“三道红线”的指挥棒下，高负债、高杠杆、高周转的“三高”发展模式走向终结，房企走不通“拿地—建设—销售—回款”的道路，企业风险一触即发，确保房地产行业“软着陆”已然刻不容缓。
近期，政策的一剂猛药为为房地产行业注入生机。3月16日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议。会议指出，“关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施”。
这次会议无疑为房地产行业带来了重磅利好。然而，不得不重视的一个关键词“新发展模式”。其实就是转型，“规模为王”时代终结，管理红利大幕徐徐开启，存量时代下多元化业务发展的重要性提升，将考验开发商包括财务、管理、运营等在内的多维实力。
根据智通财经APP观察，龙湖集团（00960）以自律基因构筑稳健财务结构，多航道打造业绩增长极，基本面扎实。资本市场上，截至2022年3月25日，龙湖集团市值为2363.30亿港元，动态市盈率达到13.25。，位列民营房企第一名，投资价值获得市场认可。
业绩稳健均衡增长 长跑型选手韧性凸显
在行业深度调整的2021年，龙湖集团依然保持高质量增长，经营持续稳健。
期内，龙湖集团销售面积达到1708.9万平方米、合同销售额为2900.9亿元，分别同比增长5.7%、7.2%。区域结构整体保持稳定，长三角依旧贡献三成左右业绩，环渤海、华中区域销售占比有所提升，其中环渤海超越西部成为2021年第二大贡献来源。
受益于良好的销售情况，2021年龙湖集团营业收入达到2233.8亿元，归母核心净利润为224.4亿元，分别同比增长21.0%、20.1%，持续兑现业绩承诺。
“双集中”供地模式下，龙湖集团进一步确保投资精准度，提升项目管控能力。2021年，集团共计新增122幅地块，新进湛江、盐城、鄂州、宁德、湖州、金华6座城市，新增土地储备总建筑面积为2355万平方米，权益面积1338万平方米，平均权益收购成本每平方米6485元。
截至2021年底，集团总土储合计7354万平方米，权益面积5047万平方米，业务已遍布环渤海、西部、长三角、华南、华中五大城市群的69个城市，约85%的货量集中在高能级城市的价值区域，且成本合理，为盈利的持续增长奠定基础。
报告期后，龙湖集团新增土地储备总建筑面积为94万平方米，权益面积49万平方米。总之，2021年逆势保持投资力度，一方面为龙湖集团未来业绩稳步增长提供坚实保障，另一方面，由于下半年以来拿地利润空间逐步改善，这些投资也将有助于修复企业利润率表现。
除此之外，龙湖集团依然一如既往坚持稳步投资持有物业的战略，天街、冠寓等物业投资业务扎实推进，收入稳步增长，回报稳定可期。2021年实现物业投资业务不含税租金收入104.1亿元，同比增长37.3%，占总收入比重提升0.6个百分点至4.7%。近年来龙湖集团物业投资业务一直保持着强劲的增长，营收同比增速保持在30%以上，占总收入比重也逐步提升，物业投资业务蒸蒸日上。
2021年，龙湖集团物业投资业务收入保持快速增长态势，租赁住房业务在行业内率先实现盈利，为企业发展注入活力与动能。
物业投资业务持续向好发展的背后，是企业稳定的拓展步伐和不断优化的运营管理。以主要板块商场业务为例，2021年，龙湖集团新开业12家商场，近年来其始终保持着每年10家及以上的开业速度，全国范围内累计开业商场达61座，已开业商场建筑面积达594万平方米（含车位总建筑面积为749万平方米），整体出租率97.2%。商业租金增长40%至81.5亿元，商场销售额增长53%至467亿元，全年平均日客流209万人次，同比增长38%。总体而言，龙湖集团物业投资业务发展一片向好，成为企业发展的又一大亮点。
连续6年维持“绿”档 筑就资本端护城河
回顾2021年，上半年房地产金融政策维持连续性、一致性、稳定性，在“房住不炒”主基调下对经营贷、消费贷等进行全面排查，防范信贷资金违规流入楼市；对房地产企业的贷款集中度、“三道红线”财务指标严格监管。在双向收紧的背景下，房地产金融领域风险得到一定程度控制，但部分房企现金流紧张，面临较大财务压力。
