「别墅推广策划方案」别墅活动策划方案

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房地产策划方案文本

房地产策划方案文本 房地产全程策划营销案（全文）

现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出"房地产全程策划营销方案"，他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括：

1、项目投资策划营销；

2、项目规划设计策划营销；

3、项目质量工期策划营销；

4、项目形象策划营销；

5、项目营销推广策划；

6、项目顾问、销售、代理的策划营销；

7、项目服务策划营销；

8、项目二次策划营销；

第一章 项目投资策划营销

项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。

项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。

一 项目用地周边环境分析

1、项目土地性质调查

.地理位置

.地质地貌状况

.土地面积及红线图

.土地规划使用性质

.七通一平现状

2、项目用地周边环境调查

.地块周边的建筑物

.绿化景观

.自然景观

.历史人文景观

.环境污染状况

3、地块交通条件调查

.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划

.项目的水、路、空交通状况

.地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状

4、周边市政配套设施调查

.购物场所

.文化教育

.医疗卫生

.金融服务

.邮政服务

.娱乐、餐饮、运动

.生活服务

.娱乐休息设施

.周边可能存在的对项目不利的干扰因素

.历史人文区位影响

二 区域市场现状及其趋势判断

1、宏观经济运行状况

.国内生产总值：

第一产业数量

第二产业数量

第三产业数量

房地产所占比例及数量

.房地产开发景气指数

.国家宏观金融政策：

货币政策

利率

房地产按揭政策

.固定资产投资总额：

全国及项目所在地

其中房地产开发比重

.社会消费品零售总额：

居民消费价格指数

商品住宅价格指数

.中国城市房地产协作网络信息资源利用

2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规

.项目所在地的居民住宅形态及比重

.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规

.政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规

.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划

3、项目所在地房地产市场总体供求现状

4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异

5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现

6、商品住宅客户构成及购买实态分析

.各种档次商品住宅客户分析

.商品住宅客户购买行为分析

三 土地SWOT（深层次）分析

1、项目地块的优势

2、项目地块的劣势

3、项目地块的机会点

4、项目地块的威胁及困难点

四 项目市场定位

1、类比竞争楼盘调研

.类比竞争楼盘基本资料

.项目户型结构详析

.项目规划设计及销售资料

.综合评判

2、项目定位

.市场定位：

区域定位

主力客户群定位

.功能定位

.建筑风格定位

五 项目价值分析

1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念

.商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）：

选择可类比项目

确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重

分析可类比项目价值实现的各要素之特征

对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值

根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价

.类比可实现价值决定因素：类比土地价值

A 市政交通及直入交通的便利性的差异

B 项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异

教育和人文景观的差异

各种污染程度的差异

社区素质的差异

C 周边市政配套便利性的差异

项目可提升价值判断

A 建筑风格和立面的设计、材质

B 单体户型设计

C 建筑空间布局和环艺设计

D 小区配套和物业管理

E 形象包装和营销策划

F 发展商品牌和实力

价值实现的经济因素

A 经济因素

B 政策因素

2、项目可实现价值分析

.类比楼盘分析与评价

.项目价值类比分析：

价值提升和实现要素对比分析

项目类比价值计算

六 项目定价模拟

1、均价的确定

.住宅项目均价确定的主要方法：类比价值算术平均法

有效需求成本加价法

A 分析有效市场价格范围

B 确保合理利润率，追加有效需求价格

运用以上两种方法综合分析确定均价

2、项目中具体单位的定价模拟

.商品住宅定价法：

差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数）

.各种差异性价格系数的确定：

确定基础均价

确定系数

确定幅度

.具体单位定价模拟

七 项目投入产出分析

1、项目经济技术指标模拟

.项目总体经济技术指标

.首期经济技术指标

2、项目首期成本模拟

.成本模拟表及其说明

3、项目收益部分模拟

.销售收入模拟：

销售均价假设

销售收入模拟表

.利润模拟及说明：

模拟说明

利润模拟表

.敏感性分析：

可变成本变动时对利润的影响

销售价格变动时对利润的影响

八 投资风险分析及其规避方式提示

1、项目风险性评价

.价值提升及其实现的风险性：

项目的规划和设计是否足以提升项目同周

边项目的类比价值

项目形象包装和营销推广是否成功

2、资金运作风险性

.减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本

.对销售节奏和开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼

3、经济政策风险

.国际国内宏观经过形势的变化

.国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设

九 开发节奏建议

1、影响项目开发节奏的基本因素

.政策法规因素

.地块状况因素

.发展商操作水平因素

.资金投放量及资金回收要求

.销售策略、销售政策及价格控制因素

.市场供求因素

.上市时间要求

2、项目开发节奏及结果预测

.项目开发步骤

.项目投入产出评估

.结论

第二章 项目规划设计策划营销

通过完整科学的投资策划营销分析，发展商有了明确的市场定位，从而进入了产品设计阶段。房地产经过多年的发展后，市场需求发生了根本性的变化，消费者对房地产的建筑规划和单体设计要求越来越高，他们追求又实用又好看的商品房，这就要求发展商将"以人为本"的规划思想和提高人居环境质量作为目标去实现消费者的需求。项目规划设计策划营销是基于市场需求而专业设计的工作流程。

