大家好，我是一休，北京地产行业的一名深耕者，擅长多盘硬杠+深度测评+硬核爆料，坚持原创输出，只想说点实话。
最新情况
一期共576套，1地块＋3地块，除了一点大户型，基本售罄了。
二期770套，2号地＋4号地，已经取得预售证，顺销中。
基本信息
位置：通州区宋庄板块，东六环。
地铁：规划M102号线（通州环线）
价格：二期均价4.5万，品质精装（除145及以上大户型）
户型面积：两居-四居，73㎡-186㎡。
首付120万起，总价315-816万左右。
绿化率30%，容积率1.6-1.8。
1658户，55栋楼，6-8层洋房。
开发商＋物业：金地。
关键词：
副中心刚需盘，低密度洋房社区，一梯两户。户型多样，得房率领跑通州。纯商品房，无配建。一线房企，品质物业。
适合人群：
国贸、望京工作的刚需，单位预计要搬迁到通州的企事业人员。对位置敏锐度不高，工作相对自由，想同预算住大房子新小区的朋友。
土拍时刻
2021年第一次集中土拍，金地以45.16亿竞得该地块，可售住宅楼面价约2.64万元/㎡，溢价率1.03%，销售指导价4.5万/㎡。
地块容积率1.6-1.8、建筑控高24米。地块南侧为宋庄文化创意产业园，共包含住宅、商业、小学、幼儿园等8块地，自有配套全齐。
套内建筑面积90平方米以下住房面积所占比重须达到开发建设总面积的70%以上，俗称套内7090。
宗地内的幼儿园须由竞得人建设后无偿移交通州区政府教育主管部门。
地段分析
通州疏解了北京部分非首都功能，还真正落地了京津冀一体化。
大量的公共服务资源的落地，最大受益者和目标人群，是东部的河北环京板块。
讲真，北京东南方向的天津，作为老牌直辖市，其实啥都不缺，配套并不弱，无需带动。
所以，这些配套基本都放在了通州老城的北部和东北部。通州南部只有一个北大人民医院通州院区，位置还很偏远。
这一发展大方向，尚未官宣过，但实际行动明显已经摆出来了，通州购房者可以抄作业了。
新板块是统一规划后再发展的，会比较有后劲。这些配套一定程度上代表着北京形象，通州也是政府砸钱最多的。叠加北京稀缺的河景加持，潜力当然是有的。
人口方面，近十年间，城六区外的郊区人口基本都有增加，但通州是最多的，十年新增了65万人。
一休认为：这些人群是潜在的需求端，供给端来看，通州供地的数量、规模，要远低于朝阳、大兴、顺义等邻区，新建商品房数量其实并不多。
宋庄在通州老城的北方，环境不错，在潮白河与温榆河之间。紧挨着潞苑板块，与运河CBD、市政府车程时间16分钟左右。
从“画家村”逐渐发展而来，如今汇聚了七千多名艺术家和众多艺术机构，成为文化艺术产业聚集区。
在通州还没成为“副中心”之前，在几版通州新城的规划中，宋庄甚至是新城核心地段。
可见，这一板块早就有意发展。究其原因：距离老城很近、到朝阳方便、到顺义机场不远、生态环境较好、有大量地块。
熟悉通州的朋友们都知道，通州最核心的规划主要在155平方公里内，也就是上图中的左图那部分。分为：商务服务、行政办公、文化旅游三大片区。
宋庄确实没在155平方公里之内，但155之外，宋庄还真是通州发展的第一梯队，能与之抗衡的只有张家湾设计小镇。西集、漷县、于家务基本就是摆设，太偏太远。
有传言“市政府二期”就在宋庄，真实性暂时无从考证，但结合宋庄之前的定位，再考虑到现实情况，这种可能性确实讲得通，我与规划口的朋友也曾探讨过，一休简单分享：
通州-国贸，黄金搭档。依托好邻居朝阳的发展，“国贸后花园”这张牌，通州打得很顺手，享受到了不少实惠。既然通州尝到了甜头，那同样剧情可否再次上演呢？
朝阳之后的重点发展脉络很清楚，是在东坝和金盏，宋庄到这俩位置真心不远。在朝阳的未来，下点赌注，不为过吧？跟着老大哥喝点汤不好吗？虽说通州的定位本就是中心，不用再看朝阳脸色了。但肉要吃，汤也没必要扔！
综上，这都是通州要发展宋庄的原因，所以宋庄开始逐渐供给住宅用地了。
有粉丝问：宋庄算是通州的二环地段？
很难回答，单纯类比北京城区二环的话，这种说法不对。坦诚地讲，宋庄并非最初的核心老城区，二者有区别。
通州内部，也会有一条地铁，叫做M102号线。效仿2号线，也是环线，宋庄在这条环线上有站。从这个角度来讲，有点那个意思。
金地北京壹街区家门口是徐宋路，左右两侧各有一条南北主路，分别是东六环、通怀路。
南侧有通燕高速，可直奔国贸。北侧的徐尹路，跨过温榆河，就能到达东坝、金盏。
朝阳北路的东延计划，对宋庄也是值得期待的利好。
医疗配套，非常优秀。5公里内，三大知名医院，密度最高的通州板块。安贞医院、友谊医院、首都儿研所（儿科三甲医院，扛把子级别）。
生活配套方面：南侧两公里，首开印象街，现有宋庄商业街、谷德玛特、欢乐宋生活广场，还有超大型的华润万象汇可以期待。
因为地块周围暂时较荒，2km内，没学校。要寄希望于项目自身配建了，下文我会说。
产品分析
