销售目标未完成,以长三角布局为主,盈利水平持续下降,保持三道红线绿档水平。
◎ 作者 / 沈晓玲 张少贤
■■■ 核心观点【业绩目标未达成,未入发家地南京销售金额10强】 2021年,弘阳地产合约销售金额872.2亿元,较去年同期相比小幅上涨0.8%,高于百强房企-3.5%的规模增长率。根据2020年业绩发布会上提出的不低于15%的增长预售目标计算,2021年销售目标完成率为87.7%,与行业平均88%的完成率相当。2021年销售回款率达到93%。从合约销售额的区域分布来看,长三角贡献了70.1%的销售,其中江苏省占比49.3%。弘阳在发家地南京的销售面积入围当地房企10强,但销售金额仅排在12位。
【依然以合作拿地为主,长三角投入占比超5成】对比土储明细,2021年弘阳地产新增土地计容建面约330万平方米,根据土储建面计算,新增土储权益为51.9%,2021年新增的22块土储中,20块土储为合作拿地,其中13幅地块权益比例在30%左右。拿地销售比为0.34,高于百强房企的0.25的平均水平。从新增土储分布来看,长三角占比接近五成,其中江苏省投资力度最大,新增土储占比为41%,进一步增加本土市场的土储。
【长三角占比接近七成,总土储权益比例为48.2%】截止2021年底,弘阳共拥有1878万平方米土地储备,总规模较2020年末下降6%,权益建面约906万平方米,总土储权益比例为48.2%,与去年同期权益比例持平。按照目前的销售情况和增长速度来看,足够覆盖弘阳未来3-4年的销售。总土储从区域布局来看,长三角土储建面占比66%,其中江苏省土储占比过半,达52%。从城市能级来看,一二线城市土储占比为73%,较2020年提升6个百分点。未来弘阳销售仍以长三角为主,短期内土储分布不会产生较大的格局变动。
【盈利能力持续下降,合作摊薄归母利润】2021年弘阳营业收入为266.7亿元,同比增长32.3%,其中物业销售收入为260.4亿元,占比97.6%。2021年弘阳合同负债为331.9亿元,较2020年同期增长13.0%,为未来营收提供了保障。2021年,弘阳地产毛利率下降3.3个百分点至19.1%,主要是由于高毛利项目结转比例变少。2021年企业净利率和归母净利率同比下跌2.2和3.6个百分点至7.0%和4.7%,归母净利率下降主要由于期内结转较多合作项目。近年来弘阳合作拿地频繁,截止到目前总土储的权益比例依然不足50%,少数股东摊薄利润的情况仍会持续。
【三道红线维持绿档水平,平均借贷利率7.43%】截止至2021年12月31日,弘阳地产三道红线全部达标,继续保持“绿档”。弘阳地产拥有现金160.39亿元,相比2020年末减少13.42%。短期债务113.87亿元,相比2020年末减少0.45%,现金短债比1.41。但贸易应付款、应付票据等其他短期应付类债务接近300亿,弘阳依然存在较大短期兑付风险敞口。此外,2022年3月惠誉将弘阳集团及其子公司长期外币发行人违约评级调至“B”,并持负面展望。2021年加权平均借贷利率为7.43%,同比下降0.24个百分点,但仍高于规模相当的房企平均借贷利率水平。
【地产商业双轮驱动,协同赋能】2021年弘阳商业经营板块实现营业收入5.8亿元,同比增长16%;商业和酒店合计营收占比2.4%,相比2020年下降0.3个百分点。目前商业经营板块收入主要来自已经开业的弘阳广场。此外,位于常州、安庆等地的重资产项目正在筹备,其中,安庆弘阳广场商业总建面7.9万方,商业可租赁建面达4.9万方,计划于2022年开业。
01销售业绩目标未达成未入发家地南京销售金额10强
销售目标未完成,回款率保持九成以上。2021年,弘阳地产合约销售金额872.2亿元,较去年同期相比小幅上涨0.8%,高于百强房企-3.5%的规模增长率。同期实现合约销售面积516.5万方,同比下降12.7%,销售均价达16887元/平方米,同比上升15.5%。业绩稳步增长,全口径销售金额排名较2020年上升1位至第48名。根据2020年业绩发布会上提出的不低于15%的增长预售目标计算,2021年销售目标完成率为87.7%,与行业平均目标完成率88%的水平相当。另外弘阳2021年销售回款率达到93%,保持良好水平。