项目规划设计策划营销是以项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示。

一 总体规划

1、项目地块概述

.项目所属区域现状

.项目临界四周状况

.项目地貌状况

2、项目地块情况分析

.发展商的初步规划和设想

.影响项目总体规划的不可变的经济技术因素

.土地SWOT分析在总体规划上的利用和规避

.项目市场定位下的主要经济指标参数

3、建筑空间布局

.项目总体平面规划及其说明

.项目功能分区示意及其说明

4、道路系统布局

.地块周边交通环境示意：

地块周边基本路网

项目所属区域道路建设及未来发展状况

.项目道路设置及其说明：

项目主要出入口设置

项目主要干道设置

项目车辆分流情况说明

项目停车场布置

5、绿化系统布局

.地块周边景观环境示意：

地块周边历史、人文景观综合描述

项目所属地域市政规划布局及未来发展方向

.项目环艺规划及说明：

项目绿化景观系统分析

项目主要公共场所的环艺设计

6、公建与配套系统

.项目所在地周边市政配套设施调查

.项目配套功能配置及安排

.公共建筑外立面设计提示：

会所外立面设计提示

营销中心外立面设计提示

物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示

其他公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示

.公共建筑平面设计提示：

公共建筑风格设计的特别提示

项目公共建筑外部环境概念设计

7、分期开发

.分期开发思路

.首期开发思路

8、分组团开发强度

二 建筑风格定位

1、项目总体建筑风格及色彩计划

.项目总体建筑风格的构思

.建筑色彩计划

2、建筑单体外立面设计提示

.商品住宅房外立面设计提示：

多层、小高层、高层外立面设计提示

不同户型的别墅外立面设计提示

针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示

其他特殊设计提示

.商业物业建筑风格设计提示

三 主力户型选择

1、项目所在区域同类楼盘户型比较

2、项目业态分析及项目户型配置比例

3、主力户型设计提示

.一般住宅套房户型设计提示

.跃式、复式、跃复式户型设计提示

.别墅户型设计提示

4、商业物业户型设计提示

.商业群楼平面设计提示

.商场楼层平面设计提示

.写字楼平面设计提示

四 室内空间布局装修概念提示

1、室内空间布局提示

2、公共空间主题选择

3、庭院景观提示

五 环境规划及艺术风格提示

1、项目周边环境调查和分析

2、项目总体环境规划及艺术风格构想

.地块已有的自然环境利用

.项目人文环境的营造

3、项目各组团环境概念设计

.组团内绿化及园艺设计

.组团内共享空间设计

.组团内雕塑小品设计提示

.组团内椅凳造型设计提示

.组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示

4、项目公共建筑外部环境概念设计

.项目主入口环境概念设计

.项目营销中心外部环境概念设计

.项目会所外部环境概念设计

.项目营销示范中心沿途可营造环境概念设计

.针对本项目的其他公共环境概念设计

六 公共家具概念设计提示

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高端别墅项目做业主的线下营销活动有哪些好的创意？

高端别墅项目的线下活动应该以新奇特为主，可以尝试做高端酒会，这个基调比较俗，但是对人群的契合性还是比较高的，创新点可以在酒品和形式上，组成商业互助会等等，增加用户粘性，也可以做手工产品展示，都是可以吸引高端用户的点。

洛阳别墅的营销策略

我觉得

别墅是小众产品个性化极强

别墅产品的策划 取决於定位后产品的设计上 小区服务配套上

也就是功能性要有特色 一切都在项目前期策划上体现

如果你只要行销策划 那我要问你罗!!!!

卖别墅和卖商场或公寓 有啥不同啊!!!!!

给你一份我去年策划思路案例 又可能我们在讨论罗!!!!

