“物业”“业委会”是商品房小区的基本要件，但后者成立需要一定流程，因此往往先有物业后有业委会。11月2日，记者从成都市温江区公平街道获悉：尚未成立业委会的江安社区佳年华新生活小区（B区），由小区物管公司聘请社区两委干部任“兼职经理”参与物业事务，充当起业主与物业间“磨心”的角色，防范矛盾纠纷于未然，切实提升居民幸福感。
对症下药 经理兼职不兼薪
江安社区佳年华小区（B区）2017年交付入住，现有居民2000余户。虽然小区“年纪尚轻”，但物业、业主间的“蜜月期”更短。入住没多久，地下室保洁、绿化维护不及时，业主们颇有怨言。去年，“垃圾房事件”让业主们的信任再度降低。今年2月，一则物管费缴费通知，因字里行间的措辞“有失尊重”再次戳中了业主们的神经。好言一句三冬暖，恶语伤人六月寒。一句“请您把搬砖挣到的钱记得按时缴纳物业费……”让双方的关系紧张到“一触即发”的地步。
因业委会尚未成立，矛盾冲突“自行化解”的环境尚不成熟。发现“情况不妙”后，公平街道及时介入，思考对策。通过对全街道52个商品房小区进行梳理，按照党组织、业委会、物业企业三方运行情况，所处三个时期将52个小区对应分为三种类型，即“缺失型”——未建立党组织或业委会；“失能型”——已建立党组织或业委会，其职能发挥不显，矛盾纠纷突出；“示范型”——三类组织健全且运行良好。针对三类小区，公平街道对症下药实施“三时三分”分类治理。
佳年华小区（B区）属于第一类“缺失型”。针对此类小区，公平街道探索“纵横织制模式”，先在小区成立了党支部。随后，物管公司（通用物业）聘请江安社区党总支委员周明任小区物业“兼职经理”，兼职不兼薪，采取坐班与日常巡查相结合方式，架起物业与业主沟通的桥梁。小区单元楼道、电梯内、安全出口等醒目位置，均公布了兼职经理联系方式。
兼职经理不同于物管公司的“业务领导”，更多的角色在当好“磨心”角色，促进物业与业主相互理解。记者了解到，兼职经理岗位职责清单共涉及21项管理权限。其中，赋予兼职经理项目人事任免选聘建议权、部门考核权、小区重大事项表决权等涉及物管公司员工切身利益的权限，让兼职经理能够“喊得动”，物业员工能“听招呼、跑得快”；明确兼职经理可列席各类工作例会、专题会，了解物管公司解决群众诉求的流程，找出难点问题的真正根源，让兼职经理能够“看得见、摸得着”，并提出切实可行的建议，真正让兼职经理安心为群众“代言”、为居民办实事。
同时，明确兼职经理由社区、物管公司共同考核。兼职经理在物管公司工作期间履职尽责情况考核，采用“物业+居民”共同打分方式进行，通过发布考评通告、工作述职、现场打分的方式进行，让兼职经理安心为群众“代言”、为居民办实事。
履职尽责 每把火都烧得旺
“新官上任三把火”，周明上任后第一把火“烧”向了电瓶车上楼。引导物业公司出资购买服务，在小区77部电梯间加装电瓶车阻车感应系统，进行“梯控拦截”。通过主动识别、排除自行车、婴儿车、轮椅等干扰，最大程度减少对业主正常生活影响。通过协调物管公司在单元楼道、电梯内、安全出口等醒目位置，张贴规范停放充电的警示标语、宣传海报，充分发动广大业主，自觉遵守规范，抵制电动车违规停放或充电行为，限时清理在共用走道、楼梯间、安全出口处等公共区域停放电动车和“僵尸车”，并对拒不配合清理的，及时报告消防、公安处置。通过人防、物防、技防、联防等多手段运用，目前已基本杜绝电瓶车上楼现象，从源头杜绝火灾隐患。
依托社区党总支委员和兼职经理“双重身份”，周明居中调解业主、物管纠纷，同时积极引导物业换位思考，及时解决业主诉求。
过去，佳年华小区业主反复投诉“公共服务资源利用不足”。周明履新后积极与物管公司沟通，争取总部放权、资金支持，摒弃“怕麻烦、不想管”思想，争取到位物管资金20万余元，目前已完成小区草坪高分子栅栏、休闲坐椅、池塘安全护栏、楼栋单元标识牌等设施设备完善、升级。在充分尊重业主意愿前提下，细致梳理小区物业用房、楼栋单元架空层、运动角、休憩亭等空间资源利用情况，党建长廊、企业文化、电梯间地板更换、设备间标识规范和加装楼顶晾晒绳等项目正在实施。
另外，以党群服务站为阵地，建立起“居民言事口”兼职经理值班接待机制，驻点收集、现场回应居民意见诉求，形成5大类22小项诉求合集，及时研判分析、任务分解。需要争取支持的，建立台账及时上报；自身即可解决的，迅速召集相关部门共同研究、限时解决。过去半年，小区物业逐渐由“被动应付”向“主动应对”转型，针对小区业主诉求基本做到“接诉即办”。
因为业委会尚未成立，过去业主只能依靠个人力量向物业表达诉求。物业往往以延迟满足、否定诉求的方式消极处理，业主情绪逐渐累积后往往转变成对抗情绪。周明履职后，牵头制定了业主、物业、社区三方议事调处规则，同时开展“寻找能人志士”活动，邀请业主对议事规则、工作流程等建言献策，积极搭建三方沟通平台。截至目前，已接待业主200余人次、收集意见建议42条、解决问题34个，组建起小区志愿服务队等功能型组织，先后开展邻里节、暖心服务、亲子互动、国学诵读等活动。
据统计，半年以来，佳年华小区（B区）物业矛盾纠纷投诉数量下降较之去年下降80%；物业服务满意度由60%提升至90%；物管费用缴纳率由75%提升为95%，成效显著。今年6月，佳年华新生活小区（B区）被评为“2021年度成都市‘蓉城先锋·暖心物管’”示范项目。“接下来，我们计划将佳年华小区的成功经验在街道其他同类型小区中推广，让‘兼职经理’制度在缺失型小区中开花结果。”温江区公平街道相关负责人表示。
华西社区传媒记者 李玥林
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