经过近十多年的建设合肥政务区百度关键词排名，政务区从无到有，迅速发展成为合肥一个实质意义上的市中心，这种速度令人惊叹。由于各种重点资源在政务区聚集，使得其成为目前合肥房价最高的区域，大概超出全市均值30%以上。
我统计了合肥链家2018年全年所有二手房成交数据，共计5629个样本，均价16386元/平米，较去年16395元/平米微跌-9元/平米，基本平稳。其中政务区成交422套，占全市总成交量的7.5%，跟2017年相比，翻了1倍多。
根据学区划分及地理位置等特点，我将政务区分为4个板块，分别为合肥政务区百度关键词排名：
1、天鹅湖南板块。主要是翡翠路东，匡河以北，潜山路以西，祁门路以南区域。
2、翡翠路西板块。主要是翡翠路以西，天鹅湖路以南，匡河以内，以及恒大华府、保利香槟国际、文一名门首府三个小区。
3、天鹅湖北板块。主要是天鹅湖路以北，潜山路以西，匡河以内。
4、潜山路东板块。主要是政务区潜山路以东的区域。
本文所分析数据主要是去年全年的平均数据，并不能代表政务区目前的房价，因为过去一年中，房价一直在不断上涨，所以实际价格可能要比图中标注的高出不少。与这次对比的数据是2017年全年的分析，具体可参考我微信公众号“小易论楼市”文章《2017年合肥政务区二手房成交分析及购房建议》）。
政务区整体成交量有限，有些小区规模较小，成交基数也比较小，客观上会造成较大的误差。因此，对于成交量相对大的小区，房价数据比较贴合实际合肥政务区百度关键词排名；成交量小的小区，价格数据相对失真，我会在文中做出修正。
政务区2018年成交均价为21407元/平米，比2017年全年（20866元/平米）上涨了541元/平米，涨幅2.59%，高于全市平均值。议价空间从2.91%降低至2.42%，减少了0.49%；成交周期为89.5天，跟2017年基本持平。
政务区去年三四季度的成交均价达到21804元/平米，较2017年基数上涨4.5%，这个数值远高于2018年平均水平，说明去年下半年，政务房价继续上涨。户均总价从209.4w上升至225.2w，提高7.5%。
数据上政务区涨幅要弱于滨湖，但从实际具体小区成交来看，绝大部分涨幅并不比滨湖差。主要是因为2018年成交基数偏少，导致误差较大，再加上2018年增加了很多低价房源，拉低了整体价格。
关于滨湖的分析请参看文章《2018年合肥滨湖区房价分析和购房建议》。关于之前分析过的其他各区文章，请关注我的微信公众号“小易论楼市”，后台回复“滨湖”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词即可查看。
天鹅湖南板块
天鹅湖南板块2018年共成交84套，成交均价从2017年的22636元/平米涨至23136元/平米，涨幅2.21%。议价空间为2.75%，高于平均值；成交周期68.9天，比去年缩短26.8天，远低于平均水平。
浅水湾是板块内成交均价最低的小区，还不到1.5w，远低于平均水平，其他小区基本都在2w以上。因为2017年只成交1套，而2018年成交6套，再加上板块成交基数不大，导致均价被拉低，如果去掉浅水湾，实际涨幅应该在6%左右。
我们看到三四季度板块的成交均价有了大幅上涨，如果去掉浅水湾，实际均价已经达到25307元/平米，是全市价格最高的板块，涨幅11.8%。议价空间和成交周期都大幅小于全年平均水平，说明去年下半年板块热度不一般。
我想这里面绝大部分原因还是因为奥体小学学区划分，从各小区表现来看，“奥体小学+50中新校”双学区的小区，基本都有非常可观的涨幅。最典型的例子就是绿地花都蓝蝶苑和置地栢悦公馆，涨幅都超过了10%。
我在去年3月份文章《合肥政务区房价及奥体小学、50中新校分校学区划分分析》里，跟大家分析过奥体小学的前景，以及最可靠的划分范围，目前来看，一一被我说中，如果当时采纳我的建议，投资收益应该可观。具体文章可关注我的微信公众号“小易论楼市”，回复关键词“政务”查看。
在所有小区里面，凯旋门应该是最为落寞的，因为它没被划到奥体小学学区，所以我们看到它住宅涨幅仅有0.37%。值得安慰的是，它公寓涨幅可观，因为租售比较高，受学区划分影响较小，目前单价已基本跟住宅齐头并进。
