最近这几天，青岛市北区河西板块（新都心）的青特星城项目热闹了，项目还没交付业主们就开始“炸雷”了，根据信息汇集，炸雷的主要原因如下：
“1 .在开发商售楼时期。一直对外宣传品质改善住房，发现每栋楼除一楼入户大厅外其余楼层的电梯间都是腻子大白墙标准的公区毛坯
2.青特星城在销售期间，对楼盘的一些对业主不利的信息进行了隐瞒和虚假宣传。如宣传的星空泳池，在合同上变成了戏水池
3.负一层宣传会建设业主中心现在以消防不通过随意圈起来当车位销售”
如果单纯从房地产从业者角度看这个问题，除业主提的第三点问题外，前两条实际上还是要看“购房合同”，因为每个业主对开发商宣传的理解不同，那就得看约定标准。样板间的展示和实际交付情况的差异，合同中应该会说明，或者样板间注明，售楼员不可以口头承诺。
可是话说过来，开发商“过度广告宣传跟交付情况差异”确实从情理中说不过去，但还是要业主核对合同看出现的问题，同时看约定交房时交付情况跟合同的具体差异。
以上是甲方思维，但从购房人角度以及社会责任和行业发展看这件事，事儿还不少，那咱们以客观视角结合买房人、卖房人双方来简单聊聊这个问题，看看到底哪里出现了问题：
1."稳预期"到底是什么意思?
“稳房价、稳地价、稳预期”是这几年一直在提的房地产调控内容之一，地价和房价这两个词不难理解，那“预期”是什么呢？
看国语辞典讲预期指的是“事先的期望”，比如你买房子，本来最好的预期是这样的——你买完房，别人再去买房时涨价了，交房时房子开下一期又涨价了，交房达到或者超过宣传的交付标准，同时物业还给你送东西，超出服务，自己愿意住就可以享受到居住非常好的舒适度，不愿意住还可以高价出租，这些年周围配套越来越好，最后等可以卖了还可以卖个高价格，甚至还能价格翻番……这就是一个完美的买房预期。
但是仔细想想，这哪是“预期”，这简直是开发商拿地后做的广告宣传，这是一种“愿景”，抛出价格因素，青岛有没有80%以上实现这种愿景的房地产项目呢？再把“价格翻番”这个要求去掉，加贷款利息房价跑赢通胀行吧，有没有这种项目？确实有，但是不多，想买到这种房子有亮点非常关键——入手价格对应的时机，另外就是开发商的项目兑现以及买房人对项目配套进展的判断，而不是“预期”。
目前通过多渠道观察可以看到，反馈这件事最集中的平台是小红书平台，今日头条、抖音及其他平台很少反馈，有什么规律吗？
为什么小红书平台上的声音这么重？预期除了开发商的宣传外，另外就是自己的“见识”。众所周知，小红书平台是一个展示“品质生活”的平台，豪车、名表、名包、豪宅等展示的内容很多，买房人装修和购房时候推送的内容也不限制区域，购买青特星城项目的业主自然得到的“见识”是很广的，心里满是憧憬和期待，结果现在满是“落差”，自然集中发布炸雷问题贴。
预期高，到底应不应该？我认为每个人都有权利追求美好，但更重要的是每个人要有一定的现状了解，咱们对开发商的广告也要有一定的辨别，哪些重要的点是需要核对合同和目前现状及配套进展的。
因为青特星城项目交付时间未到，整体公区和地下车位据了解还是可圈可点的，但楼梯间确实跟预期不同，这还得看最后交付情况，以及协商情况。
2.目前买房的层次
年初，我跟同事沟通老百姓购房的标准，主要有这么几个
——1 项目能交房 2 能按时交房 3能按时交房同时不减配 4 住的话舒适，或者讲叫“物有所值”，不住的话房子能租出去，或者能不赔钱卖出去 5 能增值，小区周围配套优化
