在之前文章中合肥口碑好的关键词排名，我给大家分析了2018年合肥各区的房价合肥口碑好的关键词排名，并从数据上证明，学区是所有房产投资价值中最重要的一个要素。这篇我将继续向大家阐述学区房的本质，学区的价值，以及如何投资学区房。
我们买房时经常发现，合肥一些好的学区房价格都很高，它们往往比周边同类型小区价格高出20%及以上，这是为什么呢？因为这些学校的教育质量非常高，每年重点高中的升学率都在全市名列全茅，只要买了学区房的家庭，他们的孩子就能够上这些好学校。
然而合肥这样的好学校是非常有限的，好学校对应的学区房也是非常有限的，于是就造成了有适龄入学学生的家庭，对学区房进行争抢，以求为孩子获取一个在好学校读书的机会。
学区房每年需求的人很多，但总量相对较少，于是价格就被炒了起来。成绩在合肥排在前列的学校，学区出现明显溢价，我把这些学区有溢价的二手房称作学区房。学区房相比普通住宅的溢价，就是学区的价值，也可称作学票的价值。
合肥初中学区房溢价
我在去年文章里分析过，合肥有7所真学区，我把它们归为1档，它们代表了目前合肥市公立初中的最高水平，其二手房成交均价绝大部分明显超过周边同类型小区（《合肥的真假学区房——2018年合肥初中学区最新排名》，原文关注微信公众号“小易论楼市”，回复关键词“学区”查看）。
这7所真学区分别是：45中本部（桐城路校区和六安路校区），42中本部（长江路校区），48中本部（芜湖路校区），50中东校（西园校区），50中西校（安居苑校区），50中新校（天鹅湖校区），168玫瑰园学校西区。
除了这7所真学区之外，还有2所学校在各自区域内也出现了一定的溢价，分别是38中和46中。38中目前是瑶海区最好的初中，排在合肥二流学区的榜首。46中本来就是传统名校，搬迁到滨湖之后就没落了，一直以来居于合肥的二流水平，仅次于38中。我将这9所学校统称合肥的学区房。
2017年合肥非学区房成交均价为15646元/平米，2018年为15539元/平米，下跌-107元/平米合肥口碑好的关键词排名；2017年合肥学区房成交均价为19680元/平米，2018年为20208元/平米，上涨528元/平米。
合肥去年房价整体比较平稳，很明显，学区房价格比非学区房表现得更为坚挺。以非学区房均价为基数，2017年合肥学区房溢价率为25.79%，2018年则涨至30.05%，提高了4.26%。学区房正拉开与非学区房的价格差距。
学区房与非学区房的价格有较大差距，学区房之间也存在一定差距。第一梯队是45中和50中新校，它们的溢价率都超过了40%。然而政务区平均房龄比45中年轻了近20年，除了学区溢价外，它的资源和房龄优势也占了很大一部分比例。
第二梯队是50中东、西校，168玫瑰园学校西区，46中和42中，它们的溢价率都在25%以上。46中虽然在学区上不占优势，但滨湖板块优质，房龄相对年轻，也有不错的溢价。
第三梯队是38中和48中，它们的溢价率分别是8.28%和5.14%。38中平均房龄相对年轻，但溢价率偏低，不仅是因为学区质量不够过硬，同时也是吃了劣质板块的亏。48中除了房龄相对老一点，主要是在附近45中和42中的吸血下，完全没有什么存在感。
合肥小学学区排名和顶级双学区
小密圈里经常有成员问我合肥小学排名如何，我在这里向大家说明一点，因为小学升初中是直接通过划片在住房所在学区上学，不允许考试，因此没有一个相对有说服力的成绩排名来佐证小学质量如何，我也无法进行客观排名。
可能不同于其他地方的情况是，合肥学区房主要指的是初中，如果初中不好，小学教育质量再高，也没有什么存在感，体现不出学区溢价。一般一个初中学区对应多所小学学区，所以只需要分析同一所初中学区里的小学学区即可。
