2022年3月10日，越秀地产股份有限公司（简称，“越秀地产”，00123.HK）通过线上发布的2021年全年业绩报告显示，去年该公司合同销售额再创历史新高，全口径销售和权益销售金额均排名广州市场第一名。同时，财务稳健，全年实现“三道红线”零踩线，在现金流比较充足的情况下全年新增土储918万平方米。不过，受行业整体利润下滑的背景下，该公司去年在营收大增24.1%的情况下，毛利率、净利率和归母净利润依旧承压。
副董事长、执行董事兼总经理林峰（右）董事长兼执行董事林昭远（中）财务总监兼执行董事陈静(左）
作为南方产业智库上市房企60健康指数（HFI-60）重点监测房企（点击此处链接回顾2021年上半年HFI-60指数），越秀地产依然是奔跑在健康发展轨道上的广州龙头企业。
营收持续增长，盈利能力有所承压
年报显示，2021年越秀地产合同销售额再创历史新高，连同合营公司项目在内的合同销售金额约达1151.5亿元，同比上升20.2%；合同销售面积约为418万平方米，同比上升10.1%。年内在大湾区实现合同销售金额为约人民币713.7亿元，同比上升12.1%，在总销售中占比62%。其中广州地区合同销售额达606亿元，同比上升8.6%，在集团总额占比52.6%。值得注意的是，年报援引第三方数据称，越秀地产2021年全口径销售和权益销售金额均排名广州市场第一名。
合同销售
在成长能力指标方面，营业收入约为573.8亿元，同比上升24.1%。毛利润124.8亿元，同比增长7.37%；归母净利润35.9亿元，同比下降15.5%；核心净利润约为41.5亿元，同比上升3.2%。按核心净利润的派息比率稳定维持在40%。
在盈利能力指标方面:毛利率为21.8%，同比下滑3.3个百分点；净利率为9.19%，同比减少约0.9个百分点；平均净资产收益率为7.98%，同比下滑2个百分点。
盈利质量指标方面，所得税在利润总额中的占比51.36%，同比微幅下调。
财务方面，“三道红线”保持“绿档”达标，整体财务健康状况良好，流动性安全。截至2021年12月31日，越秀地产的现金及现金等价物及监控户存款总额约为人民币405.0亿元，较年初上升8.6%，资金流动性充足。虽然流动负债在总负债中的占比（76.3%）略有上升，但剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为69.1%、47.1%和1.36倍，实现了“三道红线”零踩线。
值得一提的是，2021年，越秀地产于境外成功发行6.5亿美元5年期和1.5亿美元10年期美元债，票面利率分别为2.8%和3.8%，融资成本创越秀地产境外发债的历史新低；于境内成功发行公司债人民币60亿元，平均票面利率为3.29%。越秀地产平均借贷成本同比下降36个基点至4.26%。
截至2021年末，越秀地产总资产达到3138.5亿元，同比增长19.2%；负债总额达2394.88亿元，同比增长20.4%；净资产达743.67亿元，同比增长约15.7%；
其中，归母净资产达462.36亿元，约占比62.2%；非控股权益约为281.3亿元，约占比37.8%；在2020年，归母净资产占比约为68.1%，非控股权益占比约为31.9%。由此可见，2021年的非控股权益同比2020年略有上升。
在52.7亿元的全年净利润当中，归母净利35.9亿元，约占比68%，归属非控股股东净利为16.9亿元，约占比32%。2020年，归母净利占比约达90.7%，而非控股权益仅占比约为9.3%。由此可见，2021年归母净利所占比例同比上一年出现了较大幅度的下降，下滑了约22.7个百分点。
资金宽裕积极拿地 深耕大湾区发力TOD
2021年房地产行业整体形势严竣，个别房企出现较为严重的经营困难。不过，越秀地产作为始终奔跑在健康发展轨道上的企业，财务状况一直比较稳健。
在发布会上，越秀地产董事长林昭远多次提到“钱不是问题”。充足的现金流正是2021年公司依然在积极拿地的重要原因。
2021年，越秀地产充分运用“6+1”多元化、特色化增储模式，分别于广州、佛山、东莞、中山、上海、杭州、苏州、南通、南京、宁波、武汉、襄阳、长沙、郴州、北京、重庆、西安、毕节共18个城市新增37幅土地，总建筑面积约为918万平方米，约56%通过非公开竞争模式获取，其中TOD、“城市运营”、国企合作增储模式分别占新增土储的2.3%、25.5%、9.3%。
越秀地产称，该公司持续巩固“1+4”全国性布局，深耕大湾区、重点发展华东地区、华中地区、北方地区及西南地区，新进入北京、上海、宁波、南通、东莞、西安、毕节、郴州8个重要城市，实现一线城市全覆盖。截至2021年12月31日，越秀地产在全国战略布局29个城市，总土地储备约为2,711万平方米，其中大湾区土地储备占总土地储备约55.0%。
2021年，TOD和收并购成为行业关键词。越秀地产成功获取广州星航（广州黄埔庙头）一个TOD项目，新增TOD物业项目土地储备21万平方米。截止2021年12月31日，越秀地产共拥有6个TOD项目，总土地储备达到376万平方米，约占越秀地产大湾区土地储备的25.2%和总土地储备的13.9%。越秀地产TOD项目保持稳健的销售表现，全年共实现合同销售金额约人民币178.7亿元，同比上升5.1%，其中，星图TOD实现35.0亿元、星瀚TOD实现40.0亿元、星汇城TOD实现45.9亿元。
值得一提的是，去年上半年越秀地产成功分拆越秀服务于香港联交所挂牌上市，所得款项净额约港币19.6亿元，为越秀地产物业服务业务打造良好的发展平台，奠定快速发展的基础。截至2021年12月31日，越秀地产持有越秀服务66.9%股权。下半年越秀地产成功向越秀房托出售广州越秀金融大厦，越秀地産—越秀房托“双平台”互动模式实现常态化。
越秀地产董事长林昭远表示:2021年是越秀地产十四五战略规划开局之年，也是房地産行业面对重大变化的一年，越秀地产秉持着“成就美好生活”使命，在行业格局的变化下持续地保持各项业务和经营业绩的稳定增长，为十四五战略规划的实现打下稳固扎实的发展基础。未来，越秀地产将以“精益管理”和打造“新能力、新机制和新文化”为新的发展目标和驱动力，追求越秀地产各项经营业绩的持续稳健的发展，不断为股东创造价值。
2022年，推进对房地产项目的收并购依然是国企的重要的工作之一。不过，林昭远指出，2022年投资预算为457亿元，相比2021年略有减少。至于多少资金用于收并购没有明确安排，重点是控制好整体的投资节奏和投资质量。
南方产业智库点评
受行业整体盈利下滑影响，越秀地产2021年业绩持续增长，广州市场占比处于领先地位，但毛利率和净利率持续承压。“三道红线”零踩线全线达标，现金流充足，拿地积极，市场增长后劲十足。
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