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谁也没有料到多城的”调控变脸会如此之快“！
近日，苏州重磅发布46条新政，扶持在疫情下大受影响的企业、行业尽快回血，其中，更有多条政策可以说是直接对开发商”善意不断“！
3月5日，苏州市政府发布了《关于进一步帮助市场主体纾困解难着力稳定经济增长若干政策措施》，从加大财税支持力度、继续强化金融支持、加大清费减负力度、加大对重点行业恢复发展的支持、加强外贸企业帮扶、着力缓解价格上涨压力、加强政府采购支持、持续优化提升服务等8个方面提出了46条政策措施，全力推动经济平稳有序运行。
值得关注的是，在这46条政策措施中，其中有3点措施更是直接针对房地产市场，具体如下：
1、对部分行业纳税人生产经营确有困难的，暂免征收2022年房产税、城镇土地使用税；
2、金融贷款上，中小微企业贷款利率低于同期LPR的、银行机构办理票据贴现利率明显低于市场平均水平的，给予全额再贷款、再贴现支持；
3、商品房可申请预售时间节点提前30日，同时交付期限可顺延30日，
预售时间节点提前30天拉长了项目的宣传期，也让项目有更充足的时间蓄客；而交付期限顺延30天则是政府为部分因各种原因不能按时交付的房企留下了缓冲期，可谓是为其兜了个底。
对比之前苏州的出台的各类地产调控政策，简直发生了一百八十度大转弯！
作为全国最牛地级市，在上一轮大牛市期间，苏州表现可谓是非常激进。
早在2016年，苏州与厦门、合肥、南京的房价齐头迈进，被称为楼市“四小龙”。当年苏州的房价从1万元/平方米左右涨到1.6万元/平方米左右。
2017年与2018年继续上窜，房价一度冲破了3万元/平方米，2019年，楼市依旧过热的苏州，终于迎来了大调控的问候。
2019上半年，苏州地王频出，半个月里诞生了3个地王。在地王带动下，再加上当年火热的电视剧《都挺好》加热，苏州楼市成交量非常火热。
有多火，最火的那个月里，苏州一些新房楼盘，基本需要全款才能买到，如果你还需要银行贷款，对不起，靠边站，给全款的人让条道。
俨然是一副难以控制的局面。在这种背景下，苏州楼市的连环调控便开始了：
第一拳，2019年5月11日，苏州出台调控新政，新房重点区域限售3年，二手房重点区域限售5年，土地出让溢价不得超过25%等狠招。
第二拳，2019年5月16日补充新政，新房和二手房均需要取得房产证后，才能申请学位，且学位锁定5年改为9年，小学和初中不分段。新楼盘60%用于人才购房。
第三拳，提高高价地预售门槛。这还不够，5月18日又被住建部点名，如今又被纳入国家统计局“70+1”个大中城市统计数据，这是要将苏州拉到太阳底下来晒一晒。
在三连击之后，苏州房价在2019年7月急转直下，并且此后一路下行。
数据显示，从2019年7月到2020年的11月的二手房挂牌价28619元变为24379元，降了4240元，降幅17.3%。苏州楼市的二手房成交价从27484元涨到了25737元，跌了1747元，跌幅为6.8%。
但即便如此，苏州楼市调控这扇铁门丝毫没有松动的迹象，2021年苏州的调控愈发地深入。
譬如在限购领域，苏州的限购政策继续升级，把法拍房也纳入了限购政策范围之内，又一个炒房漏洞得到补全。
在司法拍卖平台，苏州法院已经发出提示，苏州6区2市（苏州市区、昆山市、太仓市）的法拍住房都已经纳入限购政策！
之所以如此操作，还是在于苏州庞大的法拍房基数，据统计，苏州大市范围内法拍房数量达到36633套，位居全国第二，仅次于重庆44980套，整体热度偏高。
因此把法拍房也纳入限购行列，可以堵上一个漏洞，也可视为苏州限购政策进一步升级，对于炒房客来说无疑是重大的打击，而对于普通买房人来说又说了一条在苏州置业的途径。
此外，在土地端，苏州调控之手也愈发严格。