北戴河聆涛园企划说明书(简略版)

运筹帷幄之中

精明的人懂得先行取胜，当发展商完美的将自身优势与外部条件有机结合后，接下来就需要一个系统而专业的运作过程，让这个富含生命潜质的产品加上后天的包装和引导，使其具备在市场上压倒多数的生存力和竞争力，能够在激烈的竞争中游刃有余……

产品浅析

一、从别墅的大环境

1、概述

别墅将体现居住人的身份和社会阶层作为主要攻关点去规划延展，空间居住的文化理念是别墅赖以生存和维系的基础，房地产消费群实际上是一个特定文化模式下的亚文化群，文化是整个社会生活方式的总和，而这些消费者的汇总就是在特定的区域中具有相类似的文化、兴趣、爱好、习俗等生活方式的人群，因此，体现身份和阶级性就成了别墅存在的主要根据。依山傍水而建的独立洋房，文人雅士商贾豪富的幽居之所，顺理成章地圈起一部分富足者，以居所体现他们与众不同的存在价值。

2、特征

中国房地产业经历了近20年来的大发展，特别是近来别墅热的升温，别墅的内涵与外延已发生了一定变化。使用对象从以前的少数特权人士到现在更多的富有人士。功能从以前的临时修养之所拓展到作为生活起居的第一居所，从以前的单纯的住所拓展到居住、办公兼有。但无论别墅的功能如何拓展，种类如何演变，别墅都不能缺少以下特征：

#61548; 别墅永远是为少数人建造，只有少数人才有条件享用；

#61548; 别墅意味着占用着大量稀缺资源，除奢侈占用土地之外，别墅大都依风景区、天然水域等稀缺资源而建造；

#61548; 别墅必须体现个性化，不能大批量生产。

3、分类

从别墅消费需求的角度我们大致可以把别墅归纳为6类：

⑴居家生活型别墅，就是把别墅作为第一居所需求

这种项目主要针对少部分经济实力雄厚的成功人士建造。比如圣美利加项目就有这种情况，开发商按照客户要求设计建造，完全体现别墅所有者的个性爱好和需求；

⑵度假型的别墅，也就是两套房，一套在市区，一套在郊区，5天在市区，2天在郊区。

这种居住与生活方式造就了这部分度假型的别墅需求，而且有预计说今后度假型的连体别墅需求量将会增大；

⑶出租型别墅，这种项目在北京、上海等经济发达地区较多。

例如在上海虹桥、在张江或金桥，有着很多外国公司的高级主管或外企员工，他们在上海一般不会把别墅买下来，但公司高额的住房补贴使得他们有能力租住别墅；

⑷旅游型别墅，那就是在旅游风景区或度假区建造的带有经营性质的别墅。

在国外有许多专业的旅游投资公司从事这种开发，业主只要买下这座别墅的时段使用权，即可在指定的时间享受在此居住的待遇，平日有专职的物业公司代为管理，价格比同等档次的星级酒店便宜许多，最重要的是这里有一种独特的家庭氛围和人性化享受，度假就在属于自己的家里；

⑸办公型的别墅

一般是一个大公司把一栋别墅买下来自用，既有了花园式的办公环境，又有了高级管理人员的寓所。在上海市区有不少老洋房就被一些大公司作了办公之用；

⑹投资型别墅

由于很多别墅能够获得较高的租金收益，具有较高的投资价值，使其颇受投资者关注。

二、从本案的角度

1、个案优势

北戴河作为海滨疗养胜地，随处可见诗情画意的自然景观，用林之葱茏海之浩淼装点自家的窗棂，亦是平生快事。本案具有作为别墅的基本条件，先天资质有一定的优势，具体体现为：

#61548; 占据北戴河可获得土地较佳的地理位置，虽不能取得直接观海效果，但由于临海一线的房产不是作为销售项目，对本案影响不大。

#61548; 北戴河自身的环境氛围已经形成了吸引旅游的天然资源，对项目的顺利销售提供了保障。

#61548; 市场上现未有强大的同类产品竞争个案，位于南戴河的“碧海蓝天”在本案销售期内没有特别大的动作，且在地理位置上与本案不存在竞争性。

2、个案难度

别墅物业已经作为“成功•富足”的象征，已经成了生活中的“最高境界”，普通百姓是望尘莫及的。这就在产品规划上提出了诸多限定性要求，从而给销售增加了不少的约束，具体到本案，就存在以下项目难度：

#61548; 项目的客户以区域客为主流

秦皇岛本身的消费购买行为不足以支撑高价位的房产商品，且本案产品为旅游型的分时度假模式操作，更加限制了它的客源组成。

#61548; 目标客户可选择性较多

本案的客源组成以北京的投资客为主，在销售行为和广告宣传上必然要向北京倾向，运作上可能会采用双销售处的模式进行。然而对北京的客源来说，别墅产品的可选择性很多，这就需要本案将度假性和投资回报的特点加以最大化发扬。

