房价真的跌了，而且跌幅还不小。根据统计局公布的数据，2022年1-2月，全国商品房销售均价为9845元/平方米，同比跌幅为10.7%。全国新房销售均价同比降幅超过10%，属历史首次。值得一提的是，1—2月份全国住宅商品房销售面积和销售额，同比分别下降14%、22%。
另根据全国房价行情网的数据，2月份，受监测的318城中，二手房价格下跌的城市数量高达189个，占比高达59.4%。连很多省会城市也在下跌，比如哈尔滨、呼和浩特、太原、石家庄、昆明和贵阳等同比降幅在3.72%至0.58%之间，部分区域降幅甚至超过15%。
统计局公布的2月份70个大中城市二手房价格涨跌数据也显示，2月份70个大中城市中有28个城市的房价至少回到了2年前。这28城的分布是：南方16个，北方12个。其中中心城市有11个，分别是：太原、哈尔滨、石家庄、长春、呼和浩特、济南、郑州、天津、贵阳、南宁、南昌。
受市场行情低迷影响，河南省省会、9大国家中心城市之一的郑州3月1日还一口气出台了19条“救市”措施，内容涉及放松限购、取消认房认贷、允许高品质楼盘价格上浮、引导房贷降息、推行货币化安置等，可谓煞费苦心。
此外，今年前2个月开发商这边的销售情况，也差到了极致。据克而瑞数据统计显示，百强房企1、2月份的销售业绩均大幅下滑：1月，百强房企单月业绩同比下降近4成，拿地总额下降超6成，多数规模房企销售表现不佳；2月，百强房企销售额再度下挫，同比下降47.2%，环比下降23.5%，较2021年月均水平降低56.5%。其中头部房地产公司中，如万科、保利和融创今年前两个月的销售面积、销售额和均价，都在下降。降幅从700-5000元/平不等。
以往房地产市场行情火热时，房价几乎是每天一个价，但购房者却还是蜂拥而至，挤破头也要买房。现如今房价大幅下跌，购房者却热情不高，投资炒房客忙着卖房离场，刚需购房者忙着持币观望——这并非我们信口胡说，而是有调研数据支撑：CRIC针对返乡置业或就地买房的客户做了一项调研问卷，结果显示：计划一年内完成购房的客户从2021年的近八成下降至2022年的六成。换言之，2022年有40%购房者“放弃买房”。
另外，我们一周前所做的在线调查问卷结果也显示，当前时期，购房者的购房意愿大幅下降：在收回的10239份问卷中，有4100份表示“6-12个月内不考虑买房”，占比也高达40%。40%购房者“放弃买房”，原因是多方面的，其中绝大多数人认为，房价还有进一步下跌的可能，现在买房就是高位接盘。当然，也有部分购房者不买房的原因是，担心房企信用风波持续，暴雷后倒闭，房钱两空。
房价真的跌了，为何40%购房者却“放弃买房”？专家揭露两大原因
在房产专家刘博看来，当前时期，房地产市场虽然日趋降温，房价下跌幅度更是前所未见，但购房者买房意愿却不强，40%购房者选择持币观望，市场信心难以提振主要是两大原因：
第一，受“买涨不买跌”思想影响，且“随大流者”居多
过去二十年，我国房价都保持“不断上涨”的姿态。哪怕是过去有过3次房价波动，但也仅仅是保持稳定或小幅微涨，更重要的是每一次波动后，总会有更大幅度的上涨。这使得数以万计的人形成了“房价只涨不跌”的预期。
另外，“买涨不买跌”的逻辑在房地产行业更是被当成投资买房的铁律。过去二十年，我国房价都没跌过，“买涨”是多年积累的成功经验。去年下半年以来，房地产降温显著，70个典型城市中，有超过8成的城市都在降价，这是历史首次，更是之前从未遇到过的情况，所以不管是对于投资客，还是对于刚需购房者，此时“持币观望”才是最明智的选择。这其中有一部分人是真的参透了投资买房的道理，但绝大多数者是“随大流”——别人都不买，我也不买，售楼部没人，市场行情不好，还是再等等吧。