下半年以来房地产行业流动性持续修复，开发贷和按揭贷持续回暖。央行自12月15日全面降准0.5 个百分点，释放长期资金1.2万亿元，进一步释放行业流动性修复信号。
智通财经APP认为，2022年政策有回暖迹象，但“房住不炒”的主基调依旧延续，房地产市场长效调控机制逐步完善，引导房地产健康发展，这也对房地产企业提出了更高的要求。“三道红线”对财务指标的明确界定，全方位的金融调控，以及住宅供地“两集中”的落地，均意味着健康的财务状况，正成为房地产企业的生命线。
长期的财务自律、现金流充沛，是房企掌握主动权的核心因素，时刻保持审慎财务管理，是抵抗周期风险的根本。2021年，“稳健”依然是龙湖集团财务的重要标签之一。截至2021年年底，净负债率进一步下降至46.7%，现金短债比达到6.11倍（剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比为3.88）。秉持长期的高度自律，龙湖集团连续6年保持“三道红线”的绿档水平，筑就资本端护城河。
另外，面临房地产行业调整期，企业的经营管理和运营能力均需接受考验，龙湖集团始终强调“生意逻辑”，不放过市场机会，亦不盲目追求规模，保持回报率、现金流持续健康稳定。2021年回款率维持在90%以上的高位。这意味着龙湖集团经营性活动持续为公司带来健康稳定的现金，而这正是龙湖集团穿越行业周期的“压舱石”和“定心丸”。
持续性的现金流入，让龙湖集团债务结构进一步优化，一年内到期债务占比仅8%，现金短债比达到6.11，偿债能力持续提升，公司安全性稳步提高。
融资成本降至4.14% 保持民营房企最佳信用评级
良好财务表现及经营战略，保障龙湖集团融资成本长期处于行业低位。
2020年公司加权平均融资成本在亿翰智库30家代表性上市房企融资成本排行榜中位列第三。2021年公司融资成本进一步优化至4.14%，再创历史新低；净负债率进一步下降至46.7%，现金短债比达到6.11倍，剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比依然有3.88倍。作为民营房企，龙湖集团的“盘面安全”表现优秀。
更为重要的是，龙湖集团持续获资本市场认可，是国内唯一一家获得境内外全投资级评级的民营房企。其中，惠誉、穆迪、标普分别保持BBB稳定、Baa2稳定、BBB稳定的全投资级评级，中诚信证评（AAA）、新世纪（AAA）展望均为稳定，令集团继续保持民营房企的最佳信用评级。
2021年3月15日，集团被纳入恒生指数成份股，正式跻身蓝筹股。因审慎自律的财务表现、稳健的业务发展，去年5月，龙湖集团首次登榜《财富》世界500强榜单，稳健的经营质量和强大的企业综合实力，进一步获得认可。
在智通财经APP看来，地产行业进入“良性循环”时代，行业出现分化趋势，劣质公司逐渐被淘汰，资源向头部优质公司倾斜。3月16日，银保监会表示，“鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产业良性循环和健康发展”。
融资渠道对优质企业开放，2021年11月，中国银行间市场交易商协会召开房企代表座谈会之后，龙湖集团发行中期票据得到受理，是首批获得在银行间债券市场发债的民营房企。12月，龙湖发行一支为期15年的中期票据，规模不超过10亿元，票面利率为3.7%，从发债规模、利率、年限维度来讲，在国内民营房企中均处于较优水平。
2022年1月，龙湖集团完成28亿公募公司债券的发行，其中3+3年期品种发行规模20亿元，票面利率3.49%；5+3年期品种发行规模8亿元，票面利率3.95%。2月14日，龙湖集团又取得中国银行间市场交易商协会接受注册通知书，注册规模为50亿元。融资渠道不断拓展，是龙湖集团长期的财务自律、稳健发展得到的奖赏。
从长远发展逻辑来看，房地产行业整体分化将进一步加快。财务风格稳健且具有营运优势的房企，将持续放大自身优势，在行业角逐中具有更强的战斗力。资本向优质、高信用公司倾斜，龙湖集团在市场整合中韧性凸显；中长期来看公司转型布局已相对完善，多航道业务并进下未来营收增长可持续性较高，或凭借稳健的发展能力，穿越行业周期波动。