#61548; 北京房产市场上注目度的宣传有较大难度

北京房产在销在建案量颇多，宣传媒介不集中，个案很难在短时间内凭借单纯的广告效力迅速造势，只有有独特卖点、有心的操作

产品规划简述

一、 别墅产品功能特点

住宅首先要满足使用功能，满足日常起居的便利与舒适，满足居室的生态要求。因此，功能区分隔、使用功能的细分化、专门化，已是必然趋势。

作为高档物业的别墅来说，则更应注重功能的设计和配置，更应满足高于一般家庭的生活需求。在增强居室私密性的同时，更应注意室内、外空间的过渡，以及与私家花园，即自然环境的交融。并在提高居家舒适度和便利性，空间格局的经济性、合理性方面，应多费心思，有所创新。这既是时代的要求，也是未来的趋势。本案在规划上，应首先满足作为别墅产品的必要条件，而后，在独特卖点上下功夫。

1、 别墅物业空间划分为“五个区”

#61548; 礼仪区：入口（玄关）、起居室、过廊、餐厅等

#61548; 交往区：早餐室、厨房、家庭室、阳光室等

#61548; 私密区：主臣、次卧、儿童房、客人房、卫生间、书房等

#61548; 功能区：洗衣间、储藏室、壁橱、进入式衣厨、车库、地下室、阁楼、健身房、佣人房等

#61548; 室外区：外立面、前院、后院、平台等

2、别墅的户型设计和室内空间格局，理应更注重人与环境的沟通与交互作用，如日照采光、空气对流、起居室、客厅、餐厅、过廊等居室活动空间与私家花园、自然环境的视觉通透，融为一体（亦即以大面积的玻璃墙体为隔断与围护）。

3、别墅物业较其它的物业而言本身面积比较大，它的客厅、卧室空间设计比较大气，比如发展商常采用落地玻璃和阳光室，造成一种舒适性尤其是卧室，传统的住宅若为15—20平方米之大，巨大的落地玻璃让人直面自然与窗外的美景，阳光灿烂、空气清新，对于别墅的居住者来说感到非常的舒适，从而体验生活的轻松和闲致。

二、别墅建造用材等特点

有利健康的无化学挥发、无辐射影响以及轻质高强度、既保温又隔热的种类环保型绿色建材正在越来越多地被运用在别墅项目中。

三、别墅小区规划特点

1、 布局规划

别墅产品的设计里面特别关心整个小区的规划布局。比如说绿化问题，别墅

区绿化应该以分散绿化为主，使得每一栋别墅住宅都能看到景观。对于每个绿化小景又都力图完美。使每一住户主都能够坐则推窗入画，行则移步换景。中国园林造景离不开水，有水才能构造山水般诗意的人生。

