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2022年集中供地的首轮供地，已经陆续拉开序幕，除北京早在2月17日完成土拍，福州、合肥、青岛也在上周打响战斗。和去年不一样的是，今年部分城市集中供地次数由3次增加到4次，包括青岛、武汉、重庆、济南。据传苏州也将从3次增加到4次，预计后续会有更多城市加入此列。从已完成首轮的四座城市来看，今年土拍市场分化严重，甚至可以说，冰火两重天。如合肥17宗涉宅地，15宗触顶；而青岛、福州甚至比去年第三轮还冷。另一方面，四座城市无一例外，国企央企占据绝对主力，可见民营房企此时多半还在静养回血，还款尤恐不及，怎么敢下战场？012月17日/北京土拍
【土拍关键词】——土拍渐暖、预留利润空间、竞现房销售、仅旭辉一家民企（单独）。【战况盘点】——挂地18宗，成交17宗，流拍1宗，流拍率5.6%（较去年第三轮下降10%），3宗土地达到最高限价成交，触限率为16.7%，较上次提升9%；整体溢价率为4.5%，较上次提升2%。成交金额共计480亿元。【土拍规则】从土拍规则来看，此次北京土拍推出的18块地，其中9宗在价格达到上限后需要竞现房销售面积。在房企爆雷频出的情况下，现房销售，项目就不会烂尾，这或许是保交付的终极措施。下图：各房企拿地金额（亿元）此次土拍参拍房企近60家，国央企拿地金额占比97%。其中本土城投平台公司拿地占比约为30%。绿城3宗，华润、中海分别2宗，金地、保利以联合体形式拿下2宗；旭辉14.07亿元拿下1宗，成为唯一获地民企（金地和保利联合体除外）。【北京点评】本次拍地“在商品住宅指导价格维持区域价格水平的同时，土地定价有所下调，房地价差拉大，房地价差全部高于2万元/平。配建要求减少、地货比改善明显，充分让利开发商。据参拍房企测算，部分项目毛利可达35%。另一方面，2022年第一轮只推出了18宗地，对比2021年第二轮土拍的43宗地，供应量也相对保守。023月16日/福州土拍
【土拍关键词】——冷清、流拍、底价成交、地方国企托底、民营企业拿地为0。【战况盘点】——推出17幅地块（15幅住宅），结果：取消3幅，流拍2幅，成交12幅（其中底价成交8幅，触发限价摇号2幅），土拍流拍率30％，相较2021年第三轮28％提升2%。▲比较尴尬的是，本轮土拍，起拍总金额164亿，实际成交金额仅为66亿。【土拍规则】——从土拍规则来看，住宅用地均延续2021年的“限地价+摇号”，限房价也并未放松。【福州点评】——继福州2021第三轮土拍凉凉后，2022年首轮土拍更凉了，仅有2宗地达到最高限价进入摇号，而且都是小面积地块，金额不大。从溢价率的角度看，本轮土拍溢价率上限为15％，相较2021年第三轮最高溢价率的63％下降明显。福州本土国企托底现象依旧明显，除保利获得一块地外，剩余均为福建本土国企“兜底”拿地，民企彻底身影“消失”。如去年还在活跃的龙湖、正荣、融侨、融信、大东海等都没现身。对于福州而言，这次土拍比2021年年底还惨，预计后续会有政策放松。033月17日/合肥土拍
【土拍关键词】——火爆、竞品质、国企央企绝对主力。【战况盘点】——17块宗涉宅地全部出让，15块触顶最高限价，进入“竞品质”阶段。【土拍规则】——此次土拍全部竞品质，达到限价后，在3天内，开发商谁给出的规划品质高，谁就能拿地。评分标准（共120分）分为规划设计、工程建设和开发企业三个大项。【合肥点评】——同是首轮集中土拍，福州与合肥，却硬是上演了一出“冰火两重天”，合肥的土拍究竟有多火爆？达到竞品质的15块宅地中，至少10块地有5家及以上数量的房企进行“竞品质”，4块地超过15家房企“竞品质”，人气最高的一块地吸引了23家房企“竞品质”。另一方面，从报名房企看，还是国企、央企占绝对主导，安徽地方房企参拍度有所提升。043月18日/青岛土拍
【土拍关键词】——底价成交、供地质量较差、清一色本地房企、勾地比例较大。【战况盘点】——推出16宗涉宅地块，取消拍地1宗，成交15宗，12宗地块以底价成交，无一宗进入最后竞品质阶段，总成交金额29.5亿元。从拿地的开发商来看，青岛此次集中土拍拿地主力几乎清一色为本地房企。【土拍规则】——青岛今年计划进行总共四个批次的集中土地出让，本次采用限地价，地价触顶进入竞品质阶段，竞品质得分相同进行摇号的竞价方式。【青岛点评】——青岛2022年首轮土拍，无一宗地块封顶成交，平均溢价水平也是四城中最低的。本轮青岛土拍遇冷的主要原因一方面本轮供地质量较差，中心城区供地量显著缩减，供地质量不及去年任意批次，16宗地块中有10宗来自黄岛区。另外，近期青岛楼市表现萎靡，库存高企。2021年下半年以来青岛的楼市成交明显遇冷，楼市成交规模下滑趋势明显，其中2022年1-2月累计成交规模同比降幅达23%。截至2022年2月底，青岛商品住宅库存消化周期接近22个月，整体去化压力极大。而作为此次供地主力的黄岛区，住宅去化周期已经高达24个月，明显处于供过于求的状态。另一方面，多幅地块实质为勾地出让也是底价成交的主要原因。当然，青岛本轮土拍也有一个比较好玩的事，城阳区一宗地块，在去年第三轮土拍中流拍，而本次土拍，在经过35轮的竞价后，以13.44%的溢价率由阳城开投&青铁竞得。从上一批次的流拍到这一批次的高溢价出让，其间并未做出任何调整。由此可见，我们对于市场的预期，也完全不必以一时之事而论。文章来源：投拓狗日记，本文已获授权，对原作者表示感谢！