尽管官方没有一个成绩排名，民间还会用钱来投票，即使在同一个初中学区内，小学学区之间的成交均价也有所不同。那些大家认为不错的小学学区，它们学区房价格会明显高出其他小学，这些顶级初中学区内房价最高的小学学区，我们可称之为顶级双学区。
合肥9大学区共对应25所小学，因为跨初中学区之间的小学学区无法比较，我这里只对同一所初中学区内的小学做一个大致排名。
45中和42中：
45中和42中共对应6所小学学区，其中有2所小学为共享。45中对应：南门小学，六安路小学，安三小（永红路小学），淮三小。42中对应：南门小学，六安路小学，红星路小学，逍遥津小学。南门小学和六安路小学是共享小学。
我们可以看到，“南门小学+45中”学区房溢价率超过80%，全市最高，与此同时，“南门小学+42中”也是42中学区内溢价最高的小学学区。毫无疑问，南门小学是合肥公认的最好的小学，“南门小学+45中”是全市最好的顶级双学区。
根据学区溢价来看，45中学区内小学排名是：南门小学>六安路小学>安三小（永红路小学）>淮三小；42中学区内小学排名是：南门小学>红星路小学>六安路小学>逍遥津小学。
南门小学最好，逍遥津小学最差，淮三小次差，这点应该没什么问题。因为42中差于45中，而“红星路小学+42中”的学区溢价高于“安三小（永红路小学）+45中”，因此红星路小学要好于安三小（永红路小学）。
目前的问题主要集中在六安路小学和红星路小学的排名上。“六安路小学+42中”溢价率不如“红星路小学+42中”，但这不足以说明六安路小学就差于红星路小学，因为“六安路小学+45中”的溢价率是非常高的，所以我认为这两所学校势均力敌。
因此环城河内两所真学区对应的6所小学学区排名应该是：南门小学>六安路小学≈红星路小学>安三小（永红路小学）>淮三小>逍遥津小学。
50中东校和西校：
50中东校其实对应了3所小学学区，但除了西园新村小学北校（西园校区）外，其余两所学区内成交量太少，无法分析。50中西校也对应了3所小学学区，分别为：安居苑小学（安居苑校区），安居苑小学（天鹅花园校区），潜山路学校。
从学区溢价上来看，“西园新村小学北校（西园校区）+50中东校”和“安居苑小学（安居苑校区）+50中西校”，毫无疑问是顶级双学区。其余几个小学排名是：安居苑小学（安居苑校区）≈西园新村小学北校（西园校区）>安居苑小学（天鹅花园校区）≈潜山路学校。
50中新校：
50中新校对应5所小学学区，分别为：奥体小学，西园新村小学南校，翠庭园小学，习友路小学，嘉和苑小学。其中嘉和苑小学学区只有部分处于50中新校学区范围内，仅包括新地中心和凯旋门两个小区。
凯旋门和新地中心的价格本来就很高，其学区房溢价并不能完全反映学区质量。根据经验和溢价率，50中新校学区范围内小学排名为：奥体小学≈西园新村小学南校>翠庭园小学≈习友路小学>嘉和苑小学。“奥体小学+50中新校”和“西园新村小学南校+50中新校”为顶级双学区。
168玫瑰园学校：
168玫瑰园学校是小学和初中一起办学，因此无所谓排名先后次序，从溢价上来看，168玫瑰园学校称得上是顶级双学区。168玫瑰园学校之所以能迅速发展成为顶级学区，一个很重要的原因是其高中对初中的掐尖模式，吃了公立和私立两头政策的红利。
168玫瑰园学校东区去年建成招生，由于不像45中桐城路校区和45中六安路校区那样分年级办学，属于独立的学区，跟168玫瑰园学校西区分开招生，生源不混用，因此其成绩有待观察。如果东区同样延续高中的掐尖模式，成为另一个真学区或许指日可待，但前提是这种掐尖模式不被禁止。
46中：
46中成绩在合肥只能排在二流水平，算不得真学区，但由于是传统名校，又是滨湖最好的学区，因此出现了明显的溢价。46中对应2所小学学区，分别是：师范附小和屯溪路小学（滨湖校区）。