第二，收入大幅下降，不敢盲目购房
2020年以来，受疫情影响，很多行业都遭受了重创，尤其是航运、客运、旅游、餐饮、外贸等行业，不仅客户流失严重，而且订单量骤降。企业不好过，打工人更不好过，影响轻微的，可能仅仅是工资收入下滑，影响较严重的，直接失业，经济来源彻底被切断。可以说当前时期，各行各业都面临不同程度的失业、被裁、降薪、调岗等情况，尤其是地产行业，今年以来有多家企业爆出给员工“放长假”。而失业、降薪等的背后，意味着很多人的工资收入大大降低了。
3月中旬，腾讯裁员、阿里裁员、裁员三个关键词冲上热搜，可谓各种坏消息铺天盖地。有人调侃，如果消息属实，杭州、深圳很多前两年高价买房的程序员可能要断供了——这些高收入群体，名下基本都有动辄两三万的房贷，一旦被裁，短期难以找到下家，家庭收入来源为零，个人积蓄又能撑得了多久呢。
此外，叠加房地产行业步入“降温周期”，很多前两年加杠杆购房的人，这两年房产升值预期严重不足。而且不乏一些短期投资炒房的人，算盘落空。这些过来人投资房产失败的经验，赤裸裸地展示在大家的面前，前车之鉴，很多人不可能视而不见。所以，收入下滑严重，也是影响很多人“放弃买房”的重要原因之一。
对于当前楼市处于“降温周期”，但是购房者买房热情不高一事，黄奇帆近日接受采访时，也说清楚了背后的真实原因：中国房地产市场进入了新阶段，关键的一些指标都出现了拐点，这意味着未来的房地产行业会增长乏力、投资降速，此外在住房需求基本得到满足的情况下，房企销售、住房贷款等指标也会大幅萎缩。简单来说就是，房价下行时期，40%购房者“放弃买房”，一方面是购房需求得到满足了，增长陷入瓶颈；另一方面是投资房产无利可图了，房地产回归实业属性，不再值得购买。
对于黄奇帆的观点，我们高度赞同。当前时期，黄奇帆所说的“影响房地产走势的几大关键指标”确实出现了拐点：1、城镇化率增长的空间不大了，数字层面我国的城镇化率虽然只有65%，但实际上把把农村里面的青年人、中年人给抽出来了，小孩和老头老太太都留在农村。很多专家张口闭口，我国城镇红利还有10-15年，这种说法并不科学；
2、中国的老龄化程度在逐渐加深。当前时期处于“深度老龄化社会”阶段，预计2035年60岁及以上老人比例会高达30%以上，进入“超老龄化社会”。而老龄人越多，需要的房子越少，反而死亡率在增加，会退出很多房子来；
3、开发商手中的新房库存高达6亿平米，未来在房价长期稳定的情况下，新房库存会一直积压，因为投资性购房需求大幅减少，且每年开发商会有15-17亿平米的建设规模。这会造成新房需求大幅萎缩；
4、人均住房面积达到“天花板”了，人均50平米的标准已经达到发达国家水平，未来不可能再继续增长；
5、居民家庭负债率创新高，2021年上半年，我国家庭债务首次突破10万亿美元，且家庭债务占国内生产总值比重上升到62.05%。这意味着当前时期我国家庭负债整体是比较高的，家庭负债过高会制约家庭在其他方面领域的消费支出。
按照黄奇帆的说法，未来我国将以改善型购房需求为主，且同时面临城镇化进程放慢、老龄化进程加快、新房库存积压、人均住房面积触顶等多方面的增长阻力，但这根本支撑不了今天房地产投资增长速度。直白点说就是，未来房地产投资、房地产开发、房地产销售都会逐渐降速。2022年是40%购房者放弃买房，再过几年，购房需求进一步得到满足，放弃购房的比例还会进一步加大。
