大家好创投圈十大关键词排名，我是大嘴。
2021年还剩下十天的时间了，这一年时间过的贼快，快得都马上2022了。
回顾2021年房地产，有一些关键词始终贯穿着整个2021年。
未经广大网友读者的批准，擅自撰写了大嘴心目中2021年地产圈十大关键词。
友情提示：本文略长，5000字左右，请耐心、、、
房地产税
2021年10月23日，全国人大授权国务院要在部分地区开展房地产税改革试点工作，消息一经公布，立即引起了关注。
在这条消息之前，2021年的前十个月，地产圈一片哀嚎，爆雷的，躺平的，裁员的，就在人们都多少觉得房地产已经被调控打翻在地，正变得毫无还手之力时，这无疑让原本就在渡劫的楼市更加雪上加霜，一时间各个地产人的朋友圈铺天盖地的全部是房地产税的消息。
10月24日，就在房地产税改革试点消息出台的第二天，上海就爆出“房叔抛售同小区93套房产，套现4.5亿”的消息刷爆了社交平台，在这个节骨眼传出这样的消息，对楼市造成的威慑力还是很大的。
而最新消息是12月15日，财政部长释放出一个信号：由于全国差异很大，实际情况十分复杂，房地产税立法工作要循序渐进，稳妥推进。
------房地产税立法，要缓行了。
评：房产税就像女性朋友的大姨妈一样，每个月你怕它来，你又怕它不来。
三道红线
房地产三道红线的具体内容为：
1、剔除预收款后的资产负债率不超过百分之七十；
2、净负债率不超过百分之百；
3、现金短债比不小于一。
“三道红线”，对于长期“高融资、高负债、高杠杆”发展的房企来说，无疑是近年来最重磅的政策之一。
在“三道红线”政策要求下，“降档”已经成为了房企规避风险的头等大事。在房企“瘦身”“降档”过程中，有的房企从“橙档”降至“黄档”，有的房企则从“黄档”降至“绿档”。当然随着时间的推移，忽如其来的部分房企爆雷，让大家又认识了一个新词“假绿档”
“三道红线”去年发布，今年才是真正的考验阶段。这一年来，许多负债高的大中型房企增速不得不从过去40%到50%开始业绩放缓到10%到20%，甚至不少百强房企开始负增长；而一大批“壮志满怀”的中小房企，当被按住了财务杠杆这一超级支点后，规模再难逆袭了！
旨在让房企从高负债式扩张回归理性发展的“三道红线”犹如齐天大圣头上的紧箍咒，头部房企尚需要时日调整，更别提中小房企，而在这段阵痛期，一部分中小房企正频繁出现债务违约情况。
点评：“三道红线”的紧箍咒让部分房企“十个锅，九个盖”游戏玩不下去了。
集中供地
2021年2月26日，国土资源部发布了土地出让“两集中”政策。
全国22个重点城市，将“集中发布土地出让公告，集中组织土地出让活动”，且一年发布住宅土拍的次数不能超过3次。
在集中供地之前，地方城市想啥时候卖地就啥时候卖地，想捂着就捂着，想怎么玩规则就怎么玩规则，地产城市说的算。
集中供地推出后，全年就三次土拍机会，集中公告，集中拍卖，列了计划就要严格执行，部分城市的土地集中出让公告中，还直接限定了土拍楼面价，土拍溢价率，住宅销售均价吗，住宅销售最高价，住宅销售最低价，施工工艺、精装品质、物业服务.....
第一波集中供地的时候，各大房企拿地热情不减，但随着杭州第一批集中供地之后，有房企退地开始，集中供地热度瞬间下降，部分城市的第二批，第三批集中供地除了国企积极参与之外，民企的身影寥寥无几，而到了第三批集中供地，已经很少见到民企的身影了。
点评：民营房企看着国字号房企财大气粗挥金如土的时候，特别怀念前几年的日子。有首歌怎么唱来着“老司机，带带我.......
