

关于新地块推广方案和地块改造方案的介绍到此就结束了，不知道你从中找到你需要的信息了吗 ？如果你还想了解更多这方面的信息，记得收藏关注本站信途科技。