从溢价上来看，“师范附小+46中”具有绝对优势，但46中非真学区，不能配以顶级，只能称得上双学区。
48中：
48中对应4所小学学区，分别为：屯溪路小学，青年路小学，巢湖路小学和曙光小学。曙光小学数据不足，所以没有列出。由于距离45中和42中太近，优质生源都被这两所学校吸血，近几年成绩一直在走下坡路，所以48中基本没有什么存在感，溢价率很低。
从学区溢价和民众口碑来看，48中学区内小学排名应该为：屯溪路小学>青年路小学>巢湖路小学≈曙光小学。其中“屯溪路小学+48中”可算得上顶级双学区，但比其它顶级学区要弱势一些。
38中：
据说去年行知学校将1/3左右成绩较差的考生转移到肥东，造成中考成绩注水严重，我认为它的学区质量不如38中，38中依然是瑶海区最好的初中。38中对应4所小学学区，分别是：和平小学，大通路小学，滁州路小学和蚌埠路第二小学。
从学区溢价上来看，“和平小学+38中”表现最好，但38中并非真学区，只能称得上双学区，还配不上顶级。因为蚌埠路第二小学只对应华润紫云府一个小区，数据缺乏说服力，从学区溢价和民众口碑来看，38中学区内小学排名应该为：和平小学>大通路小学>滁州路小学>蚌埠路第二小学。
学区房价值组成及学票价值
一般来讲，房产价值包括两个部分：
房产价值=土地价值+建筑价值
土地价值从某种意义上来讲是一个城市的价值，在城市不断发展和扩大过程中，进行了大量的资源投入，使得城市土地大幅增值。土地增值实际上是货币超发在土地蓄水池中的积累，外在表现就是自然通货膨胀造成的土地被动升值。
建筑价值指的是建筑的结构、用材、品质、户型、设计理念等自身的居住价值。随着时间流逝，建筑结构老化、用材磨损、品质消耗、户型跟不上消费发展、设计理念落后等，房产的建筑价值一直在不断缩水。
除去自然通货膨胀因素，我们看到建筑价值其实一直在磨损，而房产的升值，主要体现在土地价值的提升。城区房子土地价值高，但房龄相对老一些，建筑价值低；而郊区则刚好相反，房子房龄年轻，建筑价值高，但土地价值相对低一些。这也是为什么合肥城区和郊区房价一直没有产生分化的原因。
学区房的价值可分为三个部分：
学区房价值=土地价值+建筑价值+学票价值
之前我们讲过，如果你想上比较好的学校，就要买这所学校的学区房，那么学区房就相当于进入好学校学习的资格，这种资格就是学票。学区房相比于非学区房的溢价，就是学票的价值。
过去6年中，合肥市区中考报名人数增加了20%以上，而合肥学区房数量的增幅并没有那么大，换句话说，学区房供需关系呈现越来越紧张的趋势。这就使得学区房溢价率越来越高，学票价值越来越大。
在房地产市场平稳时期，比如去年，我们看到非学区房均价甚至是下跌的，用房产价值公式解释就是：
土地价值（维持不变）+建筑价值↓=房产价值↓
而我们发现学区房价格普遍出现上涨，那么用学区房价值公式解释就是：
土地价值（维持不变）+建筑价值↓+学票价值↑↑=学区房价值↑
优质板块土地价值在房地产市场平稳时期也会出现一定的上涨，这就解释了优质板块优质房产价格也能逆势上涨的原因（《合肥房产的优质板块和劣质板块》，原文关注微信公众号“小易论楼市”，回复关键词“房产”查看）。
顶级双学区房学票价值及计算方法
学票价值涉及到的因素很多，比如学区质量、距离学校远近、学校潜力和民众预期、所在区域学区稀缺性等等，所有这些因素都可能会影响到学票的价值。那么学票到底值多少钱？我这里提供两个简单的计算方法。
第一种方法：
我们可以比较相同地段、相同房产类型、相近建筑年代、相同建筑质量、相近装修、相近楼层、相同面积、相似户型等各方面都相似的房产，一个是学区房，一个是非学区房，用学区房的市场总价减去非学区房的市场总价，得到的差值就是学票的价值。