美 债
在资本密集型的房地产行业，高杠杆率运营模式是普遍现象，资金来源对于房企而言具有决定性意义。
但随着国民经济走向及宏观政策导向的改变（例如2016年针对房地产市场的930新政），融资渠道与融资窗口期对于房企（尤其是中小型民营房企）而言越来越不友好。
2016年底到2017年底，由于国内房企发债、股权融资及非标等方面渠道受阻，房企开始大规模转向境外融资，借道海外发债成为房企的新潮流。
民营房企（特别是中小房企）由于业务规模小、信用等级低等客观原因，融资利率普遍较高。房企发行美元债的平均票面利率，已经从2016的6%攀升到2020年的8.38%，再到2021年发行的美元债，融资利率几乎都超过了10%。房企整日融资成本高涨成为不争的事实，并直接吞噬了房企宝贵的利润。
对于很多房企而言，美债就是勒在脖子上的绞命绳，在绝望中一点点地锁紧。
点评：让我们干了这毒酒，好男儿负债像大海。
指导价
今年2月8日，深圳市住建局发布消息，建立二手房参考价格发布机制，引导商业银行合理发放二手房住房贷款，将房贷与二手房指导价挂钩，即二手房参考价等于贷款价（银行评估价）。
二手房指导价出炉后，银行会根据指导价进行放贷，超过指导价的部分，需要购房者自行筹措。这意味着买方的首付压力加大。也就是说购买二手房成本更高了！
深圳推出二手房参考价不久，国内其他多个城市跟进。这一条，直接把二手房的房价打趴下了，二手房市场基本处于“半死不活”的状态，最早出台二手房指导价的城市，深圳二手房已经全面转凉。
二手房指导价，是对二手房价格冲击最大的调控政策，效果也是最为明显最为显著的，所有执行二手房指导价的城市，二手房成交量至少直线下跌了60%以上，可见二手房指导价的威力无穷。
现阶段，就算是没有发布二手房指导价的城市，楼市也比较冷清，从目前的整个楼市情况来看，今年内，楼市调控的政策放松的可能性不大，不过，调控进一步升级的可能性也不大。
未来一两年内，整个房地产行业大概率是处于横盘状态，不会有什么大变化，房价也不可能会有大跌，更不可会有大涨的可能性。
点评：炒房者砸手里了，高位接盘的刚需者，资产贬值，房子总价够不上贷款金额了。断供创投圈十大关键词排名？还是别吧。
组织变革
2021年蹉跎中发展的房企，为适应市场的变化。组织架构调整相当的频繁。相过市场好的时候，为扩大市场占有率，不停的裂变区域。2021年，房企最多的操作则是合并区域。
对于整个地产行业来说，2021年是个极不平凡的一年，在各类调控政策不断出手的大环境下，行业的共识逐渐形成的过程：行业微利时代到来，竞争进入白热化，告别了粗放管理时代，聚焦精细化、更灵活的体制，将权力进一步下放，架构更加精简，不断推进区域深耕。
房企组织变革最频繁的一年，从万科到龙湖，从碧桂园到华润，从雅居乐到奥园，从中骏到中梁，从新城到上坤，从中南到融信，从金科到龙光，从荣盛到世茂.......
三道红线之后，加上频繁的政策调控，整个行业如今的主旋律已经是努力活下去，所以向管理要红利已经成为了业内耳熟能详的名言。
面对行业剧变，各家房企是八仙过海各显神通，有的是嫌管理成本太高，干脆合并了区域，有的是嫌一个区域管不过来，各种拆分，还有的专门增加了一级管理架构。
点评：《三国演义》第一回：“话说天下大势，分久必合，合久必分。后面就是动乱了。
裁 员
上一条讲到房企的组织架构调整，其中不少房企今年都是在合并，一般遵循着“优势区域吞并弱势区域”，“大区域吃掉小区域”。
而区域合并必裁员。
房企被爆出裁员的时候，第一时间永远都是否认。毕竟孔乙已说过：读书人的事，这不叫偷，这叫借书看。
房企对待裁员的辟谣是：房企的减员的事，不叫裁员，叫优化。
已经爆雷的恒大、新力、蓝光等一批房企早已裁员，多家百强房企也传出了裁员计划时间表。
有的房企从年初开始至今，已经进行几轮裁员了。还诞生了一些“花式”裁员的方法，比如：加班、调岗，考试、测体能、取消双休等。逼迫着员工无法接受，最后解除劳动合同。
一般房企遇见危机的时候，首先想到的就是裁员，而裁员是带来三个根本性的需求：
1、资金问题，裁员降低成本，直接体现就是薪酬成本大幅降低；
2、战略转移，直接就是房企放弃某个地区或者城市，又或者区域合并，两个或多个城市公司合并，管理矩阵扩大，组织架构扁平，要不了那么多人。
3、优化性裁员，优胜劣汰，或者说通过绩效考核末位淘汰制。
点评：裁员的目的一定是为了更好的活下去，无论是经营困难被迫裁员还是优化调整，光靠裁员救不了任何一家处于崩溃边缘的公司，但是我先裁为敬！
欠 薪
欠薪就是公司没钱了。
在地产圈里，2021年之前，几乎很少出现欠薪的事情，毕竟房价天天蹭蹭的涨，房企也是财大气粗，各大媒体广告，赞助商，富豪榜几乎都是房企占据半壁江山。
房企2021年欠薪是从某能，掰开手指一算，某能这边欠薪已经有半年的时间了，除了欠薪，还欠社保，欠公积金。
除了在职员工的欠薪之外，还有一种欠薪。就是房企因为优化，又或者裁员，最终与员工解除劳动合同书。
双发约定的赔偿及支付方式，部分房企约定离职补偿金分12个月分期发放，但是员工签订解除劳动合同书后，补发的工资拖欠了，分期补偿的也拖欠了。既欠工资又欠补偿金。
有的房企拖欠工资，又不发任何正式通知。而员工在公司群内询问具体什么时候能发工资，结果就是该房企直接马上的把公司群解散......