信达水岸茗都去年三四季度成交均价已达24751元/平米，远超全年均价，涨幅达到16.2%，宋都西湖花苑涨幅也达到10.7%，奥体小学对板块内学区房的影响，可见一斑。岸上玫瑰成交基数太少，误差较大，据我了解，实际价格已经逼近3w，涨幅同样可观。
因为50中新校分校正在筹建，届时我估计会以怀宁路为界划分学区，那么浅水湾和栢悦公馆可能会面临诸多不确定性。整体来讲，天鹅湖南板块是去年整个合肥市房价涨幅最高的板块之一。
翡翠路西板块
翡翠路西板块共成交209套，成交均价从20264元/平米涨至21329元/平米，涨幅5.26%。议价空间从2.53%回落至1.99%，减少0.54个百分点，低于平均值；成交周期从80.1天减少至64.5天，减少15.6天。
翡翠路西板块去年上半年涨幅仅有0.91%，三四季度达到10.25%，全年涨幅基本在下半年完成。从成交周期上来看，下半年也比上半年大大缩短，说明翡翠路西在去年下半年，市场开始骚动，房价普遍上涨。
保利香槟国际涨幅最大，三四季度成交均价在24671元/平米，涨幅达到19.1%。因为该小区集中交房时间为2015年前后，我仔细查看了成交记录，2017年大多数成交产证均未满两年，2018年则集中满两年，如果扣除增值税，涨幅大概在13.4%，也比较可观。
从各小区成交来看，绝大部分户型都集中在80-100平米左右的刚需房，真正适合改善的小区不是很多。大户型成交占比相对不错的小区有：保利香槟国际，九重锦，御龙湾和融侨天骏，对改善有需求的同学，可重点考虑这几个小区。
因为奥体小学学区的公寓实在太少，咨询我的粉丝，很多有在翡翠路西买套总价不高的学区房的意愿。其实板块内不乏总价介于100w-150w之间的学区房，大都是公寓和回迁小区，但从它们涨幅表现来看，不弱于住宅。
囊中羞涩且有学区需求的购房者，可考虑以下几个小区的公寓：imore，御龙湾，森林海，九重锦，发能太阳海岸，翠庭园（回迁小区）。真学区的公寓，是所有低总价资产中最值得投资的，政务区的这些学区型公寓，大都在2档优质资产，可长期持有（微信公众号“小易论楼市”《合肥的真假学区房——2018年合肥初中学区最新排名》）。
翡翠路西去年的涨幅，其实不弱于天鹅湖南板块，而且大都比较平均，如果资金不够买奥体小学学区房的同学，可以考虑翡翠路西这个区域。个人认为，小学重要性并没有那么大，翠庭园小学或者习友路小学并不比奥体小学差。
天鹅湖北板块
天鹅湖北板块共成交40套，成交均价从22428元/平米涨至23067元/平米，涨幅2.85%。议价空间从3.1%降低至2.9%，减少0.2个百分点；成交周期从100天缩短至87.6天，减少12.4天。板块内样本数实在太少，造成误差特别大。
天鹅湖畔小区成交均价最高，但也不能完全反映实际价格，因为成交基本都是小区最差110多平米的户型。单从这些户型成交来看，去年平均涨幅为7.7%，三四季度实际成交价格涨幅则已超过10%。小区一套127平米户型成交价为3.5w+，目前是政务区二手房成交价格的最高记录。
天鹅湾花园2017年成交基数太少，数据参考意义不大。内森庄园总价较低的200多平房的成交量相对多一些，但整体成交较少，而且不同户型、不同位置、不同装修的房源，价格差异很大，也缺少足够的参考价值。
水墨兰庭的公寓似乎比住宅热度更高，而且涨幅也远超过住宅。小区房龄相对老了一些，但距离小学比较近，我认为后期可能逐渐发展成为挂学区的小区，太大的户型或许不是特别保值。
汇林阁也是回迁小区，小户型比较保值，挂学区也值得考虑。恒润花园房龄老了一些，小区规模小，户型多为大户型，小面积户型也不太好，因此不是特别有吸引力。
潜山路东板块
潜山路东板块共成交89套，成交均价从18300元/平米涨至19255元/平米，涨幅5.22%。2017年低价回迁小区成交较多，造成对比基数相对偏小，实际涨幅应该没这么高。议价空间从2.72%增加至2.83%，提高0.11个百分点；成交周期从92.7天增加至168.5天，延长75.8天。