2、环境

别墅区别其它物业的差别，就是它能够密切的贴近自然。别墅物业的这种环境概

念既保证了现代人快节奏的生活方式，又能够与环境紧密结合，从中寻出现代别

墅的概念。别墅最主要的特色就是一个环境概念，别墅因为是贴着地面走的，它

跟周围的环境关系是非常重要的。环境其实有两个要素，一个是自然环境，一个

是人文环境。人文环境是历史积累起来的，自然环境包括山山水水，首先就是别

墅物业的小区。

3、社区营造

别墅小区的营造和优化，已成为有力的市场竞争手段。例如怎样通过植被和成年

乔木的移植，通过对树种的选择，来增加光合作的氧气释放量和对有害气体的吸

收量，以及对尘埃、噪声的吸附和净化；又如何通过潺潺流水来调节温度、湿度，

产生负离子，通过水澡的生物链，增强水体的生物自净能力；再如何利用不同植

物间相克相生的习性，形成小区良好的生态循环系统，促进生长、使之枝繁叶茂，

营造一方人工森林或人造山林，使业主真正有回归自然之感。

四、别墅配套设施特点

1、会所规格例举

A：娱乐休闲会所

舞厅、歌舞厅、棋牌室、图书馆、健身房等；

B：综合功能型会所

医疗保健、儿童乐园、老年活动中心等；

C：豪华舒适型会所

高尔夫球场、草地网球地、桑拿浴池、游泳池等

2、 别墅物业周围配套机能例举

#61548; 大型超市

#61548; 邮电局

#61548; 自动提款机（或银行）

#61548; 美容中心

#61548; 洗衣中心等

3、 关于物业管理服务及安保设施和配套例举

#61548; 设备养护

#61548; 24小时保修服务

#61548; 养绿护绿

#61548; 家政式社区服务

#61548; 24小时电子巡更

#61548; 红外线周界报警

#61548; 一、二层设门磁、窗磁、三楼设门磁

五、别墅产品在市场中的卖点构成

别墅理应有一个完整的设计、推广、包装体系。纵观目前别墅物业在市场中的卖点诉求，归纳如下：

1、别墅物业的卖点构成

A、基本卖点

#61548; 优美健康的生态环境；（环境卖点）

#61548; 舒适气派的家居生活；（房型空间卖点）

#61548; 完善成熟的配套设施；（配套卖点）

#61548; 快捷便利的立体交通；（交通卖点）

B、特别卖点

#61548; 崇尚个性住宅，品质永恒；（无价卖点）

#61548; 追求生态效应，环境超群；（稀有卖点）

#61548; 超大栋距，独成逍遥天地；（布避卖点）

#61548; 多层的价格，超高的得房率；（低价卖点）

#61548; 买一送一、再呈多个超大回扣；（实惠卖点）

#61548; 人脑加电脑，多重保安（物管卖点）

#61548; 明智的投资，超值的回报（投资卖点）

2、别墅物业主要行销通路和策略

别墅特别墅是中高档以上级别的别墅物业，与普通商品住宅的行销通路和策略常有不同，其关键因素在三个环节：

#61548; 有效目标客源的甑选、定位及对这类人群的正确把握；

#61548; 达成与有效目标客源的直效沟通；

#61548; 行销招待如何与之全面配合和销售策略的灵活有效。

常见行销策略为：

#61548; 运用多种方式对有效目标群（特别是金字塔上部客层）实行“一对一”直效营销；

#61548; 广告策略随有效目标客源而调整，辅助配合销售进行；

#61548; 销售执行策略灵活、机动、有效；

#61548; 销售方式多样化（如带租约销售、以租代售、包租返利等多种销售方式的使用）。

“一对一”直效营销

“一对一”直效营销是指营销过程中间环节，达成产品与有效客源在同一界面，直接面对面，加强目标命中率，促进销售的实现，是一种实用、有效、节约成本的销售模式。

直效营销模式具体举措

#61548; 事件营销：组织由目标客源直接参与的如“项目与文化”研讨、交流会

#61548; 公关营销：如组织由目标客源直接参与的各类联谊会、酒会

#61548; 情感营销：如有奖活动等

直效营销推广路径

推广路径选择应体现直效的特点，建立与有效客源程的直接交流平台，促进有效沟通。常常是放弃大众化传播媒体，或者将传统广告起辅助的作用，选择针对性极强的媒体如各类高级俱乐部、高尔夫球场现场、高级酒店等场所POP或内部各类高档杂志等。

广告企划

一、案名建议:

主推案名： 艺墅尊邸

案名解释：

•艺墅：谐音“艺术”，本案的运作方向今后将走向一种艺术化的表现方式，赋予度假别墅符合身份和阶级的象征文化理念是整体销控策划的重点。艺术，不仅赋予本案高素质的质感表现，更能迎合购买者对别墅概念和文化的追求。

•“尊邸”二字直接明了的划分开客户群体，在案名上体现本案基本定位是针对“精神贵族”度身打造出的高档次产品。

•整个案名字面表现上雍容尊贵，朗朗上口、亲切易记，又通过“墅”字的变换使用突出了产品定位，匠心独运。

第二主推案名： 臻 品

案名解释：

•臻：臻于极致，暗示本产品是顶级顶尖人士的专署。另“臻”与“珍”字谐音，

臻品，可以让本案从案名上就自然划分出产品的档次定位，直接亲近产品目标客户，有效地为产品后期的推广提供便捷条件。

二、 副推案名

盛世别苑

香榭艺墅

香榭园墅

异阳尊品

水榭山庄

华尔兹别墅

水岸别业

海边墅

绝代风华

三、广告总精神

“豪门度假生活”

直接、明了地诉求本案的利益点和产品特点——再现“豪门的度假生活”。由于本案未来将针对两种不同角度的客户进行宣传，一是购买本产品作为投资赚钱载体的投资客户，一是进驻做管理的企业，前者和后者都要看到产品的赚钱途径和效应。广告总精神提出“豪门度假生活”的定位，可以同时针对这两种不同身份和思考角度的客源进行点对点的直效宣传，更能够打动一些有度假计划的潜在酒店客源，达到一举三得的效果。

销售阶段划分及各阶段主要工作内容

一、销售阶段设计

本案为大型度假别墅，根据现在市场实际情况，未来市场发展方向，我们把项目的营销周期化分为以下几个阶段。

1、 筹备期：

通过营销推广策划，明确营销推广的总体思路和策略，对营销推广组织实施，做出初步安排和计划，通过售楼中心和工地现场的建设包装，树立楼盘初步信息，反馈市场信息，完成销售前的各种准备工作。

2、 引销期： (分为内部认购期和开盘期)

通过对楼盘综合形象的树立和推广，提高楼盘市场知名度，向公众灌输项目的主题思想，了解市场反应，市场实际需求，检讨价格策略和推广策略。针对市场的不同需求，以针对性的“卖点”进行推广。引导消费者对楼盘的关注和认同。核对目标客户群的划分，针对“卖点”制定更有针对性的推广策略。

3、强销期：

这时消费者已对楼盘形成了初步认同。本阶段将通过样板房参观活动、业主联谊活动，对工程进度、工程质量、物业管理、会所设施、企业文化等综合宣传，进一步强化消费者的认同感，刺激并促成消费者的购买行为。

