2021年，在民营企业频频暴雷的背景下，购房者以及市场对国央企的信心较强，从而推动招商蛇口销售规模增长至3268.34亿元，同时企业紧抓土地市场趋冷的时机，于核心城市竞得大量地块，地产政策面转向宽松，这类地块将为企业销售规模增长提供较大助力，并进一步扩大企业的影响力及市占率。
一、逆势实现销售额同比增长17.7%
2021年全年，招商蛇口实现销售面积1464.47万平米，同比上升17.8%，实现销售金额3268.34亿元，同比上升17.7%，受行情所限，距离3300亿元的销售目标仅一步之遥，但从业绩增幅来看，在行业内位居前列，增速在TOP20房企中仅次于绿城中国与金地集团。
2021年地产行业前热后冷，下半年随着调控的升级，购房者的观望情绪加重，房企销售多后劲不足。从招商蛇口每月销售同比来看，2021年1-6月同比增幅均在35%以上，仅上半年便以完成销售目标的53.6%，但下半年行业形势趋向严峻，一方面大房企暴雷导致政府监管力度加大，另一方面购房者对房企的信心下降，使得地产行业整体销售情况表现不佳，不过招商蛇口凭借着央企的信用以及自身的品牌力，将7-11月的单月销售金额降幅控制在40%以内，并在12月加大推盘与促销力度，单月销售同比变动幅度成功转为上升37%。全年来看企业的深耕战略效果显著，其中深圳、上海、苏州、南京等7个城市的单城销售规模位居当地前三，并有16个城市销售规模于当地排名前十。
2021年底以来，行业政策开始纠偏，各大城市或降低房贷利率或调整首付比例，典型如重庆、南通等非限购城市已经下调首套房最低首付比例至20%，购房者合理的住房需求正在逐渐得到满足，地产行业的销售态势或回调，从企业性质来看，在民营企业频繁出险的背景下，购房者显然更加信任招商蛇口这类有国央企背景的房企，因此这类房企将率先实现销售回暖，预计招商蛇口2022年销售或保持稳定回升状态。
二、大手笔扩储，新增投资额同比上升39.0%
2021年招商蛇口新增总土地储备1559.3万平米，同比下降4.0%，但从新增土地储备投资额来看，2021年新增投资额2131.7亿元，权益投资额819.0亿元，分别同比上升39.3%与39.1%，权益占比保持稳定，投资额与投资规模变动幅度背离也可以看出招商蛇口投资方向更加聚焦于一二线核心城市，企业在划定的“强心30城”中的权益投资额占比高达90%。
分能级来看，2021年招商蛇口聚焦一线城市的战略显著，投资额高达400.6亿元，同比大幅上升94.4%，投资占比从13.5%上升至19.6%。全年于上海竞获10宗地块，为四城之首，耗资212.47亿元，新增土地储备110.51万平米；其次为广州及深圳，均或获4宗地块，分别耗资54.81亿元及33.11亿元，新增土地储备53.95万平米及45.04万平米；最后是北京，耗资100.17亿元拿下2宗地块，新增土地储备15.98万平米。
在招拍挂以外，招商蛇口同样注重多渠道投资发展，2021年产城联动方面获取9宗项目，包括雄安新区、武汉神龙、合肥新站等，土地储备约215万平米；收并购获取12宗项目，土地储备约106万平米；旧改方面获取14个项目排他资格，预估土地储备高达510万平米，货值超1200亿元。
总体而言，招商蛇口在2021年下半年土地市场趋冷的背景下紧抓扩储时机，积极储备核心城市项目资源，同时发挥多元化业务的优势，带动土地储备增长。而丰厚的、优质的土地储备是销售规模增长的动力源，招商蛇口深耕核心城市的战略，将持续助力企业的销售业绩规模提升。
三、营收增，利润降，负债稳
随着招商蛇口销售业务结转规模的扩大，企业营业收入同比上升23.9%至1606.43亿元，毛利润率下降3.2个百分点至25.5%，净利润率下降3.6个百分点至9.5%。毛利润率降幅主要是企业的园区开发及运营业务以及邮轮相关业务所致，分业务来看，社区开发运营实现营业收入1279.11亿元，毛利润率下降1.6个百分点至21.3%；园区开发与运营实现营业收入325.33亿元，毛利润率下降6.5个百分点至43.3%；邮轮业务实现营业收入为1.99亿元，业务亏损率上升167.3个百分点至241.8%。2021年，因疫情缓解，企业产业园区步入正轨，其中深圳前海启动区一期、深圳云玺大厦、深圳国际会展中心（一期）配套商业等园区项目大额结转，导致收入增加，但受结转产品类型及体量扩大的影响毛利润率降幅较大，邮轮方面2021年招商伊敦号游轮开始运营，但由于国内外疫情的不确定性，增加的收入远无法弥补运营成本。
此外，由于2021年地产行业的信用岌岌可危，股权投资、应收款项等有较大的减值迹象，导致招商蛇口对存货、投资性物业、长期股权投资以及重大风险类别的应收款项计提了减值准备共计43.72亿元，同比增加约58.2%，占净利润的28.7%，对企业的净利润率有较大影响，其中信用减值损失由5.33亿元扩大至10.58亿元，资产减值损失由25.70亿元扩大至33.91亿元。不过一方面随着行业形势逐渐稳定，另一方面企业招拍挂与收并购互相补充，降低企业的拿地成本，招商蛇口未来利润率大概率企稳。
负债上，一方面三道红线下，部分资金充足的企业如招商蛇口更加注重资金使用效率，从招商蛇口的三道红线指标变化来看，净负债率较2020年底上升14.2个百分点至42.8%，剔除预收款的资金负债率上升1.6个百分点至61.7%，现金短债比（已剔除预售监管资金）上升0.02倍至1.26倍，在保持绿档的基础上，招商蛇口提升了资金使用效率，为企业发展提供更大的可能性。
截止2021年末，招商蛇口共计拥有1777亿元有息负债，从有息负债期限结构上来看，企业1年之内的有息负债为434亿元，占比24.4%；1-2年之内的有息负债为490亿元，占比27.6%；2-3年之内的有息负债为533亿元，占比30.0%；3年以上的有息负债为320亿元，占比18.0%。债务期限分布合理，按时还款压力较小。
除此之外，招商蛇口的融资能力是公司的核心优势之一，2021年企业平均融资成本进一步降至4.48%，从企业2021年融资情况来看，融资成本多在2.5%-3.8%之内，预计企业的平均融资成本还有进一步的优化空间。