去年3月31日，苏州规划局公布《苏州市2021年度国有建设用地和住宅用地供应计划》。
计划中不但公布了去年苏州出让地块的数量、供地时间和供地区域板块，而且相关的供地土拍政策也发生了较大的变动。
就以第二次供地来说，苏州对开发商设定了不少条条框框：诸如限资质、限资金来源、限马甲、提升保证金比例（其中部分区域从30%提升至50%、100%；吴中区、相城区、高新区、园区部分地块上调至50%；园区租赁住房用地的比例更是达到100%）。
在多套组合拳的作用下，苏州楼市热度急转直下，就拿苏州去年的三次集中土拍来说：三轮土拍热度依次递减，开发商拿地意愿越来越低，尤其是第三轮土拍热度更是降至冰点，整体溢价率降至0.60%，与首轮7.23%的溢价形成鲜明对比，并且三轮土拍中25宗成交土地中仅2宗溢价率成交，其余区域地块均底价成交。
图源见水印
土拍进入冰封期，开发商不敢拿地，政府土地出让金因而骤减，而市政、城建各方面资金压力增大，城市发展、经济建设因此停滞，这种代价恐怕是任意一个城市也无法承受的吧。
眼看着2022年土地集中出让又要拉开帷幕，面临目前如此惨淡的情形，再不救市可就晚了!
而这也正是包括苏州在内的各大城市接连发布政策来拉拢开发商救的内因之所在。
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无独有偶，同样在近日，郑州楼市调控的口子“也松了”！
3 月 1 日，郑州市人民政府办公厅发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，共提出 19 项措施。
这19条措施，总结起来，可以用“五松”来概括，总体而言就是：
1、松限购：非郑户口家庭增加一套购房名额：子女、近亲属在郑工作、生活的 , 鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。
2、松土拍：下调土拍保证金比例至 20%，剩余部分 1 年内实行分期缴纳。
3、松利率：引导下调房贷利率：引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率。
4、松首付：首套房贷款政策放松（认贷不认房）：对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
5、松拆迁：鼓励货币化安置：实施安置房建设工作三年行动 , 结合房地产市场形势 , 坚持以货币化安置为主。对未开工建设的安置房，鼓励拆迁群众选择货币化安置。
而郑州虎年迎来“五松打虎“的背后，则是起多年萎靡不振的楼市现状。
这些年来，“腰斩”、“买房送车位”、“首付分期”、甚至“零首付”这些字眼常常浮现在郑州房产市场，可以说郑州楼市一度沦陷（主要在远郊区域），房价一跌再跌。
2020年郑州商品房总成交量为241719套，同比下降20%，连续三年下滑，比2018年少成交近15万套。二手房上，2020年郑州共计成交67635套，同比去年减少6914套，同比降低约9%。
除经济大环境因素外，还有政策调控影响。
自2016年“郑纺机”引爆郑州楼市后，郑州构建了强硬的调控政策（限购、限贷、限售、限价、限签的五限政策体系），此后的郑州楼市便一直不温不火。
政策实施力度之大、范围之广、执行之严，前所未有。比如在二手房方面，对二手房所得税按照差额的20%征收，也即是上涨部分要缴纳20%的税。目前这个政策只有北京、郑州有！曾多次有市民呼吁取消该政策，但都未能如愿。
但是，问题是郑州和北京根本不可同日而语，适合北京的政策未必适合郑州，郑州的调控属于“用力过猛”，下猛药之后后遗症便逐步凸显。近几年郑州的新房和二手房持续探底，郑州楼市也进入了漫长的“寒冬”。
