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商业地产招商计划书
一． 项目介绍：
温州商贸城是由江苏奔宏置业有限公司出资建设的，该公司的重点项目——句容温州商贸城位于拥有南京御花园之称的句容市，是句容市政府2004年重点标志性工程，占地面积200亩，处于西环路和104国道的交汇口。辐射南京大都市经济圈，是周边地区目前规模最大的专业建材、五金机电批发市场。该项目投资2亿多元,建筑面积近70000平方米，商铺面积达80000平米，仓储面积35000平米。
二． 产品定位优势：
温州商贸城坚持以市场为龙头，以产业为依托，以物流为基础，来打造该市场的集群经济、板块经济和名牌经济，它的建成既顺应了当今商贸流通向大时尚集聚的趋势，也符合该地政府倡导的大力发展民营经济的要求，它高起点的定位、规划，超前的建设理念，长远经营思路，是本地区一个融规范化，品牌化，专业化为一体最大的综合市场。经营项目分别有陶瓷洁具、石材油漆、灯具家具、木业制品、移门橱柜、五金低压电器钻业交易区等，将句容建材装饰、五金机电消费市场进行了科学的规划整合和有效的管理运作。另外，工商、技监、金融、供水、供电等及教育、餐饮、网络等服务设施一应俱全。温州商贸城是一座融展示贸易、仓储物流、科技服务、信息交流为一体的科技商贸城、文化城、信息城。
三． 交通概况：
本处于西环路和104国道的交汇口。到达句容市区只有1.2公里的路程。项目门口有公交2路10路汽车，平均10分钟一班直达市区。项目距离南京江宁区只有20分钟车程，距离南京市区只有40分钟车程。
四． SWOT分析：
1、S——优势
（1）地段——离句容市城市中心只有1.2公里，规划的物流商贸区域，对于大型的主题建材市场来说地段优越、位置显赫。
（2）交通——项目内有公交2路车直达市区10分钟一班，10路车离项目只有5分钟的路程。
（3）口碑——项目为句容市政府招商引资项目，2005年10强民营企业，2006年消费者信得过企业。
（4）物业——项目占地面积200亩，该项目投资2亿多元,建筑面积近70000平方米，商铺面积达80000平米，仓储面积35000平米。是句容市最大的建材家具批发零售市场。
（5）配套——配置自动扶梯、6500平米的大型停车场，还有宽24米的中央绿化带配置休闲区域，配套设施较为完备。
（6）品牌商家入驻——一期，二期成功引进马可波罗瓷砖，冠军陶瓷，麒麟床垫，全友家私，皇明太阳能句容总经销，世友地板句容专卖店 嘉宝莉油漆句容专卖，品牌影响力强大。
2、W——劣势
（1）由于早期句容商业市场没有成熟给投资者带来了忧虑。
（2）句容老的建材市场由于产生的早在句容人的心里有的一定的认知度，目前新市场开始需要一定周期的培育。
（3）项目临104国道道，车流快，人流被阻隔，有碍人气的聚集和商气的形成。
（4）项目居句容市区以外，区域商业网点分布较稀，商业氛围不足。
3、O——机会
（1）经济因素——股市衰退、证券市场萧条、银行存款利率太低，有效投资渠道窄；与此正好相反的是连年存款余额上升，大量闲散资金找不到有较好回报的投资方式。
（2）政策因素——国家宏观经济调控失当，造成房价一路高升，给投资者带来了商机。
（3）市场因素——随着经济复苏，人均收入大幅度提升，消费水平提高，消费能力和消费总量迅速增长，商业行业日益兴旺，商业地产开发前景也越来越美好。
（4）区域发展——本区域被政府规划为商贸物流区，本项目正符合本区域发展，在附近政府有意建造大面积的经济适用房,加大了本区域的人流量。
（5）现行的产权式商铺推广模式，可以满足很大一批中小投资者的投资欲望。
4、T——威胁
（1）国家相关法规明确规定“禁止返租”，而产权式商铺推广模式必须向投资者承诺返租。