咱们要明白现在买房不是所有的房子都能增值，也不是所有人都可以买到一个合适的机会，那有没有五项都达标的楼盘，咱们认为每个预算段都有这种房子。
在这儿不讲理性的问题，也不讲机会的问题，因为这篇文章不适合讲，而且小红书用户对这些内容更不感兴趣。但是从这两年看小红书平台调性看用户标签，可以发现小红书的用户对品质生活还是非常注重的，为什么咱们在青岛市北买的三四百万的房子达不到人家小红书上的标准呢？
1.青岛传统市区房价较高;
2.青岛开发商的建筑水平和态度亟需提升；
3.广告宣传的辨别能力需要具备，买房人对合同和片区、楼盘基本判断。
注意，咱们在此不是为哪家开发商开脱，而且咱们不涉及这个项目广告宣传，之前很多人问我青特星城可以买吗？我说可以，而且放到现在我也会坚定不移地讲确实可以。
为什么？首先，青岛房价确实不均衡，分化很大，一部分人讲青岛房价连续跌了三年，但青岛的浮山后、新都心、东李、崂山前海、开发区、城阳街道、高新区等区域的房价一直在往上走，多或者少都在涨价，而且不断出现价格增长的新项目。
可问题是，市北的房价高，房子就一定比开发区、城阳、胶南的房子好吗？或者说都是3万多的房价，浮山后的新楼盘就一定比重庆、成都、西安等城市的房子好吗？都叫“金茂府、壹号院、天E、ss府”，青岛的或许还比人家价格高，就一定比人家好吗？
因为很多房子现在还没交付，在这里还不好说，但“见多识广的小红书业主”心里面预期的是青岛的价格贵那肯定不输给其他城市，这就是“预期”。那如果交付水平好，业主肯定没意见，如果没有他们心中的憧憬好，那就是出问题了。
就拿lh来说，小红书用户在平台看到的“某某府”是什么样子，在青岛的某某府又是什么样子？难道真的是“橘生淮南则为橘，生于淮北则为枳”？金茂府、壹号院交付后又是什么样子？
很多人讲海信和鲁信算是青岛的品质开发商，老百姓很信赖。虽然这两家开发商的项目跟杭州、苏州、重庆等城市的标杆产品差距很大，但至少做到了基本的承诺，而且从海信西海岸的灵山湾和积米崖的项目提前交付看还是对得起海信这两个字的。
虽然鲁信的高层产品风格千年不变，而且蓝谷的项目出现了二手房新房倒挂，但拿出来交付的产品确实可以说质量过硬、品质担当，值得一提的是从天逸海湾到海曙云霞、半岛美庐这三个别墅看绝对是青岛可以拿得出手的庄园式豪宅。
有人讲，你看看你说的这些项目，甚至君澜也好，这些都是普通老百姓够不着的项目，连玖玺城、佳源华府这种高价项目放在外地都排不上号。没错，这两家开发商在其他城市几乎没有这么贵的产品，但这是青岛的房价基础问题，因此青岛能做中高端产品的原生力不足，且房价基础太高。
这就是为什么很多小红薯讲自己花了三四百万买的房子为什么不是“高端小区”的原因，市北崂山的房价基础太高，而且除开发区和城阳、李沧外，很多郊区这些年没有完善的配套难以吸引外地人。青特星城这个项目是青特在市北区花了1万8每平拿的地，售价区间在每平2.7~2.8万，这个价格跟周围几个精装项目比较还不算太贵，总价三四百万在这个区域确实很难属于高端小区，金茂府悦府也是普通小区，但为什么会有这么大的“心理落差”呢？
其实咱们为业主想想还是要有“同理心”的，虽然其他平台不这么认为，双方尽快达成一致。青岛的开发商还是要在前期宣传和卖房时以及交房时候做到沟通顺畅，但并不是找理由哦，还是要优化的，否则作为青岛从业者也不会认可开发商的态度。