在这样的背景下，郑州也只能不断持续”松绑“，特别是郑州此番新政，更是被视作全国首个系统全面的楼市放松政策，该政策的出台具有非常实质意义的稳楼市和救楼市的导向。
第一、郑州率先放松了限购政策，其规定，子女和近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。该规定实际上就是取消了限购的规定，即老年人投靠家庭可以新购一套住房，这是无条件的，增加了此类家庭的可购房套数。
第二、放松限贷政策。此次郑州明确，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。这也相当于放松了限贷的标准，使得此类群体后续可以按首套比例购房，实际上也是降低了购房的首付比例。
此番，郑州在此背景下出台“救市”政策，对其他城市具有很强的示范效应，特别是作为首个出台“救市"政策的二线省会城市，郑州的调控措施无疑有着风向标的指引作用，在此示范之下，类似“救市”情况后续也将有望在其他城市陆续出现。
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事实上，类似于苏州和郑州一样，有愈来愈多的城市选择楼市松绑，据罗盘君不完全统计，目前多地密集逐步松绑楼市调控，比如下调首付比例，提高公积金贷款额度，降低贷款利率等等。罗盘君梳理了一下，这一次的调整，不仅涉及到大量二三线城市，一线城市也“雨露均沾”，截至2月下旬，已有超过40个城市出台房地产相关调控政策，预计两会后各地还将继续加大因城施策力度。
具体包括从以下几个方面松绑：
1、限贷放松，上车门槛正在降低
①下调首付比例
2月份以来，山东菏泽、重庆、山东德州、江西赣州等地的部分银行，降低首套房公积金贷款首付比例至20%。
南宁、唐山等城市调整公积金的贷款额度，二套房公积金贷款首付下调至30%。广西北海第二套住房或申请第二次住房公积金贷款最低首付款比例由60%下调至40%。福州第二次申请纯住房公积金贷款的首付也下调为40%。
②提高公积金贷款限额
广东中山最新政策，购买首套房、二套房申请住房公积金贷款，一名缴存人住房贷款最高额度调整至50万元，两名或以上缴存人最高额度调整至90万元。
广西南宁，首套房公积金贷款的最高额度从60万提高到70万元，第二套公积金贷款最高额度从50万提高到60万元。
③套数认定规则调整，认贷不认房
郑州不仅适度放松了“限贷”，还取消认房又认贷，只要首套房贷还清，二套房也能首付3成。
宁波同样对房屋套数认定机制做了调整，对于多套房只要名下无贷款可继续申请贷款。
2、精准调控，对特定人群提供购房支持
涉及限购调整的城市比较少，但也并非完全没有。比如上文提到的河南郑州“19条”政策中，对限购就有所放松，提出允许家庭购买第3套房，鼓励老年人来郑投亲养老。
江西南昌最新的楼市政策放松了办理财产约定政策，夫妻双方无论多少套住房都可办理夫妻财产约定。且夫妻二人可以进行房子的更名、除名，获得购房资格。同时，放松落户买房，大专学历及以上学历，可以不迁户口，只需提供租赁证和学历证明即可购房。
3、含一线城市在内，多地房贷利率下调
前文所列举的情况来看，宽松政策主要集中在二三四城市，一线城市的调控依然趋紧，然而并不是没有松动的地方，目前，包括北上广深在内的许多城市，房贷利率较去年都有所下调。
深圳首套房贷款利率下调至4.9%，二套房贷款利率下调为5.2%。
广州六大国有银行下调房贷利率，首套房从5.6%下调至5.4%，二套房从5.8%下调至5.6%
北京商贷首套利率由5.2%下调为5.15%，商贷二套利率下调至5.65%
上海各大银行的首套房贷利率下降至4.95%，二套房贷利率5.65%
南京当前大部分银行的首套房利率已降至6%以下，其中最低的花旗银行首套房利率为5.5%；二套房方面，汇丰银行的房贷利率最低为5.8%。
