2021年，海南楼市迎来新变局。一边是海南的房屋销售面积时隔3年止跌回涨、商品房价格备案规范化，另一边是商办类项目异军突起！
变局之下回首2021年，海南楼市有众多关键词值得关注，它们是海南房地产的符号，不仅代表过去一年的表现，也预示着未来市场趋势。
正值2022年开局，海南领先的房地产专业自媒体『海居君』联合房地产专业研究机构『至理数据』发布《2021年海南楼市十大关键词》。
安居型商品住房、商办热潮、金融街、产城综合体、龙湖旋风、国际社区…这些关键词注定成为海南房地产发展史上值得铭记的烙印。
关键词1、安居型商品住房2021年12月，海南省通过《海南自由贸易港安居房建设和管理若干规定》，这是自贸港建设红利惠及本地居民的重要举措。
实质是定向销售给符合条件的本地居民、基层医生和教师、引进人才的限价商品房，销售限价为房价收入比不超过10倍或不得高于所在市县上一年度市场化商品住房销售均价的60%。
同时在土地招拍挂环节，已经对房屋建设的相关标准确定了规范化要求，有效保障安居房的质量，虽然开发商利润不高，但这几乎没有风险。
2021年，仅海口、三亚就土拍成交了10宗、合计约404.36亩安居型商品住房建设用地，保利发展、万科集团、碧桂园等房企相继摘地。
关键词2、商品房价格备案房价一直是购房者及市场最敏感的话题之一，国家统计局70大中城市房价数据显示，海口、三亚新建商品住房价格指数环比持续上涨。
2021年8月，海口印发新建商品住房销售价格备案新规，开发企业不得在备案价格之外加价销售商品住房或将委托装修、购买车位、加入会员等作为购房前置条件捆绑销售变相涨价。
随后的9月份，三亚也要求加强商品房销售价格备案管理，要求商品房备案均价不得超过近期网签价格，经核准价格备案的商品住房项目，原则上1年内不得上调备案价格。
商品房销售价格新规出炉后，海口新房价格持续增长势头得到一定的遏制，10月份海口新房价格指数环比持平、11月份转为环比下降0.5%。
关键词3、商办热潮这两年，随着海南自贸港建设热潮涌动，成为全球投资新热土，新增市场主体井喷，催生商办市场发展土壤，海口、三亚商办市场崛起。
据海南房地产专业研究机构『至理数据』初步估算，2021全年海口共有62个项目，合计新增供应商办类产品11677套、总面积约133.1万方。
而来自海口自然资源和规划局的数据显示，仅2021年前11个月，海口商品房商办产品转移登记6775套，与2020年同期相比增长约24.8%。
龙湖光年、富力首府、华盛御秀、华彩海口湾广场等综合体项目备受投资者青睐，成交备案数据持续领跑海口商办市场，堪称海南商办旗帜。
关键词4、商办产品“限小”继2017年停批建面100平米以下(含)商品住宅建设后，时隔4年，海南又向商办产品(商业、办公类建设项目)出炉“限小”举措。
2021年10月，海南三部门联合发布“商办类项目”新规，要求商办类项目可产权分割销售最小单元建筑面积不得小于300平方米，不得将商办类项目变相改造为“类住宅”。
新规对土地竞得者资金实力、运营能力都是很大考验，如何通过第三方观点全方位解读品牌、政策、规划、产品、预期，供投资者参考，这将成为商办类项目营销推广团队的重点。
海南自贸港建设，每一宗挂牌商业用地都有其特定的产业价值，都需要其发挥物业在地区内正确的功能性，商办类项目新规的出炉，将给海南商办市场将迎来新的、正确的风向。
关键词5、金融街2021年4月，海口国兴大道片区再获利好，谋划打造服务自贸港的金融桥头堡、总部新高地，以国兴大道为核心轴，建5公里长“金融街”。
大英山金融集聚区“规划范围”，以国兴大道为核心轴，一期西起国兴大道-龙昆南路，东至琼州大桥，全长约5公里，东面紧邻江东新区。