4、续销期：

针对消费者对楼盘认为存在的问题，通过各种促销活动，做针对性的宣传销售。

5、清盘期：

在楼盘销售尾期，对楼盘的环境实景加以报导宣传，对开发商实力加以肯定。聘请知名物业顾问公司加盟物业管理，扩大物业管理公司宣传力度，最终完成项目清盘。

二、销售阶段划分

2003.3.1 — 2003.4.30 筹备期

2003.5.1 — 2003.6.15 内部认购期

2003.6.16 — 2003.6.30 开盘期

2003.7.1 — 2003.9.30 强销期

2003.10.1 — 2004. 11.30 续销期

2004.12 — 清盘期

以上阶段划分为我方初步设定，详细内容待贵司方案确定后再做调整。

三、 各阶段主要工作内容

1、 筹备期

任务：入市策略拟定，相关资料准备，办理入市手续

工作重点：

#61548; 建筑设计定案

#61548; 互动园林定案

#61548; 行销策略定案

#61548; 研究市场情况

#61548; 召开动脑会议

#61548; 拟定公关（PR）活动及促销（SP）计划

#61548; 确定产品推广的造势活动

#61548; 售楼资料（户型图、售楼书、认购须知、价格表、项目说明、贷款利率表及投资回馈利率表等）准备齐备

#61548; 会所经营项目定案

#61548; 会所布置图定案

#61548; 接待中心及样板房设计制作

#61548; 小区大门及入口道路制作完成

#61548; 广播稿制作

#61548; 电视广告制作

#61548; 报纸广告制作

#61548; 销售人员招聘与培训

#61548; 现场POP设计

#61548; 确定销售组织架构

#61548; 工地围墙设计制作

#61548; 路牌广告制作发布，引起注意，吸引客户

#61548; 车身广告制作发布

#61548; 模型厂家定案制作

2、 内部认购期

任务：

1、 散布扩大知名度

2、告知业界与媒体造成耳语传播

3、拦截其它竞争物业客源

4、 极力塑造产品形象，引发消费者一窥究竟的欲望

工作重点：

#61548; 对来客散播耳语，使客户介绍客户，以酝酿待购客户群体

#61548; 公开前的引导，以使目标客户停止其它投资冲动

#61548; 预收订金，而于公开发售当日于现场补足首期款，签定

购房合同，形成公开当日购买热潮

#61548; 报纸广告定案刊出

#61548; 电视、电台广告定案播出

#61548; 先期海报散发

#61548; 商品房预售许可证办理完成

#61548; 工地围墙制作完成

#61548; 售楼现场包装制作完成

#61548; 销售人员进场

#61548; 公关活动具体实施

#61548; 进行大力度的区域性宣传，以吸引区域性客户

3、开盘期

任务：

1、 一举丰收前期酝酿成果，造成现场购买人气旺盛的局面

2、 将销售成绩迅速公布于众，震撼目标客户，诱发其购买欲望

3、 配合公关活动聚积人气

工作重点：

#61548; 收集客户资料及联络以往记载客户，营造现场气氛，

并检讨客户反应以修正销售及广告路线

#61548; 模型进场，备齐各种销售资料

#61548; 反复讲习销售教材及答客问

#61548; 所有广告媒体量达到高峰，隆重公开本项目

#61548; 通知已缴订金客户到售楼处补足首期款，签购房合同

#61548; 先期购买者适当派发礼品，吸引贪小便宜的客户

#61548; 价格表上市

#61548; 样板房制作完成

4、 强销期

任务：

1、加强客户介绍

2、 举办各种业主活动，利用客户耳语推广

工作重点：

#61548; 客户追踪

#61548; 开放样板房

#61548; 举办业主联谊活动

#61548; 大力宣传重金助学，强化开发商注重教育环境的塑造

#61548; 户外媒体再加强

#61548; 电台、电视广告频数加大

#61548; 加强现场销控及炒作

#61548; 针对所有客户，大量使用各种媒体

#61548; 针对销售情形，分析市场，修正广告

#61548; 利用已订客户介绍客户，并积极追踪，促成成交

#61548; 报纸广告更具针对性，卖点更为突出

#61548; 举行封顶仪式，增加客户信心及公司声誉

5、 续销期

任务：

1、 针对目标客户集中区域加强海报派夹、持续DM邮寄

2、 电话追踪有望客户

3、 加强补足，签约工作

工作重点：

#61548; 延续销售气势

#61548; 过滤客户资料，追踪客户，掌握回笼客户

#61548; 持续跟催补足及签约

#61548; 法律咨询中心联系定案