惠州、中山、呼和浩特等城市，首套房贷主流利率都有所下调。
据相关机构监测发现，共有103城主流首套、二套房贷利率均环比下降9个基点，2月份平均放款周期分别较1月份缩短12-38天。
4、人才补助，给予安家费或购房补贴
这几年，许多城市都先后启动了“抢人大战”，通过优越的经济补贴吸引大学生及高层次人才。这一轮的调整中，各个城市对人才的倾斜也非常明显。
比如河北保定在1月1日出台的政策中，对于在中心城区购买家庭首套住房者，享受博士15万元，硕士6万元，本科2万元的购房补贴。
吉林长春给予重点高校本科生3万元安家费，硕士5万元，博士8万元。国内外顶尖人才和国家级领军人才给予20-50元的购房补贴。
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上述各地的种种房产调控解绑措施，实际上都可归纳为“因城施策”的具体体现，而巧合地是，正在召开的今年两会，对于今年的房地产市场也重新定调：”因城施策“作为关键词出现，不难看出这也代表了官方的默认态度，这也从上述”因城施策“的调控措施出台之后没有喊停中可见一斑。
同时，罗盘君归纳了一下自2012年以来这11年来，全国两会政府工作报告中对于房地产的相关论述与定调，其中与去年的论述相比，今年对于房地产的论述和措词明显和缓得多，”支持合理住房需求“、”因城施策“、”促进房地产市场良性循环和稳定发展“等新的说法也可以看作今年行业走向的一个指标，房地产行业回暖看来确是大势所趋。
毕竟，之前提出因城施策那几年，楼市行情都很不错，房价都获得大涨，算得上是”楼市的牛年“，有这些事实为依据，也足以看出今年楼市回暖并非是无的放矢。
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让我们再回到南京楼市，上述城市”因城施策“所采取的楼市松绑政策，对于南京来说，具备了很好的参考与借鉴意义。因为南京的房贷利率、首付等方面的要求仍旧是比较高的，而目前的市场环境所呈现出来的依旧是观望情绪浓厚，尽管有意向买房，但是看房转化认购比例依旧不足。
如果用一句话形容，那就是：其他各大城市风声鹤唳硝烟四起，南京就是毫无波澜，稳坐钓鱼台，然而平静的湖面下面，其实也同样波涛汹涌。
作为“房住不炒”，楼市调控模范生的南京，1月的70城数据相比较多数城市来说，反而呈现上扬趋势：
2022年1月，南京新房价格环比上涨0.1%，同比上涨4.0%。
进入2022年以来，2个月时间南京已经卖出2.14万套新房！即使不是“金三银四”传统旺季，卖出平均一个月一万多套的量！
截图来源：南京网上房地产
此数据与去年同期形成了鲜明的对比：同比2021年头两个月的1.45万套，不跌反涨，涨幅高达50%！且后续市场如果继续保持，今年南京楼市成交记录或许要再创新高。
总体而言，无论从房价还是销量，南京貌似都还远未达到需要救市的地步，但与此同时，南京楼市热度同样也不够，这从近期江北核心区两大热盘，晴翠府以及颐和铂岸报名人数未能触顶便可见一斑，哪怕是属于头部板块的江核热盘报名情况都不尽如人意，更何况其他的刚需板块呢，可以说，除了少有供应的河西外，南京的一线头部板块，市场热度几乎全部见底。
因此，关于南京是否会救市，真的很难讲。
年后，诸如雨花、河西、江北、南部新城等诸多区域新一年的土地出让计划已经出来了，到时候土地出让的数据将会成为后期是否会采取救市措施的风向标，倘若届时土拍热度不够、出让结果不尽如人意，势必会有相关的救市措施陆续出台。
当然，当下南京的当务之急还是去库存，毕竟如合理有效地去除海量的新房和二手房存量，将是2022年头号问题，而为了快速地去库存，南京是否会推出一系列楼市松绑政策，或许是接下来南京楼市最主要的观察方向。