（2）工商局以及广告法对返租、回报承诺等禁止宣传，使本项目在推广中无法将信息传达到位。
（3）国家对目前房地产的发展过热不断的控制，银行利息不段上调。
（4）招商难度大，开业时若无大量商户进入，商场经营会遭致失败，还有可能引发市场危机。
（6）商业市场竞争激烈、经营困难，若不能盈利或保本，将难以摆脱这一沉重负担而无法彻底解套。
五．九大卖点分析：
①、地段前景
本项目位于政府规划中的句容西门中央商业圈正中心，周边规划有大规模的住宅区，西门商务区将有11万人口入住，未来升值潜力无限。温州商贸城周边将聚集开发高级商务酒店、多个大中型居住区。
②、规模超大：总建筑面积近12万平米，是句容市规模最大的建材装饰市场。
③、业态齐全：市场内规划有五金电器、陶瓷洁具、水暖、木制品、灯具、家具、油漆、石材等建材家俱一应齐全；二楼家俱现已全部招满。
④、仓储充足：物流、餐饮、娱乐、工商、技监、商务等配套，让业主和顾客可享受到更高品质和快捷的服务，并设有35000平方米的超大仓储。
⑤、停车便捷：6700平方米的大容量停车场，使得一般市场停车难的问题得以解决，市场交通组织极为便捷，颇具前瞻性。
⑥、实力开发：开发商拥有近十年的商业地产开发、经营管理经验，资金实力雄厚，为市场的长期兴旺提供最好的保障。
⑦、交通便利：距离句容市中心800米，交通便利；
与南京、镇江、丹阳等城际道路异常便利；（尤其是南京都市圈）
通过沪宁高速、宁杭高速、104国道等快速连通长三角经济圈。
⑧、重金推广：经营商投入数千万巨额资金，将市场在句容市区及下属各大乡镇推广，致力于带来消费人潮，做旺市场经营。
投入媒体：10多块户外广告、全年句容电视台黄金时段、全年江苏广播电视报、市中心公交车身广告、市场专用网站、多频率短信平台、社区装修行情夹报等。
⑨、优惠政策
◆本次招商期间，招租商铺免租一年；
◆知名品牌入驻，免费提供广告宣传一年；
◆地方税收和工商管理费按全市最低标准收取；
◆为经营户代办各种经营证照；
◆为经营户办理子女如住户口、入托、上学手续；
◆ 协助品牌经营户办理银行贷款手续，并可提供贷款担保。
六. 招商人员工作安排及工作责任分布:
招商总指挥(罗祖秋): 主要负责招商指导及检查
招商副总指挥(罗宗隘):主要负责招商细则的实施监督及大客户的谈判成交
招商顾问（陈平）：主要负责招商时对于项目情况的解答
招商助理（姬霞）：主要负责招商时合同的签订及档案的管理
招商经理（虞勇）：主要负责招商工作的实施招商人员的培训，及普通客户的谈判。
招商专员：（李淑婷，戴天，王盛，崔恒丽，锻炼）：主要负责招商客户的接待，介绍，谈判，办理手续，回访客户等工作。
七． 招商政策：
商铺租赁：1. 一期商铺租金0.8元/平米/天
2. 二期商铺租金0.8元/平米/天(租一年送半年)
3. 三期商铺租金0.8元/平米/天(租一年送一年)
仓库租赁: 1. 仓库租金为0.3元/平米/天
八．岗位职责：
招商部职责
一、 部门本职：
1、组织及负责整个商城的招商工作：市场调查、市场分析、项目定位、信息收集、反馈信息、商品结构调整、组织各种促销及展销活动；
2、负责招商洽谈工作，进行市场拓展和完成领导交办的其他工作。
二、 主要职能：
1、 计划安排：编制部门本职所管年度、月度指导工作计划；
2、 业务开展：对部门本职所管业务进行信息搜集和业务开展；
3、 规范制订：对部门本职所管业务组织制定操作规程和管理 制度；
4、 检查考勤：对本部门所管业务进行监督、检查和考核；
5、 资料管理：对本部资料进行管理；
6、 工作协调：协调与公司各部门的关系；
7、 市场拓展：开展对外客户洽谈招商工作；
8、 工作报告：向总经理提交部门工作报告；
三、 管理范围：
部门本职所管理业务范围。
四、 工作要求：
1、 本部人员要严格遵守公司的各项规章制度；