长三角区域保持领先,其中江苏省占比近五成。从合约销售额的区域分布来看,2021年弘阳70.1%的合约销售额分布在长三角,其中,江苏省作为作为企业的发家之地,销售额占比达到49.3%,较2020年下降5个百分点。从江苏单城市的市场地位来看,弘阳在江苏省13个城市中已布局11城【1】,根据CRIC发布的2021年各城市企业销售排行榜【2】来看,弘阳在南京、常州、盐城、徐州4个城市入围该城市2021年度企业全口径销售金额排行榜,其中仅盐城位列2021年全口径销售金额TOP5,在发家地南京的全口径销售面积榜单位列第9,但在销售金额榜单排名仅12位。珠三角和中西部的占比相比2020年有小幅度上升,均提升了3.6个百分点。
02投资依然以合作拿地为主长三角投入占比超5成
新增土储权益较低,积极拿地扩充土储。对比弘阳地产2020年报和2021年业绩报的土地储备明细,2021年弘阳地产新增土地计容建面约330万平方米,按照企业公布平均楼板价9025元/平米,拿地金额约300亿元。根据土储建面计算,新增土储权益为51.9%,2021年新增的22幅土储中,20幅土储为合作拿地,其中13幅地块的权益比例在30%左右。2021年拿地销售比为0.34,高于百强房企的0.25的拿地销售平均水平。
江苏投资力度最大,以稳定本土市场规模。从新增土储分布来看,长三角占比接近五成,其中江苏省投资力度最大,新增土储占比为41%,进一步增加本土市场的土储,稳定长三角销售规模。此外聚焦大湾区和成渝等重点区域,中西部和环渤海土储占比分别为19%和22%。
03土储长三角占比接近七成总土储权益比例为48.2%
总土地储备充足,可支撑未来三到四年销售。截至2021年12月31日,弘阳共拥有1878万平方米土地储备,总规模较2020年末下降6%,权益建面约906万平方米,总土储权益比例为48.2%,与去年同期权益比例持平。虽然土储规模缩减,但按照目前的销售情况和增长速度来看,足够覆盖弘阳未来3-4年的销售。
总土储从区域布局来看,与销售分布基本一致。长三角土储建面占比66%,其中江苏省土储占比过半,达52%。其次,中西部土储建面占比为23%较2020年同期上升1个百分点,珠三角和环渤海占比较低,分别为5%和6%,与2020年同期相比变化不大。从城市能级来看,一二线城市土储占比为73%,较2020年同期推升6个百分点。未来弘阳销售仍以长三角为主,因此短期内土储分布不会产生较大的格局变动。
04盈利盈利能力持续下降合作摊薄归母利润
营收同比增长超三成,物业销售部分占比97.6%。2021年,弘阳营业收入为266.7亿元,同比增长32.3%。营收主要由物业销售、商业和酒店经营三部分组成,其中物业销售收入为260.4亿元,占比97.6%,商业和酒店经营收入分别为5.8亿元和0.4亿元,占比合计2.4%。同时,2021年弘阳合同负债为331.9亿元,较2020年同期增长13.0%,为未来营收提供了保障。
毛利率和净利率持续下滑。2021年,弘阳地产实现毛利润50.8亿元,同比上升12.7%,但毛利率下降3.3个百分点至19.1%,主要是由于高毛利项目结转比例变少。2021年企业获得净利润18.7亿元,同比上升0.6%,但归母净利润同比下降25.0%至12.5亿元,同时期间内净利率和归母净利率同比下跌2.2和3.6个百分点至7.0%和4.7%,归母净利率下降主要由于期内结转较多合作项目。近年来弘阳合作拿地频繁,截止到目前总土储的权益比例依然不足50%,少数股东摊薄利润的情况仍会持续。
05负债三道红线维持绿档水平平均借贷利率7.43%
三道红线全部达标,继续保持“绿档”。截止至2021年12月31日,弘阳地产的净负债率为57%,与去年同期基本持平。剔除预收款的资产负债率达68.1%,较去年下降1.3个百分点,维持在监管阈值内,属于绿档企业。