例如，汇林阁和绿怡居是政务区的两个回迁小区，汇林阁的学区是“西园新村小学南校+50中新校”，绿怡居学区是“绿怡居小学+蜀山区外国语实验中学（原50中南校）”，房龄差不多都有15年左右。
我们可以看到这两个房源都是多层低楼层，面积基本相同，都是简装，汇林阁交易日期比绿怡居迟了50天左右。两套房子之间相差30w上下，因为学区房一直在上涨，而汇林阁交易日期晚了一些，所以“西园新村小学南校+50中新校”实际学票价值比30w略低一些。
我们再看翠庭园和绿怡居。这两套房子面积基本相同，房龄相近，成交日期相近，都是多层，低楼层。两套房子价格相差34w，这基本就是“翠庭园小学+50中新校”的学票价值。
第二种方法：
就是在同一小区不同面积房源之间进行比较，这要求成交日期相近，楼层相近，装修情况类似。这种比较的原理是：学区房价值由纯房产价值和学票价值组成，对于同小区不同面积不同总价的房源来讲，学票价值是相等的，纯房产的单价也是相等的。即：
学区房价值=纯房产单价×学区房面积+学票价值
举个例子，我们看这两套汇林阁的房子，成交日期相差半个月，基本在同一时期。如果用大面积房子的总价减去小面积房子总价，即145w-110w=35w，这个35w就是它们因面积差而产生的纯房产差价。
因为两套房子相差20.8平米，如果不算学票价值，汇林阁实际纯房产价格为35w÷20.8=1.68w。用纯房产价格乘以面积，就得到纯房产的总价，再将学区房成交价减去这个总价，就得到学票的价值，即：
110w-1.68w×45≈35w
这就是“西园新村小学南校+50中新校”的学票价值，这个值比上边计算的值要大，说明过了一个春节，50中新校的学票价值就上涨了5w有余。
通过这两种计算方法，我们可以得到一些顶级双学区的学票价值：
45中+南门小学：约65w左右。
42中+南门小学：约40w左右。
50中西校+安居苑小学（安居苑校区）：约45w左右。
50中东校+西园新村小学北校（西园校区）：约35w左右。
50中新校+奥体小学：约60w左右。
50中新校+西园新村小学南校：约35w左右。
50中新校+翠庭园小学：约35w左右。
168玫瑰园学校：约35w左右。
师范附小+46中：约30w左右。
48中学区：约15w左右。
如何投资合肥的学区房？
在市场比较平淡的情况下，房产价值几乎是没有上涨的，学区房升值主要表现为学票价值的上涨。对于不同面积不同总价的学区房来讲，学票价值是一定的，因此我们看到，面积越小总价越低的学区房，升值率反而高一些，单价也更贵一些。
房龄相对年轻的学区房，还处在比较壮年的时期，建筑价值磨损不大，对学票升值的依赖不是很大。但对于房龄超过20年甚至更老的学区房，建筑价值对学区房的贡献基本是负的，这就会对学票升值产生非常强的依赖。
顶级双学区的学票价值很高，在整个学区房中的相对权重很大，所以一旦学票价值上涨，就会带来学区房价格的明显上扬。2018年一些顶级双学区小区，比如安居苑和西园新村，同比甚至出现超过10%的涨幅，远远超过大盘。
我们看到45中、42中和50中东校的学区房，平均房龄基本在30年左右，户均成交面积在55平米上下，户均总价明显低于全市均值。因此对于房龄比较老的学区房，我建议尽量购买面积不超过55平米的户型。
对于房龄偏老的学区房，比如老城区房龄超过20年的老破旧，我们的投资策略是：尽量选择顶级双学区（增加学票价值的权重），面积不宜过大（尽量不超过55平米，降低建筑价值权重，减少建筑磨损给学区房带来的贬值效应）。
