已过去的2021年是不平凡的一年，是风云诡谲的一年，于各行各业而言都是。
这一年，地产开发商们经历了重重考验，而在刚刚拉开序幕的年报季中，一家房企率先鸣枪，亮出了它的成绩单，它便是越秀地产。
在2021年下半年市场整体降温，下半年成交规模甚至降至 2015 年以来同期最低水平的环境下，多家房企此前发布业绩预告，称预计2021年录得亏损或者大幅下滑。形势波澜诡谲，行业集体降速之下，越秀地产仍实现合同销售稳健增长，核心净利润稳定上升，财务资金等多项指标安全健康。
越秀地产也不忘和投资人分享成绩，宣布按核心净利润的派息比率稳定维持在40%，提振信心。
“稳健”，本意是是稳而有力。近年来，“稳健”是被许多房企频频提及的关键词，有的将其作为宣传口号，或作为奋斗目标。如何衡量一家公司是否稳健？越秀地产给出了它对此的注解：信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优，是其穿越周期的砝码。
过去时：超额完成任务
2021年，越秀地产录得合同销售金额1151.5亿元，比预定目标的1122亿元高出2.63%,同比上升20.2%，合同销售面积417.7万平方米，同比上升10个百分点，这在多家房企业绩完成率仅达到80%-90%的形势下无疑是十分亮眼的成绩。
核心净利润也录得稳定上升，2021年净利润约41.5亿元，同比上升3.2%。
值得一提的是，作为广州老牌国企，每年的业绩发布会上，媒体和投资者都十分关心深耕广州，且大部分货值在广州的越秀地产在大本营市场的表现。
年报显示，在越秀深耕的大湾区，其合同销售额增长12.1%至713.7亿元，占总销售额的62%，仅“大本营”广州地区销售额就达606亿元。据克而瑞的数据，越秀地产在广州的销售额和拿地金额均位居广州市场第一。
谈及广州市场，越秀地产董事长及执行董事林昭远用一系列数字彰显其以及公司的坚定信心。
首先是目前整个广州每年大概有4000亿左右的成交额，其次作为一线城市，广州的平均房价还是比较便宜，价格比较多元，因此越秀地产对广州的市场充满信心，“广州是比较稳定的市场”，林昭远说。
在2021年中报业绩会上，林昭远这样评价：广州市场是可以让开发商赚钱的市场。给出这样判断的依据来源多个宏观指标，包括GDP增长、对产业的导入，人口流入，以及住房需求等。
从今年在广州供货的角度看，林昭远披露，期初有200多亿元的货值，目前可以保持持续的销售，总体上可以稳定供货。此外，2021年在广州拿地也相较多一些，所以2022年在广州的供货和预期的销售也有一定的增长，预判有10%左右的增长。
除此之外，华东地区合同销售金额259.3亿元，同比上升30%；华中地区销售101.7亿元，同比增幅最大，达到48.6%。业绩会上，管理层也给出了未来可预见的增长指标：截至12月31日，已售未入账合同销售金额1506.5亿元。
对于新一年度的目标，跨入千亿行列的越秀地产将2022年合同销售目标定为1235亿元，仍维持了7%的正增长。
进行时：流动性充裕
财务状况稳健安全，“三道红线”保持“绿档”全线达标，也让越秀地产的发展更加具有安全感。
在业绩会上，被多次问及收并购计划的林昭远，两次提到“钱不是问题”，关键是看优质标的和项目。
他的底气来源于，截至2021年底，越秀地产现金及现金等价物和监控户存款总额达405亿元，较年初上升8.6%，资金流动性充足，为项目的开发建设、对外投资提供了坚实支撑。
三道红线中，最难完成的降档指标——剔除预收款的资产负债率为69.1%，低于70%，进入绿档安全区。
净负债率47.1%，处在行业内较低水平；同时现金短债比率1.36倍，实现了三道红线零踩线，维持绿档达标。
即便在房企多方面融资受限的2021年，越秀地产仍实现了突围，于境外，成功发行6.5亿美元5年期和1.5亿美元10年期美元债，票面利率分别为2.8%和3.8%。这一融资成本甚至创其境外发债的历史新低。
境内则成功发行公司债人民币60亿元，平均票面利率为3.29%，利率远低于同行水准。