除了刚聊到的青岛传统市区价格基础高、业主见识多外，重要的一点还是在于前期宣传过度。宣传这个事情在于引流，但买房的兑现及问题整改还要看合同，售楼处样板间有交付标准和非交付标准，甚至游泳池问题也要核对合同和规划图，这就需要买房人的专业能力。其实，从业者谈买房专业能力这个词很不负责任，因为买房人就是一个消费者，咱们做自媒体可以讲跟咱们买房做到信息对称和专业服务，但咱们没有资格去要求没有机会找咱们买房的消费者去天天记笔记学习如何专业，那这样的话，岂不是在浪费社会资源？
还是得从开发商端解决问题，不要随意起噱头，买房人也要具备一点点的常识，这样最好，大家都按照合同办事。咱们不否认人们对美好生活的期待是必要的，但每个人需要理清楚青岛以及现在全国房地产的现状，特别是一定区域目前的价格和产品情况。
咱们讲过这么一个观点：绝对理性和绝对感性在买房中都是不正确的，要有一个正常的预期。
3.开发商和项目的美誉度至关重要，长期主义要坚持
评判任何一件事对错与否的标准在于“情理法”，允许开发商在广告营销中心的宣传项目和区位以及配套，但在卖房过程中还是要实事求是的将任何条款和标准跟客户沟通明白，出现问题要做好协商和沟通。
其实讲真青特算是青岛本土相对靠谱的企业，从城阳区的汇豪景苑、汇豪观邸以及其他新项目可以看出产品兑现还是说得过去的，这两年悦海府、滨湖国际甚至云境还是值这个价格，青特想往中高端走的心还是存在的，星城属于第一个市区项目，咱们都希望双方在合理要求下按照合同兑现解决。咱们不单纯为星城业主或者开发商双方站台，解决问题才是最重要的。另外，青特星城还未交付，我们无权去讲开发商兑现如何，同时也希望业主和开发商协商和谐。
2022年是房地产新的一年，也希望是青岛房地产行业改善的开始，还有很多项目目前还没开工，希望早日开工，虽然上面不让烂尾，但尽量降低老百姓心里的担忧。作为开发商担当还是要有的，不管是对合作方，还是对买房人，都要有长期主义的坚持，因为谁也逃不出这个圈。尽管有的开发商或者项目会面临“国家队”入场接盘，但被接盘后不还是自己原班人马最了解项目吗？到时候还是自己的工作，青岛那么多平台公司做的项目还是需要专业人才，一个行业里，都需要“人设”。合作方的费用哪怕晚点给，但是买房人的房子一定要兑现，咱也是做合作方的，做这行没有不被欠款的，但是咱不希望你们开发商亏待买房人。举个不恰当的例子，青岛某开发商楼都炸了重新盖楼，也拖欠很久合作方费用，但至少房子按时保值保量盖起来了，我认为这还算是有担当的行为。
任何行业都要跟好的比较，不要“比谁更差”，这就是组织和个体都要有美誉度。开发商和楼盘的美誉度很重要，不仅关系着业主的居住体验和开发商后期在市区的拿地计划，而且还关系着青特星城这个项目的保值增值问题。如果合理正常沟通问题，星城项目放到现在看算是增值，而且后劲也是有的，但如果业主像维湾、远洋万和城这种小区的操作方式，最后难说小区的增值空间。根据咱们多年观察看，小区维权的带头人和追随者的维权后待遇是不一样的，所以正常沟通没问题，但不要被人鼓动，受益者不一定是每个人。
这篇文章不是给开发商背书，也不是反对业主这种做法，旨在科普青岛房地产现状以及和兄弟城市差距，更提醒开发商如果想在老百姓心中树立形象并不断优化，还是要坚持长期主义，当然买房人放平预期，同时具备一定的辨别力，争取都卖到心里面舒服的房子。
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