2、 要经常深入市场基层，了解市场形势，搜集信息，提出计划方案及实施策略；
3、 将以顾客服务为中心作为工作原则，高质量完成好本职工作，促进公司整体管理服务水平的提高；
4、 对于应由本部解决的问题，必须在一日内给予明确答复；
5、 同事之间，分工不分家，分职不分责，齐心协力完成工作。
招商部经理：
一、 岗位职责：
1、 履行领导所指派的工作；
2、 负责制定招商工作计划及目标；
3、 根据招商计划及目标，制定相关招商工作方案，落实及实施各项招商方案，统筹本部人员联系客户，并洽谈招商细节；
4、 建立及健全招商各项管理制度及实施细则；
5、 评估部门下属各人员的工作业绩；
6、 评估各项招商方案的工作效果；
7、 定时向上级汇报招商工作情况；
8、 定时开展市场调查工作并及时汇总上报；
9、 建立完整的一套招商资料库。
二、 领导责任：
1、 对部门工作目标的完成负责；
2、 对下属人员的工作质量、服务水平负责；
3、 对下属人员的整体行为规范、工作秩序及精神面貌负责。
三、 主要权限：
1、 对本部门的工作有建议和领导权；
2、 对本部门下属人员有工作调配建议和任免建议权；
3、 对本部门下属人员有管理、监督、检查、考核和奖罚款建议权。
招商专员：
一、 岗位职责：
1、 履行招商部经理所指派的一切工作；
2、 负责招商工作，执行可行的招商方案，联系客户，洽谈 细节，并负责各项招商细节工作；
3、 根据招商需求，开展市场调查及分析；
4、 建立客户信息资料库；
5、 向上级反馈信息。
九．答客问：
一、公司篇
1. 本项目的开发企业及简介？
答：江苏奔宏置业有限公司，该公司经营市场多年，实力较强，有20年经营建材经验。
2. 本项目房地产开发有限公司具备何种开发资质？它的经营期限多久？
答：二级资质。
3. 本项目的物业公司？有过那些管理经验？
答：温州商贸城物业公司。
4. 本项目的商业管理公司？有过那些管理经验？
答：凭现有经营状况加以完善。
5. 本项目的建筑施工单位？工程监理公司？
答：开发区建安总公司，镇江方圆监理公司。
6．24小时招商热线
答：0511——87283333 87280678
二、产品篇
1、本项目的名称？政府对本项目的评价。
答：温州商贸城。本项目开发商2005年被评为“十强”民营企业，市政府把本项目定为重点项目，有关工商、税务做最大优惠。
2、本项目的地理位置？
答：句容市西环路与104国道交汇处西南角。
3、本项目的项目规模多大？
答：总占地200亩，总建筑面积115000平方米（包括8万平方米的商铺及35000平方米的仓库和加工区。
4、本项目的相关政府批复如何？（五证）
答：见售楼处墙面。
5、本项目有没有停车场？多大？停车需收费吗？
答：有6700平方米的停车场，至少两年内不收取停车费。
6、本项目的国有土地使用年限有多长？
答：40年。
7、项目一共分几期开发？目前正在招商的是哪期？
答：分三期开发，目前在招商的是三期。
8、项目三期于何时开工、何时竣工？
答：07年10月至08年6月
9、项目三期将于何时交付？项目整体何时交付能够投入使用？
答：在建工程于08年8月8日交付，
10、 项目采用什么结构？其建筑耐久性如何？抗震度为多少？
答：框架结构，耐久性佳（50年），7度。
11、 铺位之间采用什么材料分隔？其防水、防火、隔音效果怎么样？分隔墙的厚度有多少？
答：用防火防水材料分隔，隔音效果佳。
12、 项目主体外墙采用什么材料，以什么颜色为主色调？
答：三色外墙砖及局部涂料。橘红色。
13、 项目三期交付装修标准是怎样的？
答：外墙：瓷砖、涂料，内墙：涂料，顶棚：涂料，地面：水泥地面，门窗：铝合金。
14、 本项目有哪些消防设施？
答：自动喷淋、消防栓、灭火器。