#61548; 研讨未售出户型的原因，调整广告媒体策略

#61548; 举行互动园林落成仪式，加大环境宣传

#61548; 继续发动客户介绍客户

6、 清盘期

任务：

1、 清理尾盘

2、 安排物业管理公司进场

3、 做好交房工作

工作重点：

#61548; 开动脑会议，研究滞销楼盘对策

#61548; 调整媒体宣传方式，重点攻击

#61548; 加大项目实景形象，公司品牌形象的宣传力度

#61548; 加强补足，签约工作

#61548; 准备交房资料，确定交房具体时间

#61548; 核准项目实物与前期承诺是否有矛盾之处

#61548; 做好交房工作，并加大宣传力度，让未买房者坚定信心

#61548; 做好与物业公司的交接

#61548; 会所所有服务项目准备完备

全程策划内容

一、市场调查与市场机会分析

1、 宏观市场调查与分析

2、 竞争项目市场调查与分析

3、 本区域居民居住偏好调查与分析

4、 项目SWOT分析

5、 项目市场细分分析

二、项目市场定位分析决策

1、 项目总体定位分析决策

2、 项目目标客源定位分析决策

3、 项目价格定位分析决策

4、 项目档次定位分析决策

5、 项目形象定位分析决策

6、 项目主力户型定位分析决策

7、 项目物业管理模式分析决策

三、项目建筑设计策略分析决策(略)

1、 项目规划环境布局建议

2、 项目建筑风格分析决策

3、 项目总平面与单体建筑建议

4、 项目园林与景观的设置建议

5、 项目会所及配套设施的建议

6、 项目户型层次种类分类建议

7、 项目开发规模节奏分析建议

四、 项目总体销售战略分析决策(略)

1、 项目销售目标分析决策

2、 项目销售模式分析决策

五、 项目销售战术分析决策

1、 销售卖点设计分析决策

2、 销售阶段设计分析决策

六、 项目品牌战略包装计划设计(略)

1、 公司品牌与项目的结合

2、 项目品牌VI设计建议

3、 项目品牌推广设计编制

4、 项目标志设计构思

七、 项目包装模式设定(略)

1、 售楼部内部装修风格建议

2、 售楼部外围气氛设定

3、 工地现场包装整体方案

4、 售楼工具的设计制作推荐（模型、售楼书等）

5、 样品房装修设计建议

6、 外据点展销推广设置

八、 媒体组合分析决策(略)

1、 北京、天津、秦皇岛媒体房地产方面分析(略)

2、 项目媒体组合(略)

3、 媒体费用比例(略)

九、 广告策略分析决策(略)

1、 广告阶段目标(略)

2、 广告表现(略)

十、项目销售实施全程建议(略)

1、 销售前期准备要案

2、 销售人员招募与培训安排

3、 销售组织与管理

业务员个人怎么推广别墅

首先像你说的别墅的推广，从广义上说分为线下推广和网络（线上）推广，但是在现在互联网发展这么迅速的情况下，网络推广可以产生投入一分产出十分的效果，并且相类似这种产品，软文营销推广的效果应该是最棒的，因此先说一下网络推广的渠道和方法:

一、渠道方面 各大搜索引擎的快照 视频等

二、方法和策略:

（一）、战略整体规划:市场分析、竞争分析、受众分析、品牌与产品分析、独特销售主张提炼、创意策略制定、整体运营步骤规划、投入和预期设定。

（二）、营销型网站:网站结构、视觉风格、网站栏目、页面布局、网站功能、关键字策划、网站SEO、设计与开发。

（三）、传播内容规划:品牌形象文案策划、产品销售概念策划、产品销售文案策划、招商文案策划、产品口碑文案策划、新闻资讯内容策划、各种广告文字策划。

（四）、 整合传播推广:SEO排名优化、博客营销、微博营销、论坛营销、知识营销、口碑营销、新闻软文营销、视频营销、事件营销、公关活动等病毒传播方式。

（五）、 数据监控运营:网站排名监控、传播数据分析、网站访问数量统计分析、访问人群分析、咨询统计分析、网页浏览深度统计分析、热门关键字访问统计分析。

其次跟你说一下进行推广的日常工作:

网络推广是要发帖，发信息，但不是每天在发，而是有计划、有策略的去发，不能只是盲目的去发，否则的话，天天又累，对自己又没有长进。

一、需要选择主题，选择平台，设置好关键词，了解潜在客户的心理，关心的问题。如今免费的网络推广，效果不大，而且是一个每天累的要死，老板还不知道你每天坐在位子上，对着电脑在干嘛，因为老板不可能去看你每天在哪个平台发了哪些信息，这些信息有什么效果。 二、如何去判断成交是网络推广带来的？这个很难。客户在网上看到你的信息，然后去店里购买，难道还会说在网上哪个平台发的信息吗？即使是网上看到你发的信息，他也不会去说的。这样，在现在这个企业注重成交额，销售额的今天，是很难判断。所以，网络推广要确定你考核的标准是什么？