对于房龄相对年轻的学区房，比如政务区、滨湖区和经开区一些房龄在10年左右的次新小区，我们的投资策略是：尽量选择顶级双学区（增加学票价值的权重），面积小或者面积适中但功能性强（比如90平米左右的小三房，适合陪读，总价又不算太高，可增加学区房的流动性）。
因为学票价值是一定的，当学区房总价高到一定程度，学票权重大大降低，学票增值对学区房增值的贡献微乎其微。甚至还会因为购房门槛过高导致流动性偏差，从而体现不出学区应有的溢价，这种房子基本脱离了学区房的投资范畴，学区对于它们只是锦上添花。
比如政务区的置地栢悦公馆和经开区的绿城玫瑰园，因为总价过高，它们房产增值，基本不依赖学票带来的升值效应，学区对于它们，只是多了一项保值保障。所以不论投资次新房还是老破旧，都尽量不要选择面积过大、总价过高的学区房。
投资合肥新房还是学区房？
近期小密圈有很多成员到一个问题，既然学区房升值空间这么好，新房投资潜力也不错，那么究竟选择哪一个标的收益会更高呢？或者说，现在是投资学区房好，还是投资新房更好呢？
一般来讲，一个房地产大周期持续时间为5-7年，我以6年期为例，向大家展示新房和顶级学区房升值率变化曲线图。新房买到手之后随即成为次新房，图中橙色曲线代表的是次新房，蓝色曲线代表的是顶级学区房，两者升值率初始值均为100%。
一般一个房地产周期可分为两个阶段：第一阶段是平稳期，具体表现为房价整体平稳，每年涨幅相对较小，一般在限购之后发生；第二阶段是爆发期，具体表现为房价短时间内出现暴涨，一般在限购放开之后发生，但市场反应可能会有半年到一年的延迟。
平稳期持续时间较长，一般在4-5年左右，而爆发期持续时间较短，一般在1-2年左右。我们可以看到，学区房在一个周期的上涨曲线比较均匀线性，而次新房只有在爆发期涨幅较大。
新房一般建在城郊配套极不完善的区域，5年之后，随着城市建设不断投入，周边逐渐成熟，新房利好开始兑现。如果此时经历爆发期，新房各种利好叠加出现，价格会一飞冲天，2016年合肥滨湖的表现就是如此。
学区房在平稳期涨幅比次新房高一些，但爆发期升值明显不如次新房。学区房把功夫都用在平时，持有一年就有一年的收益，表现出“熊市不熊，牛市不牛”的特点，相当稳健。但次新房把力量都用在爆发期，表现出“熊市很熊，牛市很牛”的特点，短期爆发力强。
一般5-8年后，也就是经历过一个房产大周期，次新房收益会明显超过学区房，所以新房一般持有5年左右收益达到最大化。但到了第二个大周期的平稳期，学区房收益将再次超过次新房。
随着次新房房龄增加，加上利好兑现完毕，其收益渐渐打不赢大盘，而学区房因为学区护体，其升值空间一直略高于大盘。所以我们看到，10年后经历第二个大周期的爆发期，次新房收益就再也无法超越学区房了，而部分板块的房子可能逐步轮为劣质房产（《合肥的优质房产和劣质房产》，原文关注微信公众号“小易论楼市”，回复关键词“房产”查看）。
限价房是一个特殊的存在，因为它备案价格明显低于市场价。假如我们买到一个低于市场价10%的限价房，那么初始升值率按照110%计算，可得到以上曲线。可以看到，两个周期内，限价房升值率大部分情况下都是打赢学区房的，第5-8年差距非常明显。
因此，如果新房是限价房，且价格明显低于市场价10%以上，可以尽情买。如果新房是市场价，且你只打算持有5-8年时间，可以优先考虑新房；如果你打算长期持有或者只想保有3-5年，建议你优先考虑顶级双学区房。
目前合肥正处于限购后的第3个年头，还在平稳期，那么短期投资可考虑顶级双学区房，中期投资可选择市场价的新房，长期投资可选择学区房或者优质板块的优质新房。如果到了爆发期或者临近爆发期，果断选择新房或次新房吧。
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