15、 项目商铺的面积（包括分摊面积）、面宽、进深、层高为多少？
答：沿西环路两栋商铺一层开间：4米；纵深：24米；层高：5.4米；
内街商铺一层开间：4米；纵深：9米； 层高：4.6米，共20栋；
纵向两栋商铺：一层开间：4米；纵深：14米； 层高：高为5.4米。
16、 项目内部主干道的宽度？次干道的宽度？市场内南北向道路宽度？
答：24米主干道，12米的两次干道，9米的市场通道。
17、 项目有几个出口？在项目的什么位置？
答：3个入口，如图所示。
18、 对于店铺的装修，市场有没有规范和要求？业主在装修过程中，可否改动内部结构？
答：内部结构不可改动，如需改造经市场部同意，外观统一。
19、 是否有仓库和加工厂？是买还是租赁？
答：有35000平方米的仓库和加工厂，是租赁。
20、 业主是否可以自行将商铺隔两层？
答：可以。
21、 2004年政府重点工程，是否有相关文件可以证明或报纸摘要，政府配合程度如何？
答：附政府相关文件。
22、 项目的水，电，通讯是不是直通到户？是不是一户一表？店铺用电多少瓦？是两相电还是三相电？水、电费收取标准？
答：是的，是的，商铺一般是两相电，可以接三相电。
23、 项目商铺二楼可不可以居住，是否通管道煤气？
答：可以，没有通管道煤气。
24、 购买商铺是否可以办理户口？在哪里办理此项业务？
答：可以，开发商包办。
25、 市场要收取的相关费用及标准？
答：房租、水电费押金（1间500元）。一年内不收取物业管理费。
26、 句容整体规划？尤其是本案所处区域西区的规划？
答：如图所示。按市委、市政府多项会议定位：西门商贸物流区（商业市场群）。周边亦规划居住用地。市西北规划工业园区。目前在建小区有黄金坝经济适用房小区，和红太阳小区。
27、 你们所讲的一站式购物是什么意思？
答：“一站式”服务最先萌生在欧美，其后迅速扩展到全球，全面提供各种服务的“一站式”服务理念开始流行。“一站式”服务的实质就是服务的集成、整合，既可以是服务流程的整合，也可以是服务内容的整合。家居“一站式”购物广场，在这里能买到与建家、装家、饰家有关的一切需求。
28、 我能否按照自己的需要设计门头招牌？
答：须符合市场统一管理要求。
29、 项目周边是否有银行、医院、邮局、商业网点（超市）等？
答：是的，104国道向东一农业银行，对面有便民超市及一些小超市，到华阳南路相当近有人民医院、商业网点、邮局等。
30、办理营业执照需要提供哪些数据？
答：包办。身份证、照片、购房合同（租赁合同），费用购房的交219元，租房的交419元。
31、税务登记证如何办理？费用多少？
答：包办。身份证、照片、营业执照复印件、购房合同（租赁合同），工本费125元。
32、项目是主要是什么人来购买的？
答：外地及本地的自购自营户，以及本地一些机关、公务员购买。
33、老城区到本项目，有几路公交车可以直达？若喊出租车的话需要多长时间，有几公里？
答：2路公交车可直达，喊出租车两分钟即能到达老城区。
34、市场内部软件是否能够配套(如业主的门面市场卫生市场的导购牌)
答：
35、商铺有经营限制吗？经营区位是怎样划分的？
答：是的，严格按照业态区域划分经营。准确的见图纸。
36、若现阶段招商客户要入驻是否有地方入驻?
答：有的，目前一期，二期都有地方可以入住
37、对于大品牌,大客户优惠政策是否有弹性?
答：可以根据具体情况汇报到公司如有需要可以考虑
38、市场H栋业态规划有无确定?
答：暂时定为钢材，铝合金管业类
39、三期二楼确定做什么?(若二楼出租,租金是多少?是否和一楼政策一样)
答：
40、若经营业主资金周转出现问题时,提出贷款要求,商贸城是否可以提出担保?
答：
39、 对与交通不方便(商贸城是否可以解决)
答：
40、 现在签合同是一年一签.若有客户提出一次性签三年合同是否可性?