点评：欠薪是一家房企经营者最让人不齿的。总理曾说过”任何单位和个人不得拖欠农民工工资“大嘴现在转型农民工来得及吗？
内 卷
内卷，指同行间竞相付出更多努力以争夺有限资源，从而导致个体收益努力比下降的现象。
房地产行业，正处于这种全面内卷的状态，房企从拿地，到融资，再到后面卖房，都在严重内卷。在行业里打拼的地产人，也深处内卷的漩涡之中。
拿地内卷，亏本也拿地。土地储备是房企持续运营的基础，没有土地可开发，房企就是一副空壳。如果不拿地，就意味着出局，有时候明明算不过账，要亏本，房企还是硬着头皮往里面冲。因为都在赌下一个楼市周期房价上涨。
销售内卷，活下去，亏本也要卖。行情不好，房企为回款，为了求生，陷入严重的内卷竞争。中介分销，行情好的时候直接踢开中介，行情不好，依托中介，提高佣金，这家给3个点，那家房企就给4个点，更有甚者，给5个点，出货多还跳点。
另外就是打折，你95折，那我9折，隔壁那家看到我9折，直接就88折了。另外就是销售政策，你首付分期1年，他首付分期2年，我就首付分期3年。你首付最低2成，他首付最低1成，我就零首付。
职场内卷：不止996，还有007。无休止的内耗，加班，你销售中心8点下班，他销售中心9点下班，我就10点，甚至12点下班。
地产行业，女人当男人用，男人当畜生用。然而这一年，因为猝死的地产从业者不在少数。
点评：最新说法是996已经是福报，007才是常态。加班其实并没有什么卵用吗，但加班就是政治正确。领导，今晚加班泡面算我一包！
爆 雷
想半天，大嘴决定把“爆雷”这个词放在2021年房地产关键词第一位。
从去年年底至今，爆雷的百强房企一个接一个，爆雷之前，他们是排行榜的常客，房企的老板也是富豪榜的常客，新力、花样年、泰禾、华夏幸福、恒大……债务违约的名单在不断变长，业内外都在猜测下一个会是谁，抗风险能力较强的主流房企尚且如此，足以说明，房地产行业真的进入了至暗时刻。
城门失火，殃及池鱼，行业遇到危机，受到牵连的有房企打工人,购房者，依附房地产生存的上下游企业，机构。
越来越多的房企资金链出现断裂，每一条负面消息对地产行业都是风声鹤唳。从美债违约到理财产品逾期，从股票闪崩到裁员降薪，从项目停工到宣告破产，一连串的多米诺骨牌效应。虽然爆雷的原因各有不同，但是如此多的全国性的房地产头部企业爆雷，很难以单一企业的风险来解释。
山雨欲来风满楼，房地产业的系统性风险已经到来，今年的冬天 ，对于房地产企业是一个难熬的日子。
点评：已经爆雷的也不是完全躺平，比如华夏幸福的自救还是不错，没爆雷的不代表不会爆雷。之前觉得爆雷的很惨，大嘴相信，后面爆雷的更惨。
为积极应对人口老龄化，国家出台三胎政策。
三胎政策放出风后，全网爆炸，占据几乎所有互联网主流媒体的核心观点是：
房价高，物价高、教育成本高。
养不起、不敢生。
于是乎，影响到生孩子的高房价、教育、加班等一切障碍成为必须要扫清！
洋洋洒洒5000字，意犹未尽，总感觉还有东西没写进来..........