短期兑付压力较大,惠誉展望负面。截止至2021年12月31日,弘阳地产拥有现金160.39亿元,相比2020年末减少13.42%。短期债务113.87亿元,相比2020年末减少0.45%,现金短债比1.41,处于合理水平。但贸易应付款、应付票据等其他短期应付类债务接近300亿,弘阳依然存在较大短期兑付风险敞口。此外,2022年3月惠誉将弘阳集团及其子公司长期外币发行人违约评级调至“B”,并持负面展望,其认为企业资本市场渠道仍然受限,偿还2022年下半年到期债务存在较大不确定性。
融资渠道拓宽,平均借贷利率7.43%。2021年,弘阳地产在境外资本市场取得了突破,发行两笔境外绿色优先票据,其中2021年1月发行的4年期利率为7.3%的3.5亿美元的优先票据,是弘阳集团利率水平最低的境外债券。2021年加权平均借贷利率为7.43%,同比下降0.24个百分点,但仍高于同等规模房企的平均借贷利率水平。
06战略地产商业双轮驱动协同赋能
坚持“地产商业双轮驱动”的战略,商业酒店板块营收占比合计2.4%。2021年弘阳商业经营板块实现营业收入5.8亿元,同比增长16%;酒店经营板块实现营收0.42亿元,同比增长11%。商业和酒店合计营收占比2.4%,相比2020年下降0.3个百分点。地产为商业引流赋能,商业为地产溢价赋能,商业与地产协同发展。
弘阳广场持续发力,轻重并举,稳健发展。在商业经营方面,弘阳已实现轻重资产项目并驾齐驱、稳健发展的势头,并完全覆盖长江经济带并完成区域深耕。同时弘阳商业推出弘阳茂、弘阳广场、弘阳生活+三条主力产品线,针对年轻中产、成熟中产、亲子家庭等不同目标客群,打造区别于其他城市综合体运营商的行业竞争力。目前商业经营板块收入主要来自已经开业的弘阳广场,期内济南弘阳广场开业,三天内客流突破50万人次,销售额超2500万,引流效果明显。此外,位于常州、安庆等地的重资产项目正在筹备,其中,安庆弘阳广场商业总建面7.9万方,商业可租赁建面达4.9万方,计划于2022年开业。
排版丨Jenny更多年报点评
年报点评1 | 越秀地产:积极把握优质投资机会,TOD项目全国化布局
年报点评2 | 仁恒置地:销售规模收缩,毛利率持续下滑
年报点评3 | 招商蛇口:销售规模稳健增长,资源聚焦核心城市
年报点评4 | 绿城中国:毛利率持续下滑,2022年目标趋于谨慎
年报点评5 | 旭辉集团:三条红线进入绿档,提质增效是发展重心
年报点评6 | 远洋集团:业绩目标未完成,土储规模突破5000万平
年报点评7 | 众安集团:销售增长营收下降,以稳健为第一要务
年报点评8 | 保利置业:拿地积极,十四五目标规模翻番
年报点评9 | 金辉控股:投资收敛聚焦,资本结构逐年优化
年报点评10 | 力高集团:销售、交付两手抓,力高健康生活上市在即
年报点评11 | 龙湖集团:融资成本进一步下探,财务优势尽显
年报点评12 | 华润置地:业绩平稳增长,“3+1”业务体系优势凸显
年报点评13 | 德信中国:业绩空心化增长,短期债务压顶
年报点评14|新城控股:债务稳健跻身绿档,商业收入目标超百亿
年报点评15 | 大唐集团控股:表外化率高,关注短期流动性风险
年报点评16|港龙中国:持续深耕长三角,三条红线处于绿档
年报点评17|碧桂园:聚焦五大都市圈,坚持深耕城镇化市场
年报点评18|中海地产:净利润首次负增长,财务依旧稳健
年报点评19|建发国际:财务结构稳健,回款率维持90%以上
年报点评20|龙光集团:深耕市场稳定增长,持续提升产品交付标准
年报点评21|美的置业:持续城市深耕显成效,融资成本优势扩大
年报点评22 | 禹洲集团:有息负债稳中有降,“三道红线”绿档达标
年报点评23|中骏集团:两翼加持主业,聚焦一二线城市精准投资
年报点评24|万科地产:三道红线绿档达标,信用评级保持行业领先
年报点评25|时代中国:销售目标未完成,三条红线处于黄档
年报点评26|中梁控股:营收稳步增长,负债率有所改善
年报点评27|融信中国:深耕长三角,财务指标有待优化
年报点评28|宝龙地产:非受限现金不足以覆盖短债,流动性风险加剧
年报点评29|华侨城A:资金面状况良好,片区综合开发模式具备优势
年报点评30|朗诗地产:业绩增速回升,深耕绿色差异化能力
本文版权归克而瑞研究中心所有 未经授权请勿转载以上代表克而瑞研究中心团队观点,仅供参考转载注明出处:克而瑞地产研究(cricyjzx) 多谢配合