金融街，单就这三个字，就充满了资本想象空间，免税店+省府“大脑”+金融街，大幅度拉升国兴大道沿线楼宇经济跨越式发展。
建设银行、农业银行、中国人寿、华为等世界500强已集聚金融街，富力首府、中交·海口国际自贸中心等高端写字楼拔地而起，构筑服务自贸港“金融桥头堡、总部新高地”的“企业天团”。
关键词6、产城综合体产业是城市发展的基石，产城融合发展赋予海南经济强劲的生命力，海南自贸港恢弘蓝图，给海南打造产城综合体滋养了良好的土壤。
百年央企、世界500强企业招商局集团深耕海南自贸港产城综合开发运营，打造崖州湾科技城首个产业综合体深海科技城综合服务中心，以三大自主项目为核心，建设国际化滨海产业新城。
富力集团扎根海南东南部黎安湾片区，十年斥资超65亿元建设富力海洋欢乐世界，并以此为基点，围绕陵水黎安湾片区多元产业发展需求，谋建海南自贸港海洋文化产业大城。
产城本身就是海南自贸港的一大风口，产城建设，将吸引更多高精尖人才、游客的目光，也将成为地区经济发展马力的强劲新引擎。
关键词7、龙湖旋风2021年，堪称龙湖集团在海南自贸港的又一个“大年”，除了海口首座TOD综合体龙湖光年，三亚标杆亲海资产龙湖·听蓝时光也入市销售。
两座楼盘都获得购房者青睐，成交套数基本领跑当地商办产品月度成交榜，龙湖光年更是创下2020年首开之月起的海口商办产品“12连冠”。
据海南房地产专业研究机构『至理数据』报告显示，龙湖光年2021全年成交备案商业产品接近1000套，是海口商业市场热销红盘NO.1。
三亚主城湾区三亚湾腹地龙湖·听蓝时光，2021年3月首开，全年推售614套商办产品，已经成交540多套，去化率88%，领跑三亚商办市场。
关键词8、国际社区国际社区是海南服务国际高级人才的重要基础工程，2018年4·13以来海南共土拍成交3宗国际社区用地，由仁恒置地、成都万华竞得。
2021开年，仁恒置地全国第3座仁恒滨江园在海南自贸港江东新区正式开盘销售，这也是海南自贸港首座真正意义上的国际社区。
仁恒滨江园一期首推的超123席叠墅产品全部售罄，高层住宅于同年12月开盘销售，386套房源一次性全部售罄，成就海南国际社区人气红盘。
同样位于海口江东新区，另一座国际社区万华·江东麓岛也有40套叠墅产品获得预售许可。
关键词9、楼面价“地皇”近两年，海南土地供应向产业用地倾斜，居住类用地供应相对较少，为数不多的居住用地里，安居房占了相当大的比重，所以市场化商品住房建设用地，成了房企眼中的香馍馍。
据海南房地产专业研究机构『至理数据』报告显示，2021年海口仅土拍成交3市场化商品住房用地，总面积约38.5亩，却刷新2次楼面价记录。
2021年5月8日，惠南地产以约13868元/平楼面价竞得坡博坡巷片区约14.93亩居住用地；6月17日，中海地产以约15059元/平竞得红城湖棚改区约22.29亩居住用地。
当前海口房屋市场均价约16329元/平(海南省统计局2021前11月数据)，然而突破1.5万元/平的楼面价，对拿地房企未来操盘是个考验。
关键词10、房地产市场专项整治2021年初，海南启动房地产市场乱象专项整治，直指骗取购房资格、开发商违规售房、价外加价、捆绑销售、签订“阴阳合同”等违规行为。
时年5月份海南省住建厅的一份数据显示，共检查房地产开发企业和中介机构537家，责令整改108个项目，处罚企业27家，排查涉嫌规避限购政策骗取购房资格94人。
据媒体报道，2021年初，罗牛山璞域因发布违法广告被处罚60万元，8月-9月，凤起潮鸣、千江悦、海口玉湾、国兴一号存在价外加价、捆绑销售、捂盘惜售等违法违规行为，分别拟被处罚293万元、318万元、286万元、123万元。
房地产市场专项整治，能更好地维护购房者的合法权益，进而促进市场的良性健康发展，更是海南坚决落实“房住不炒”定位的实际作为。