答：
41、 若客户想自建仓库.库房费用这么算?年限是多少?
答：
45、目前商贸城已进驻品牌：
陶瓷、洁具：冠军瓷砖、罗马瓷砖、马可波罗瓷砖、蒙娜丽莎瓷砖、金朝阳瓷砖、裕成陶瓷、佳美施瓷砖、金牌亚洲瓷砖、威尔斯瓷砖、欧美陶瓷、鹏偌陶瓷、意堡罗瓷砖、箭牌卫浴、亿路洁洁具、冠珠、天纬、中盛、美陶、新辉雅、兴辉、皇冠、金洲园、奥斯玛、威俊等；
地板：世友地板、格尔森地板、大自然地板、黑骑士、罗伦特、惠尔、格莱仕等；
油漆：嘉宝莉油漆、3A漆、三棵树、天利油漆、上峰油漆等；
灯具：欧普灯具、百利通灯具、启源灯具等；
太阳能：皇明太阳能、世界阳光太阳能等；
门业：春天门业、扬子门业、晨丰门业等；
木业：莫干山贴面板、龙牌石膏板、韩宇贴面板等；
家具：全友家私、雅宝家私、欧兰迪雅家具、喜临门床垫、掌上明珠家具、双虎家具、吉斯床垫、天鹅床垫、喜梦喀床垫、爱因斯堡床垫、香格妮丝床垫、大鹏布艺沙发、安迪雅家具、赛华居家具、麒麟床垫、美思达真皮沙发、万紫轩真皮沙发、亿利来真皮沙发、罗曼真皮软床、情人岛软床、斯可馨沙发、欧宝沙发、凯王沙发、金尔康沙发、亚太沙发、布尔卡诺沙发、森海餐桌、巨桑餐桌、亿家美媒餐桌、长江办公、江泰办公、屹达办公家具等；
如何做招商推广
招商推广,是整个招商环节中承上启下、承前启后的关键一环。招商推广不仅是让产品、项目与市场对接的必然过程,也是决定产品、项目,甚至公司未来发展的重要一环。同时,招商推广也是整个招商环节中重要的一环,它需要公司有足够的实力和能力将项目信息快速、精准、全面地进行传播。
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系列报告之——
项目招商及营销推广方案
暨财务分析报告
---------地产运营机构
二零零五年十二月二十二日
目 录
第一部分 前言 3
第二部分 招商推广方案 4
一、招商节点与时机规划 4
二、招商对象特征分析 6
三、招商总体思路 9
四、招商核心策略 14
五、招商价格策略 18
六、招商优惠条件 21
七、招商实施计划 24
八、招商推广策略 29
九、宣传推广体系 32
十、招商推广步骤 36
十一、招商管理 40
十二、招商费用预算 46
第三部分 营销推广方案 47
一、产品策略 47
二、销售价格策略 49
三、销售目标客户定位 57
四、营销推广策略 59
五、销售收入分析 88
六、项目整体包装策略 101
七、项目整合传播策略 106
八、销售管理 123
附件一：销售人员守则 130
附件二：销售人员仪表及礼仪 136
第四部分 项目B区财务效益概算分析 141
一、项目成本分析 141
二、项目开发建设期设定 141
三、项目各项成本计算标准 142
1、土地成本与土地成本的支付方式 142
2、项目建安成本 142
3、基础配套设施建设费用 143
4、前期费用 143
5、开发期税费 143
6、银行成本 143
7、企业管理费用 144
8、不可预见费用 144
四、总成本分析 144
1、项目计算经济技术指标参数 144
2、项目成本汇总分析 145
3、成本综述 145
五、财务效益分析 146
1、财务效益前提设定 146
2、财务指标选取 146
3、销售价格预测 146
4、销售收入预测 147
5、项目租金收入计算 147
6、广告费用预算 154
7、项目总体财务效益静态分析 155
第五部分 结束语
100多页发你qq邮箱去了哈，记得给我加分
企业如何做好招商推广