潜山路东三四季度成交均价甚至是下跌的，这点跟其他板块截然不同。板块内小区多而杂，规模普遍不大，成交量相对较少，误差相对较大。比如湖东景园，2017年仅成交1套，单价较低，涨幅没有可参考性，实际应该没有这么高。
涨幅相对大一些的小区是琥珀五环城和绿怡居，两个小区2017年和2018年都有一定的成交量，涨幅有参考价值。在我看来，琥珀五环城主要是因为50中新校分校学区的潜在利好，绿怡居主要是区域单价较低，填谷式补涨。
之前有段时间盛传50中新校分校暂停建设，后来又确认规划审批通过，可谓一波三折。不管怎样，这所学校影响着原属50中南区学区的一部分小区，主要是：湖畔徽映阁，天鹅湖一号，天珑广场，琥珀五环城，嘉和苑。
因为湖畔徽映阁和天鹅湖一号价格本来就不低，即使跟潜山路西的学区房相比，也不落下风，我认为50中新校分校对它们的影响较小。天珑广场为商业和居住混搭，小区规模较小，居住体验略有不佳，我认为学区对它的影响也不会很大。
影响最大的应数琥珀五环城和嘉和苑，一来是板块内均价最低的两个小区，二来距离学校都相对最近，一个初中最近，一个小学最近。均价低，容易受利好影响补涨较多；距离学校近，容易受学区溢价较大。
二环路北因为是整个政务区最差的学区，再加上平均房龄也基本上最老，没有太多优质资源优势，房价上涨乏力，逐渐沦为相对弱势的区域。二环路南和祁门路北，因为平均房龄相对年轻，还有祁门路小学的利好，相对优质一些。
潜山路东平均房龄相对偏老，整体涨幅不如潜山路西，能够对板块产生实质性影响的只有学区变化。50中新校分校的建成，预计可以改善祁门路南的学区质量，等学区划定之后，可能会跟奥体小学一样，给部分小区带来一定涨幅。
政务区房价分析及近期购房建议
因为政务区已基本发展成熟，而且大部分小区平均房龄接近10年，这意味着它已经度过了最为黄金的投资期，从全市范围来看，可能已不再是最佳投资标的。但从流动性、保值性、使用性和安全性上来看，政务区绝大部分小区都属于优质资产，值得长期持有（微信公众号“小易论楼市”《合肥优质房产的等级评价》）。
即使在去年合肥整体房价基本平稳甚至微跌的前提下，政务区依旧保持上涨，部分小区甚至还出现了超过10%的涨幅，这就是优质板块的特征（微信公众号“小易论楼市”《合肥的优质房产和劣质房产》）。这说明，合肥楼市即使在平淡的年份，也不缺乏投资机会，有些可能比把钱存在银行做理财更安全可靠、投资收益更高。
学区是政务区优质板块保值升值的核心价值之一。在奥体小学利好兑现以后，板块内的小区基本都实现了10%左右的涨幅，有的甚至接近15%。潜山路西属于50中新校的学区范围，整体房价表现都要比潜山路东强势，而且涨幅也更高。
从奥体小学学区内小区房价变化来看，基本上是学校建成以前利好兑现一半，建成划分学区以后利好再兑现另一半，这意味着50中新校分校的建立，对潜山路东部分小区而言，应该还存在一定的投资机会。
合肥优质学区房数量是有限的，但每年都有大量的外来人口涌入，随着二胎的放开，对真学区有需求的家庭大幅增加，因此合肥学区房会呈现出越来越紧张的局面。于是我们就看到一种结果：只见学区房价格一再创新高，而且是合肥的天花板价格，却很难见它下跌过。
我去年一再提醒大家，如果对学区房有需求，一定要趁早买，越早买你就越不会被动，而且代价更低。尤其在政务区这样的优质板块，你可能看到的情况是，去年觉得贵，没有买，认为市场冷，等降价，但今年又上涨了不少，不少咨询我的粉丝都遇到了这种情况。
政务区的学区公寓一般比非学区公寓涨幅更大，流动性更好，我觉得是最值得投资的公寓类型。一般资金有限的家庭，在配置资产的时候，如果买不到高门槛的限价新房，这类公寓学区房也可以考虑，一般都会有不错的收益。
综合各方面因素来看，合肥今年房价整体还是会呈上涨趋势，不过是涨幅多少的问题，尤其是优质板块优质房产，表现可能会更加亮眼。我们买房都希望选择优质房产，因此应尽早下手。
关于合肥各区房价分析，请搜索关注微信公众号“小易论楼市”，回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词查看。