三、网络推广需要掌握搜索引擎的规则，会做优化。

最后，只要你照着去做，可能刚开始很难见到效果，但是只要长期的坚持下去，效果是很明显的，推广是个长期的活，要重在坚持。

房地产微信营销推广方案PPT课件

第一步：微信营销策划

1、客户定位。房子是针对年轻群体推出的还是别墅型针对高收入群体推出的?先明确你的目标客户是哪一部分人群，有针对性地结合这些人群的心理特点去分析。

2、产品定位。所出售的房子是属于田园风格，还是地中海风情，或者欧美风又或者是饱含古典文化特色的中国风。

3、价格定位。价格怎样定才合理?可以在微信公众平台发起问卷调查，综合分析用户的心理价格来确定。

4、营销策略定位。营销的方式有很多，传统房地产的营销方法通常是以线下为主，通过聘请一些兼职人员发放大量的传单，或者做大量的户外广告，或者展会。

第二步：微信营销平台制定

在制定微信营销平台时要考虑到这些因素，要让购房者在多次的查看、对比、咨询过程中，既能够方便客户节省客户时间，又能够让全面了解详细信息。因此对于公众账号名称拟定、微官网建设、微信栏目架构都要拟定一个详细的方案。

第三步：推广

1、网络媒体推广

可以和合作的媒体互推，也可以在门户网站进行推广，借助名人微博、知名论坛等推广。

2、平面媒体推广

在X展架上、报纸杂志上都可以印上二维码，还有电梯广告。

第四步：运营维护

别墅活动怎么策划？

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别墅不用策划，估计还没开盘就抢光了。别墅是人类居住的终极理想与最高形式。

别墅本来就非常少，每个省会城市总计不会超过100套。单就别墅而言，上海、重庆、南京、北京、广州比较多，有很多省会城市连别墅都没有。目前买别墅，建议委托当地的房屋中介公司去找找看，最好提前给中介的经办人员小费，在运气很好的情况下，才可能有机会买到二手别墅。

别墅价值体现不单是按每栋建筑面积，价格差关键是容积率大小，如：容积率0.30左右比容积率0.60左右的别墅，每平方米价格要高出一倍左右。别墅一般占地均在2亩左右，直辖市及省会城市的别墅目前在3000W左右，但低于1500W就可以肯定不是别墅啦。如只是周末住住，选偏远的农村别墅性价比最好。

国土资源部对别墅的定义：是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积又相当大，容积率又非常低。

别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式，带室内车库。像很多亚别墅、类别墅，如：“四层单栋洋房”、“双拼、联排排屋”、“叠加小高层”都是高档住宅，也叫排屋、洋房，不属于别墅。

别墅（Villa）：“口”

双拼（Two Family House）：“日”

排屋（Town House）：“目”

排屋有公摊面积，中间有共体墙。别墅是没有公摊面积的，别墅花园占地面积在房地证上有土地使用权面积的。

别墅的买卖双方合同一般都有注明：

1、本商品房户型为：别墅；

2、独立别墅所属地块（包括别墅占地）占地面积???平方米。

容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。

规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。

2006年5月31日，国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”同时明确，联排、双拼以及Town House等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。随着土地资源的稀缺，政府对市场供应量的控制必将引发别墅（Villa）在售项目的价格高涨。

自停批别墅用地的政策出台以来，土地资源的稀缺性便成为别墅的最大卖点。而兼得城市生活便利与低密度住宅形态双重特点的别墅，更是日趋绝版之势。土地资源的不可再生，决定了别墅产品相对其它住宅产品而言，更能保值增值。尤其是高尔夫别墅产品，在国家对“别墅和高尔夫用地双禁”政策下，高尔夫别墅资源更显严重稀缺，使其更具大幅度的升值潜力。在美国、澳大利亚、东南亚等地区，高尔夫别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的6倍。

中国各级城市早已没有新建或者在建的别墅楼盘了，以前拿了土地还没开发的，已没有了。目前因不能开发别墅项目，也只能开发排屋、洋房类的高档住宅。 所以，把别墅定义搞清楚就知道了。

现在有开发商采用外观以别墅整体设计的2套双拼，卖给客户后再改成1套别墅，来规避政策上带来的风险及稀缺问题。特别是外观设计整栋的二层双拼，整栋二层双拼容积率低于三层的别墅容积率，这个方法也很不错，但容积率低的整栋双拼改造别墅也会比容积率高的别墅品质及价值要高。

别墅推广策划方案的介绍就聊到这里吧，感谢你花时间阅读本站内容，更多关于别墅活动策划方案、别墅推广策划方案的信息别忘了在本站信途科技进行查找。