招商推广，是整个招商环节中承上启下、承前启后的关键一环。招商推广不仅是让产品、项目与市场对接的必然过程，也是决定产品、项目，甚至公司未来发展的重要一环。同时，招商推广也是整个招商环节中重要的一环，它需要公司有足够的实力和能力将项目信息快速、精准、全面地进行传播。 首先，招商推广是企业在招商过程中对招商广告进行的一系列网络推广活动，是基于互联网而发展起来的一种宣传推广活动，因此企业在做招商推广的时候，一定要紧紧抓住互联网这个平台，并利用好所有能用到的网络资源进行有效搭配组合，形成一套符合企业自身的独特的推广策略。 其次，针对招商推广作业流程，从每一个步骤去做详细的分析和制定精准的推广策略，确保招商推广的每一步都能够直击潜在客户群体。下面，我们从招商推广的四个步骤来进行具体的阐述。 1、找准目标客户 分析项目的行业特性、市场前景等，针对项目特性匹配目标渠道客户，并对目标渠道客户进行行为分析，了解目标渠道客户的属性，比如上网习惯，接受信息的渠道，判断信息价值的习惯等，并以此针对性地制定推广策略。 2、专业的推广执行 用最少的点击去换取有效的渠道客户信息，通过SEM 账户关键词的选择，广告的创意描述，严格控制广告展现时间、展现地区、展现方式，并针对关键词进行不同匹配方式的设定，将一个关键词的影响范围扩散到最大，同时利用各种设定与文字描述将不需要的渠道客户过滤掉，确保投放的精准性和成本控制，从而更好更有效地拓展延升推广渠道。 3、多推广渠道有效组合 针对某个关键词进行的SEM投放，配合免费渠道进行相关内容发布，对每篇发布内容进行关键词的SEO，同行利用博客、微博、微信、邮件、短信、社交媒体等推广渠道进行相关关键词的发布和优化，提升用户浏览率。 4、分析每个渠道的ROI，即投资回报率 第一步去了解你的投资，特别是CPC的广告媒介，即Cost Per Click，按点击付费的广告媒介。了解什么样的人点击了广告，他是如何看到广告的，他对此做出了怎样的行为等；第二步了解你的回报，知道你内次成交的客户来自哪里，哪个渠道，这个渠道共获取了多少价值，带来了多少客户；第三步数据分析，根据每个渠道的投资回报，有效组合推广策略，分配预算，控制推广成本，让推广效益最大化。 从以上招商推广步骤我们不难看出，企业在做招商推广过程中，要想花最少的钱达到最优的效果，必须要做到精准推广，锁定目标客户，根据目标客户特性及推广渠道的特性进行有效的策略分配组合。 目前在中国，在招商推广的精准度方面，取得成就最大的是通路快建的精准招商推广，其基于全网营销的理念和资源技术优势，针对中国招商企业提供招商推广解决方案，交付给企业具体的目标投资者点击量、浏览量、留言量和来电量，并有效解决了企业招商成本过高，招商广告费用成为招商过程中最大成本的问题，同时针对招商企业很难招到投资者这一问题，在全球范围内推出了建设性的高效解决方案。
如何做招商策划方案？
一选定目标招商人群—二制定精准的招商推广方案—三根据招商推广得来信息深度沟通—四达成招商目标、订单成交—五招商后扶持加盟经销商
这是常见的一种规律性的流程，不同的企业、不同的行业、不同的产品，也都会有不同的细节操作。如需协助，可留言深度沟通。
步行街的商铺如何招商！求个推广方案
招商部？？？如果你那个步行街人流量大的话，你如果是主管招商部的，绝对是肥缺，，，，我是开连锁店的，基本上熟知每个地段的价值，只需要看人流量，就知道那种商铺值多少钱，不知道你们的商铺人流量大不以及性价比，呵呵，招商部可能是你的一个发财机会~~~~至于到底可以赚得到多少，要看你们那边的人流量以及出租的价格而定，但是绝对是很有赚头的~~~中间不少油水~~~~是我的话，我先留着几个好的位置自用，然后先把一些不好的位置全部招出去，好的位置高价弄出去~~~~绝对来钱快~~~~当然，如果你们那边的位置好，价格适中，门口的位置，一个可以赚得到3万左右。。。现在如果是人流量大,步行街的门面，转让费10万都很小意思的~~~
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