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关键词：高预算低社保&二手
问：房叔你好：我是您的忠实粉丝了，我从前年开始摇号，锦绣华府，和品，阳光城檀映里，天珏，亚运村，丹枫四季等改善盘都去摇过，都没中签；
社保153个月的非无房户，出了新政以后，有些热门盘，我这个社保已经入不了围了，现在有点想开始看二手房（目前只看了西溪蝶园），因为也估不准接下去二手房的走势，所以现在不知道是该继续摇号还是买二手房。
我们预算最多1000w以内，房叔有没有好的建议，是继续摇新房还是买二手房？如果二手房的话房叔有没有推荐（住房需求：孩子两岁半，改善性质的，带稍微好点的学区就行）？
杭州房叔：新房关注钱江新城二期两个了，但是学区不能兼顾也是个缺点，栖江揽月近期会开，考虑吧。
其他热门的很难，即使有大规模对冲，但是有房资格的中签率也很赶人啊。
你的情况需要考虑二手。除了蒋村，如果侧重西边一些，建议考虑申花次新，包括育才登云周边、蓝孔雀华师大周边的二手。多跑多看了，才有机会淘到性价比好的，是个辛苦活。
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关键词：大面积学区房&顶格社保
问：您好，请教一下个人房产问题，目前自住蒋村（学区竞州二小和崇德中学），另一套文一街小学十三中学区房（138方）目前出租，小孩现在读幼儿园；
目前是否建议出手市中心学区房去摇面积大品质好的新房，现在摇号中签率很低有点纠结，二人社保顶格。
杭州房叔：顶级学区房，面积偏大，总体来说趋势并不是太好。
难点在于有房资格摇号太难了，性价比好的项目中签率都很低，即使你顶格社保入围没有问题。如果有足够的耐心，可以考虑，预算高的话可摇高性价比项目倒是不少的。
如果你本身不想用文一街的学区，可以普通价格挂出去试试，价格满意可以考虑出掉搏运气，降价没有必要，避免心理影响。
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关键词：海潮望月城&房产税
问：房叔，您好！我目前有两套房，按市场价大概700多万，手上可动用资金有1400万，是否可考虑摇海潮望月城，毕竟总价高，相对来说，摇到概率也高点！
另一方面也纠结，假如摇到，大部分资金都放在一个篮子里了，这样做是否值得？毕竟大户型，高总价以后想卖变现肯定难度会大很多，我还想知道这样的面积和总价买的人多吗？
此外还有房产税，以后是不是会有很高的持有成本？纠结中，希望得到你指点，谢谢！
杭州房叔：海潮望月核心区优质资产，可以摇没有问题；预期摇的人不会少，一是本身项目优质，二是千万不要小看杭州的购买力。
房产税从目前市场情况来看，即使很快实施，个人判断也不会严厉；其实即使严厉，对核心区的优质资产来说，一样没有问题，甚至长远来看更为有利。
房产税的实施，在很大程度上会促进市场上产品的两极分化，促使更多的资金趋向核心优质资产，多套偏劣质资产家庭才是最受影响的。建议摇，不犹豫。
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关键词：利率下调
问：房叔你好，如你所料，果然年后利率下来了。现在想再咨询一下，后续的利率趋势如何？像我这种顶格社保的，有没有必要再等等利率再下来一点再去摇号？
我反正是投资的，是不是利率低点的时候摇中更为划算？我看了你的推文，后面四五百万的项目好像还是挺多的，麻烦再指点一下为盼。
杭州房叔：今年经济压力巨大，明显体现出了房地产压舱石的作用，市场近一步下跌在极大程度上已不允许。
一线和杭州这种新一线头部城市本来就没啥问题，但是西、北尤其三四五线就完全不同了，因城施策的指导方针下，不少市场已经开始放水乃至救市，所以近期房产市场暖风频吹。
这种背景下，原本高企的利率自然没有理由再站在高位，回调是自然的，而且相比早几年，目前的利率依然在较高水平，在大部分低迷市场依然需要刺激的情况下，后续依然有下调的空间。
你个人的情况，倒是没有必要专门去等利率下调，而是应该抓紧每一个红盘的摇号机会多参与，虽然你顶格社保，但是红盘有房资格的中签率非常低，在类似杭珹这种高性价比项目面前，有限的利率实惠只是芝麻，不建议太在意。
后续四五百万的项目确实有一些，但是最红盘的摇号难度也极大。另外，持续摇号，资金成本也是一个不可小觑的因素。积极多摇吧。
只有供大于求的板块，可以适当观望，等待利率下调也没啥问题。
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关键词：富阳买房&三江汇
问：房叔好，咨询一个富阳买房的问题。我富阳人，滨江上班，预算不多，又想买离老家近一点儿的，所以想来想去还是想买富阳这边。
只是大家都说富阳这里升值太差了，不知道为啥？不是有三江汇么？另外，我这种情况有推荐的吗？谢谢。
杭州房叔：富阳短期新房供应量偏大，在很大程度上制约了热度和预期。
另外一个原因，除了富阳本地购买力，主城过来的购房者，主要来自滨江，少部分来自于未来科技城一带的低预算刚需，其他板块能够辐射到富阳的较少，之江转塘一带近年来产业落地也偏弱。
三江汇是长线项目，短期对富阳市场还不能构成实质性的利好。富阳新房选择，兼顾滨江的通勤，供应量较大的情况下，一般建议沿地铁择优。
靠近滨江一点，可以考虑瑞源邸，还有余房；另外重点考虑桂语新月，地铁阳陂湖站，区位上靠近富阳城区，阳陂湖湿地也是一个相当大的加分项，还有绿城品牌加持。