多元融资渠道和方式，强化资金管理，直接作用到融资成本上则体现为，全年平均借贷成本同比下降36个基点至4.26%。
越秀地产继续保持穆迪和惠誉投资级信用评级,展望“稳定”。对于从环境资源、社会责任和公司治理三大维度衡量企业管理水平的ESG评级，越秀地产也获得了多重认可：自2019年起，连续三年入选恒生可持续发展企业基准指数，ESG评级为A级。在行业亟需更新评级标准的背景下，ESG管理水平将让越秀地产更全面地获得资本市场的认可。
头部券商的研究报告指明，融资的优势，将推动高信用房企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书，也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。
未来时：充足土储与收并购野心
对规模野心和平稳安全诉求，越秀地产管理层心中有一把平衡木，林昭远曾表示，越秀地产要保评级、保三道红线、以销定投来安排投资机会，这也是越秀地产面对行业下行期，手握充足现金时表现出的“冷静”与“野心”。
土储量足质优，是保证可持续增长的压舱石。
投资战略秘诀是“6+1”多元、特色增储模式，其中，“6”是TOD、城市更新、“城市运营”、国企合作、收并购和产业勾地；“1”才是公开市场竞拍。
021年，越秀地产在广州、佛山、东莞、中山、上海、杭州、苏州、南通、南京、宁波、武汉、襄阳、长沙、郴州、北京、重庆、西安、毕节共18个城市新增37幅土地，总建筑面积约为918万平方米。
其中，约56%通过多元增储模式获取，TOD、“城市运营”、国企合作增储模式分别占新增土储的2.3%、25.5%、9.3%。
新斩获的TOD项目同样备受关注。2021年，越秀地产新获取的广州星航（广州黄埔庙头），新增土地储备21万平方米。
自广州地铁成为二股东之后，目前越秀地产共拥有6个TOD项目，总土地储备达到376万平方米，约占越秀地产大湾区土地储备的25.2%和总土地储备的13.9%。
“能够有开发TOD项目能力的企业确实还不算太多，所以竞争没那么激烈，我们有一定的优势。”林昭远强调，在越秀地产十四五的目标里，TOD被作为一个关键领域进行关注，希望能走出广州，拓展广州以外的TOD项目。
TOD项目贡献的销售额也十分可观，这部分全年录得销售额178亿元，其中，星图TOD实现35亿元、星瀚TOD实现40.0亿元、星汇城TOD实现45.9亿元，是越秀地产拿下广州市场销冠的重要助力。
在城市布局上，踩对节奏、瞄准城市很重要。越秀地产的布局策略依然是“1+4”，深耕大湾区、重点发展华东地区、华中地区、北方地区及西南地区，新进入北京、上海、宁波、南通、东莞、西安、毕节、郴州8个重要城市，在2021年实现了一线城市全覆盖。
截至2021年12月31日，越秀地产在全国战略布局29个城市，总土地储备约为2711万平方米，可满足3-5年的开发需求，其中大湾区土地储备占总土地储备约55%。
林昭远在业绩会上表示，2021年越秀地产抓住了集中供地的机会，新进了8个城市。未来，从越秀地产整个规模发展来看，还是需要一些有能量等级的城市补充进来，但还是主要立足在湾区和长三角。
作为最早发布2021年业绩的内房股，叠加国企标签，越秀地产管理层不可避免地被媒体和投资者们多次追问新一年的收并购计划。
在被问及越秀地产是否在进行并购类融资时，林昭远表示，在公司角度，资金不是问题，越秀地产也在积极研究好的标的，一直在接触、洽谈、研究，如果有好的机会可以对外进行披露。
同时，林昭远也补充，收并购并非唯一主要投资方式，“投资渠道的选择会考虑各种因素”。如果公开市场价格不错，可能会在公开市场投多一些；收并购方面则关键看标的、看项目，首先看项目是否符合公司的要求，比如城市重叠度上有所偏离，越秀地产可能不会考虑；其次，对项目的筛选会严格一些，目前各大金融机构已经主动和财务部门对接。
稳而有力，是越秀地产一贯的发展步调，这基于越秀地产对整个行业态势的预判，也是自身发展追求的选择——要走得稳，行稳方能致远；同时逆周期时冷静沉着，谋求增长。
