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买房置业的干货笔记
在预售制时代，买房就如同是猜盲盒。对于许多人来说，掏空了六个钱包购买的房子，最终的品质如何大多要碰运气。
真的无章可循？
当然不是，起码老王预测垃圾盘的成功概率还是很高的。
金隅和府，老王第一个发出烂房预警的盘，交付后高居投诉榜第一；
蓝光·黑钻公馆，老王说过很多次不要碰，收房后业主组团维权；
中南，老王说过对这家开发商不要抱有任何幻想，中南世纪城的交付渣到超出想像。
那些心中只有发财梦，而不做任何调研的韭菜，不值得我们同情，他们掉坑就掉坑吧，这种人不用半生的心血买个教训，是不会成长的。
关键是那些有自住需求的改善族，而且也愿意为买好房子付出努力，该如何避免因为经验不足买到低质房呢？
我们今天通过中车四方智汇港这个典型项目，为大家展开分析一下。
交学费+内卷
“生手”难避的两大暗礁
专业的人干专业的事儿，这是亘古不变的真理。
老王说过，买房之前要先看开发商的口碑。中南、鲁商们在这样的市场中变好很难，鲁信、海信、绿城、金茂、青特们是为数不多的安心之选。
问题是，中车这样如一张白纸的开发商，会呈现出怎样的品质呢？这个答案，不到交房那一刻，我们很难明确，但有一个事实是我们现在就明确的：
中车四方造车是一流的，但是地产开发是新手，是外行。
从过往青岛房地产开发来看，不要说外行，就算是外地做得很好的地产商，到了青岛难免都要交学费。
隔行如隔山。每一行都有自己的门道，外行要看明白地产所有的门道，没有三四个项目的磨合很难，特别是精装房。在交学费的之外，还有一层隐患。在一个人情社会中，新开发商刚铺开摊子，各种人情介绍少不了。
有一家央企开发商的中层曾经说过一段话，让老王印象很深：“我们家不会为了省钱砸口碑、坑客户，但是一期是我们进入这个城市的第一个项目，又是我们企业第一次做精装房，我不敢买。”
没有经验又要照顾各种关系，最终的品质反馈……
除了品质方面的担忧外，非专业的地产商对于市场的迟钝感，很难在这样的市场中脱颖而出。优秀的开发商，不仅仅是产品力超强，而且会根据市场的变化对于产品和价格进行高效调整，大家看2021年金茂、金地、万科们的表现，是不是总是快区域性开发商一步？
相比一般项目，中车四方智汇港与海尚府相似，自身有一定的房源消化，同时也有少量的地缘客户支撑，刚开盘对于市场的冷感受不是很真切。所以我们看这个盘，在营销层面其实没有太多的存在感，活动也是一地鸡毛。我给大家说一个这家开发商的营销活动：在正月十五前后，这家开发商曾经举行了一个元宵游园会，置业顾问们煞有介事地还登记有几个人参与活动。但是大部分时间里，除了零星几个摊位和吹气球的小丑啥都没有。不管你登记了几个大人，几个孩子，那种廉价的糖葫芦，只能给你一根，你花钱买我也不卖给你。
但凡是一家正常的开发商，会有这种花钱搞个活动，让准业主们直摇头的操作嘛……
在如此严峻的年份里，卷不动市场，“内卷”的概率就会越来越大。
所以，不论是外地房企首入青岛，还是本地国企转行做地产，我都不建议你去做第一波业主。因为不论项目卖得好不好，你都可能成为那些教训，那些“学费”最终的买单人。
学区与商业
“逆天改命”两大短板未出彩
从地段上来看，海云庵片区生活醇熟，是极具烟火气的熟城板块。生活在此的老年人，都有很强的地缘忠诚度。
问题是，老人们的购买力。与市南西部老城不同，老四方客群以退休工人为主，指望他们的退休金买房很难，与此同时老房子又卖不上价，他们要原地改善难度不小。
所以，除了中车自己人外，还需要拓展区域外的客户。
然而，靠什么呢？
我们看现在的人气住区，不论是主城的浮山后，还是高新区东片区、白云山片区，吸引年轻购房者，主要靠两点：学区+商业，而这恰恰是中车四方智汇港的短板。
从规划上来说，中车智汇港没有问题。教育资源也有，17.92万方的商业综合体也有，再加上地铁M5号线，可以说是老四方片区内，难得的城市运营级项目。
问题是，“有”与“优”是有巨大差距的。
泰山路99号那也叫商业综合体，但是商铺大多是空的，连盒马生鲜都干黄了，这样的商业综合体对于日后的房产价值提升有意义吗？
所以，规划很重要，开发商的资源整合能力更重要。对于中车四方来说，整合点上下游企业入园办公还有戏，但是整合优质的教育资源和商业资源，不是其擅长。
在浮山后、东李保持旺盛供应的情况下，水清沟-胜利桥一线又是强敌环伺，不论是现在还是未来的二手房市场，中车四方智汇港要突围都很难。
这是地段之上的配套逻辑。
价格双标
更要小心品质双标
与普通商品房公开销售不同的是，中车四方智汇港从开盘时起，就体现出了其与众不同，有内外两个价格体系。
一个企业用自己的地给员工搞点福利，老王认为很正常，但是对于普通购房者来说，是不是就会感觉有些不公平？
在老王看来，价格的双标不是最大的问题，品质的双标才是最大的隐忧。就是在老四方片区，老王曾经遇到过类似的案例：花了同样的钱，A楼座不论是装修用材还是装修施工品质，都明显好于B楼座。更可气的是，开发商把整个小区活动用房的公摊全部放在了B楼座上，造成两个楼座得房率还存在不小差距。
花了一样的钱，买个面积更小、品质更差的房子，这不是天方夜谭。这就好比是，你去一个餐馆吃饭，同样一道菜，大堂经理的二大爷来吃和普通顾客来吃，品质和量大概率是有差异的。
你真要买这种项目，一定要把楼座的位置、精装建材、公摊都看仔细，看明白才行，这是双标之下的品质逻辑。
所以，中车四方智汇港这个楼盘，我们不能发出烂盘提醒，因为毕竟中车实力雄厚不会烂尾，毕竟有教育商业资源的导入，毕竟有地铁5号线和熟城配套的加持，但是结合如此多的不确定性和清晰可见的价值上限，老王劝想买这个盘的人三思而行。