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关键词：良渚文化村
问：房叔，新晋粉丝有问题请教，我花了三天时间，把你一年多的推文全部浏览了一遍，发现你比较看好良渚文化村，想请教你一下为啥？虽然我看你推文和问答里都有点提到，但还不是很明白。
我是未来科技城的社保幼儿班，新房肯定没有指望了，所以想着周边买个二手，这几天刚开始看良渚文化村这里，没有地铁，有些房子也有点老了，所以有点疑虑。
杭州房叔：简单说吧，几句话。一是看好云城的未来发展，这是杭州城策所在，等云城起来，云城上班的人口到良渚文化村是极其便利的，西站、云谷园区到村里都不远；
二是跟上一条相关，判断一个板块的远期潜力，简单说就是有多少就业人口适合住在这个板块里，而云城目前预期的就业人口恰恰是购买力较强的；
三是村里本身的居住氛围、环境都不错；四是地铁二号线延伸段大概率有一个站点在村里，轨道交通也能有所改善。
你看一下地图，就能明白，为啥我会说良渚文化村未来是云城的后花园，等云城的道路系统完善，将来的通勤是非常便利的，这一点我以前的推文里也有所涉及。
看村里的二手房，有过一篇二手推文解读的，1月17日发布的，不知道你看了没有（二手实战指南：地图详解良渚文化村24个楼盘 | 房叔说No.372）。
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关键词：人才资格&栖棠誉湾pk钱塘云庄
问：房叔，我是人才资格，首套，社保5年多快6年了，滨江上班，预算400万以内。
最近发现两个老项目都可能要开盘了。一个是浦沿这里的叫栖棠誉湾，一个是九堡镇上的钱塘云庄。想请教您一下，如果这两个同时开盘了，报哪一个好一点？
我是自住，而且急着买房就是为了结婚，看了一圈就这两个最合适了，虽然常看你提到市北几个绿城滨江的项目，但是期房交付太晚了，实在等不及呢。谢谢房叔。
另外还有个问题，我这个社保也不长，能入围吧？看绿汀路那个据说都疯了。
杭州房叔：两个都是粉盘一级，位置都还不错。
栖棠誉湾靠近浦沿最后的土地发展空间，我公众号有发过推文的，可以进入我公众号，点击右上角再点击放大镜，输入“浦沿”搜索一下；
钱塘云庄不在九堡镇上，而在靠近江边一侧，城市界面比镇上好不少，而且靠近未来的钱江新城二期连堡丰城，近期会发推文解析。
问题是，你的预算不用比较了，只能够上栖棠誉湾啊。钱塘云庄较小的户型是127方，400万总价预算不够。只有栖棠誉湾高层有95方的小户型。
人才资格社保短点也没有问题，能入围的，去摇栖棠誉湾吧，祝你好运！
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关键词：西湖边学区房
问：房叔，老粉丝又来了。我弟弟想买一个学区房，老城区最好靠近西湖边的，一个是想孩子近几年读书用，他有房子住而且还不错的，首套在良渚文化村里的竹径茶语，所以将来不会住这个；
考虑将来是可以留着给爸妈过来养老用，想着他们喜欢靠西湖近一点，所以最好两个兼顾了。
想请房叔推荐一下大概有哪些小区可以考虑选？预算有点弹性，看房子再定了，感谢感谢。
杭州房叔：老粉丝没有好好看我的推文哈哈。
靠近西湖边的老房子选择，武林门板块推文昨天刚发，翻看一下（岁月赋她深情，武林，武林 | 房叔说No.410）；
西湖边另一侧，清波门板块，年前12月6日发的（柳烟世海，几多离愁——清波门板块 | 房叔说No.337）；
孩儿巷板块也可以看看，年前12月23日发的（御街古巷，春雨杏花，孩儿巷板块 | 房叔说No.350）。
大致的学区划分也有提及，推荐小区参考也有，具体房源就需要你弟弟多去跑跑看看了，才有机会捡到性价比好的。
另外，1月10日，有一篇推文关于主城学区分档评价的，可以参考一下（对主城学区没概念？我们做了分档评价 | 房叔说No.365）。
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关键词：下沙江滨
问：房叔，家里下沙江滨地铁站附近还有一套房子，处理掉，用老人顶格社保去摇号可以不？下沙是不是没前途了？
杭州房叔：下沙江滨开发完了，这里的小区房龄普遍不算太小了，暂时没有利好和主城联系薄弱是最大的制约，尽管说本地居住氛围不错，升值依然不看好。
可以考虑出掉，顶格社保摇号碰碰运气的。现在市场暖风多，二手市场尤其成交量会逐步回暖，价格相对满意就出吧。
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关键词：彩虹城板块pk区政府板块
问：房叔你好，想请教你一下滨江这边二手房的选择。跑了几天了大致想在彩虹城这里和靠近区政府这里二选一，有学区需要考虑。
我看过你很多粉丝的提问解答，知道具体房源得靠自己去淘宝，就是不知道将来保值升值哪一块会更好一点儿，希望得到指点，这样我好有个侧重点。感谢。
杭州房叔：有个简单判断，大部分情况下，区域政府所在地会相对好一些。这一点同样适合于滨江。
滨江一带，彩虹城这里开发更早，大部分小区房龄也更大一些，甚至有不少早期小区没有人车分流；在商业配套上也要弱于区政府板块一些；学区比较也较为看好闻涛一点儿。
所以总体倾向于区政府板块，建议围绕闻涛学区来选择，相对较新的半岛国际，相对较早的沿江几个，白金海岸、春江时代、水印城等。另外一个选择是江南实验的学区，学区有优势，房价也高一些。
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文/杭州房叔 编辑/阿寻