开发商金地，规模很大，全国前十。总部在深圳，是全国最早的那批地产开发商，曾经也是“招保万金”四大龙头之一。民企地产商，品质口碑还不错。有国资背景，资金方面很稳健。尤其通州这样以小开发商为主的市场，很需要这样三条红线全绿的大品牌稳健开发商。
金地在2001年就进军北京市场了，深耕20年，9大产品系，做了26个项目。在北京的市场占有率，确实已经相当高了。自持物业，口碑也挺不错。
这几年在北京东部，金地很活跃，先后开发了华樾北京、华樾国际、华樾国际领尚。
金地在京第一个项目是的金地格林小镇，亦庄知名项目，标杆二手房，绿化高、密度低、物业负责。
业内有“文在万科，理在金地”的说法，这俩同样来自深圳，目前均有国资背景的开发商有很多相似之处。不展开了，对开发商话题感兴趣的，留言。
金地北京壹街区，容积率很低。墅境洋房，这四个字很贴切。因为是宋庄的项目，艺术氛围自然是不可缺少的设计理念。外立面采用经典红砖肌底，学院风。
因为地块规模较大，这一个项目的体量堪比2-3个楼盘。大地块被分割成8个小地块，这样做可以降低大社区的弊病。壹街区的名字很传神，注重“街区文化”，生活配套自成一体。
公园、幼儿园、学校、商业、广场、艺术展厅、服务配套，几乎与小区融为一体，生活便利性大增。带有这么大体量生活配套的项目，着实不多了。这个板块未来的城市界面会很好，统一规划发展。
懂行的朋友都知道，合生、珠江，这俩是很喜欢拿大地块集中开发的房企，但其实金地也有类似风格，尤其是其“格林”系列产品，地块面积都较大，做大型低密社区产品。金地壹街区其实也是“格林”系列产品，是否能再现该品牌线的辉煌？一休是挺期待的！
户型方面，两居至四居，面积段也很丰富。
73㎡通透两居，这个面积带玄关，不容易。结构很好，通透性也强，U形厨房很实用。
78㎡边户两居，很新颖。俩卧室朝南，阳光好，客厅大面积开窗，弥补了不通透和长径深的不足。
主力户型，96㎡三居A户型。三面宽，双明卫，U形厨房。毫无疑问，这是咱大部分刚需的理想户型。
109㎡的B户型，结构类似，更优化，尺寸也会更舒服。
C户型570万左右，F户型760万左右。同样的预算，这里能买到更大的面积，且户型舒适度高。得房率普遍80%以上，最高85%。
还有186㎡楼王大四居，极致四面宽，南向16.5米，奢华大平层。更完整的户型图资料，以及户型点、竞品分析欢迎留言。
缺点总结
1、文化创意虽然也是产业，但造富能力与互联网IT产业还是没法儿比的。因此，短时间无法太依靠周边人群来支撑房价。
2、大户型没装修，定价更高。考虑到通州定价有±5%的限制，选房尽量早点。
3、楼盘基本按照备案价卖的，没给太多折扣。
4、虽然周边有学校利好传出，但品牌暂未敲定。
5、宋庄市政府二期这件事，属于锦上添花，但别过度期待。
6、M102即便通车后，项目到地铁站的距离也稍微远了点。
7、社区体量较大，1600多户。大体量社区二手房走势会有难度，但考虑到这是宋庄唯一一个70年大产权商品房，应该不至于太拉跨。
8、项目附近1km内，目前基本还是荒地，需要一点时间。
优点总结
1、副中心潜力地段，利好集中，且利好尚未释放完毕。到达运河CBD、市政府都还算方便，比通州南部强很多。有一定的“通州二环”概念，M102号线通车后会再次重塑区域价值。
2、深度捆绑了朝阳的未来，东坝、金盏的发展利好不会错过。目前开车通勤到望京、国贸也是完全可行的，车程40分钟左右。壹街区项目也有到6号线的社区班车。
3、医疗配套优秀，生活配套逐渐齐全。公园很多，适合家庭长居。
4、周边有文化艺术产业的人群，有租房购房需求。况且宋庄还在发展，在整个北京的产业结构中，具备稀缺性。
5、实际上，通州很缺乏单价4万左右的项目。大多6万多，极偏远位置也有两三万的，两极分化。而壹街区正好能符合中间刚需人群，三年内仅此一盘。
6、地块先天条件很不错，自带齐全配套，真正一应俱全。小区内部高绿化、低密度，品牌物业加持，居住体验会很不错。
7、高得房率，户型好。145㎡以下精装交房，省心。刚需盘，层高2.95米的不多。
8、开发商全国前10、品质口碑房企，能符合这俩条件的通州楼盘，这几年只有这一个。（通州楼盘以小开发商为主，户型大多不咋样）
9、地块利润率相当充足，各方面分析来看，金地也有意做区域标杆，出好产品的概率较大。
10、目前在售的是壹街区项目的早期房源，一般后开的房源都会贵一点，自带升值前景。附近新地还会继续供给，销售指导价大概率会水涨船高。如果金地成功在周边继续拿地，对于业主来讲，又是利好。
推荐阅读：
「碧桂园和世界」东部临铁刚需盘，环球影城能助力多少？
「龙湖揽境」临铁刚需盘，总价350万起，一休深度测评
「国誉未来悦」通州老城十年磨一剑，果真如此？
买房是大事，一休不想随便敷衍两句，不做批量化生产，想深入聊聊或想薅羊毛的，欢迎；还想看哪个楼盘的测评和对比，评论区写出来！保证篇篇干货，走心点评！
